監(jiān)管層面?zhèn)鬟f積極信號，房企融資規(guī)模也迎來結(jié)構性修復。12月1日，貝殼研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月房企境內(nèi)外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。其中，11月單月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。境內(nèi)債市由優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體主導的結(jié)構性影響，發(fā)債利率下降，發(fā)債期限延長。

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根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年1-11月房企境內(nèi)外債券融資累計約8466億元，較2020年同期下降19%，金額規(guī)模減少1990億元。前10月累計發(fā)債規(guī)模占比2020年全年約70%，臨近年末，根據(jù)當前債券市場趨勢，預計2021年發(fā)債規(guī)模將回落至萬億元之下。

2021年1-11月，房企境內(nèi)債券規(guī)模占比71%，較2020年同期上升10個百分點；境內(nèi)1-11月累計發(fā)債規(guī)模約5978億元，同比下降約6.3%。

境外方面，今年1-11月房企累計發(fā)債折合人民幣約2487億元，同比下降約39%。房企境外融資規(guī)模降幅進一步擴大，占比降至30%以下，維持近五年來低位。

融資成本方面，房企境內(nèi)債券融資11月平均票面利率4.05%，較上月下降13個基點。利率本月主要受到結(jié)構性影響下降，由保利、中海、招商蛇口領銜的優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體更容易獲得較低利率。

境外債券融資11月平均票面利率為8.03%，較上月下降262個基點。受到企業(yè)信用及規(guī)模影響，兩筆美元債利率分化明顯，分別為2.55%與13.50%。

地產(chǎn)分析師嚴躍進指出，近期房企銷售端受困，給整體現(xiàn)金流安全帶來了壓力，而融資“輸血”無外乎發(fā)債、配股、變賣資產(chǎn)等，11月初銀行間市場交易商協(xié)會傳遞出了明顯信號，各大房企也積極抓住放松的窗口期。

央企、地方國企更具融資優(yōu)勢

記者注意到，境內(nèi)融資規(guī)模雖出現(xiàn)修復性上漲，但央企、地方國企顯然更具優(yōu)勢。

今年11月初，保利發(fā)展成功發(fā)行25億元中期票據(jù)，票面利率僅3.25%；中海也在11月完成29億元公司債券的發(fā)行，票面利率最高3.38%。招商蛇口、廈門建發(fā)、首開股份……都在此期間進行了“補血”。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月境內(nèi)債券共發(fā)行46筆，發(fā)行規(guī)模約457億元，環(huán)比增加125.1%，同比減少17.7%，其中境內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模占比約97%。11月房企境內(nèi)債具有較強的結(jié)構性特征，46筆債券中44筆發(fā)債主體為中央或地方型國有企業(yè)，占比約96%，其余兩筆發(fā)債主體為萬科旗下的印力集團，優(yōu)質(zhì)發(fā)債主體優(yōu)勢愈加顯著。

受國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)寬信用預期影響，內(nèi)房企多筆到期債務成功獲得展期，部分房企短期流動性得到階段性緩解，境內(nèi)債修復預期明顯超過境外債。

而與之相對的，11月房企境外僅成功發(fā)行2筆債券，發(fā)債規(guī)模2.58億美元，發(fā)債數(shù)量與規(guī)模同為年內(nèi)單月最小值；規(guī)模環(huán)比下降83.6%，同比下降94.3%。貝殼研究院高級分析師潘浩表示，境外美元債市場低預期持續(xù)走高，內(nèi)房企暴雷影響與信用下調(diào)危機仍在發(fā)酵，結(jié)合年末房企美元債余額不足，12月境外債預計維持低溫。

整體來看，11月房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行48筆，較上月增加17筆，發(fā)行規(guī)模折合人民幣約473億元，環(huán)比增加55.6%，同比減少43.4%。

到期債務規(guī)模減少 多家房企債務獲展期

2021年11月，房企境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限為3.7年，較上月增加約1.3年，境內(nèi)發(fā)債主體的結(jié)構性變化增加了一定的發(fā)債期限。境外債券平均發(fā)行期限為1.9年，較上月增加約0.3年，境外債，在低預期下，成功發(fā)行的兩筆債券均為3年以下的中短期債務。11月房企境內(nèi)債發(fā)行期限結(jié)構性延長，境外低預期下僅發(fā)行中短期債券。

就在11月22日晚間，保利發(fā)展公布了公司債券預案公告，擬發(fā)行公司債券規(guī)模為不超過人民幣98億元(含人民幣98億元)。該筆債券規(guī)模大的同時，期限也足夠長，有10年之久。

到期債務方面，11月房企境內(nèi)外債券融資到期債務規(guī)模約731億元，環(huán)比減少5.3%，同比減少12.7%，到期債務凈額258億，房企償債壓力整體較10月有所緩解。與此同時，11月內(nèi)包括陽光城、中國奧園、花樣年等多家房企多筆到期境內(nèi)外債券成功獲得展期。房企股權、資產(chǎn)等交易也在月內(nèi)保持活躍，內(nèi)房企短期流動性正在積極修復過程中。

貝殼研究院預計，12月房企到期債務維持在800億規(guī)模，房企償債壓力仍然較高。“距離年末僅剩1個月時間，房企將會加速出清存貨，或?qū)⒀永m(xù)下半年以價換量的策略。”潘浩稱。