12月1日，各大機(jī)構(gòu)紛紛披露11月房企銷售、拿地、融資數(shù)據(jù)。從機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)看，以深圳為代表的熱點(diǎn)地區(qū)新房、二手房銷售出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。北京地區(qū)新房成交額環(huán)比放量。融資方面，11月房企融資金額放大，融資利率走低。不過，11月房企拿地依然較謹(jǐn)慎，同比、環(huán)比縮減較明顯。
成交額環(huán)比增加
從新房成交量看，受供應(yīng)量增加影響，不少重點(diǎn)地區(qū)11月成交量雖然相比“金九銀十”期間有所下滑，但仍位于年內(nèi)高位。此外，受新入市項(xiàng)目均價(jià)提高影響，部分地區(qū)11月成交金額較高。
以北京地區(qū)為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，11月北京地區(qū)新建住宅新增供應(yīng)量達(dá)到7335套，網(wǎng)簽量為4844套。成交量相比9月、10月的5425套和5553套有所下滑。但從成交金額看，受成交均價(jià)增加影響，11月成交金額達(dá)到362.81億元，較10月的325.44億元有所增加。11月，北京地區(qū)新房成交均價(jià)為56962元/平方米，10月為48037元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報(bào)記者表示，從9月開始，北京地區(qū)新房供應(yīng)開始呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。9月，北京新增入市新房項(xiàng)目達(dá)到11556套，打破近8年來最高月度紀(jì)錄。10月和11月，北京新增入市新房項(xiàng)目分別達(dá)到4919套和7335套，持續(xù)位于高位。
另以深圳地區(qū)為例，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月深圳新房成交量環(huán)比增長20%。二手住宅成交量突破2000套，相比10月的1605套，成交明顯放量，結(jié)束此前七個(gè)月的連跌態(tài)勢。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，11月深圳地區(qū)樓市成交量出現(xiàn)觸底反彈跡象。過去10多年，深圳正常時(shí)期月均二手房銷量是3000套至6000套。預(yù)計(jì)今年年底和明年一季度，二手房市場會溫和回升。
不過，李宇嘉也提醒，深圳樓市不可能迎來趨勢反轉(zhuǎn)。一方面，參考價(jià)對房價(jià)的上漲制約比較大，加杠桿難度增加；另一方面，信貸釋放空間有限，貸款集中度管理仍較為嚴(yán)格，大多數(shù)銀行房地產(chǎn)貸款額度空間并不大。此外，預(yù)計(jì)近年來深圳地區(qū)建立的長效機(jī)制和調(diào)控政策不可能出現(xiàn)明顯松綁。
融資出現(xiàn)好轉(zhuǎn)
從房企融資看，11月以來，部分房企融資出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。一方面，房企百億元級別的融資明顯增多；另一方面，房企整體融資規(guī)模出現(xiàn)放大跡象。此外，房企綜合融資利率也出現(xiàn)一定程度下降。
百億級融資方面，以保利發(fā)展為例，公司11月30日晚公告稱，為提升自持物業(yè)的運(yùn)營效率，探索創(chuàng)新型資產(chǎn)運(yùn)作，公司擬發(fā)行租賃住房資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品。資產(chǎn)支持證券化產(chǎn)品擬發(fā)行規(guī)模不超過100億元，初步選定廣州天悅養(yǎng)老公寓、長沙麓谷林語、長沙保利國際廣場、重慶林語溪、沈陽溪湖林語、天津大都會、汕尾金町灣、成都198拉斐等項(xiàng)目作為首次資產(chǎn)標(biāo)的，首期發(fā)行規(guī)模約10億元（具體根據(jù)發(fā)行情況確定）。
保利發(fā)展11月22日晚發(fā)布的公司債券預(yù)案顯示，本次擬發(fā)行的公司債券規(guī)模為不超過98億元（含98億元），本次債券票面金額為100元。期限方面，本次發(fā)行的一般公司債券的期限為不超過10年（含10年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。募集資金擬用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動資金、項(xiàng)目建設(shè)及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。
利率方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月房企信用債平均利率為3.8%，相比10月有所下降。中信建投證券監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月房企境內(nèi)公司債、短融、中票、定向工具發(fā)行利率分別為6.17%、3.40%、3.63%、4.27%，海外債發(fā)行利率為10.65%。
融資規(guī)模方面，11月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為371.4億元，相比10月的130.01億元明顯放大。
拿地依然謹(jǐn)慎
11月房企拿地金額同比、環(huán)比雙降，創(chuàng)年內(nèi)新低。11月，雖然有上海、南京、蘇州等多個(gè)城市集中供地，但房企對于拿地普遍較謹(jǐn)慎，與往年年底企業(yè)紛紛加碼補(bǔ)倉不同，11月企業(yè)拿地不積極。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月，50家代表房企拿地總額同比下降91.4%，環(huán)比下降72.3%，為2021年各月降幅最大，拿地總額創(chuàng)今年以來新低。
另據(jù)克而瑞中心監(jiān)測，深圳、南京和蘇州近期完成了本年度的最后一輪集中出讓。從土拍表現(xiàn)來看，這三個(gè)城市的第三輪土拍中底價(jià)成交、國企托底的現(xiàn)象較第二輪更加突出，整體熱度較第二輪進(jìn)一步下降。
不過，從大型房企對外透露的土地?cái)?shù)據(jù)看，房企前期土儲較充足，即便不拿地，現(xiàn)有土地也可以支撐較長時(shí)間的新房供應(yīng)。相比之下，中小型房企土儲本身較有限，新增拿地直接影響下一年短期供應(yīng)量。
一家小型房企土地拓展項(xiàng)目總監(jiān)對中國證券報(bào)記者表示，對于普通房企來說，下半年不拿地，明年上半年就很難有新項(xiàng)目入市。
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