隨著房屋租賃市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，疊加部分區(qū)域疫情反彈等影響，11月，全國(guó)租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)加速降溫趨勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)40城中，超六成城市租金水平環(huán)比下跌，14個(gè)城市連續(xù)3個(gè)月及以上環(huán)比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9個(gè)城市11月月平均租金為近三年最低。

租賃市場(chǎng)加速降溫

“現(xiàn)在是租賃市場(chǎng)的淡季，我們店的房源明顯多了，不少房源價(jià)格下降不少，而疫情的反復(fù)，看房的人明顯少了。”11月30日，北京南三環(huán)附近一家麥田房產(chǎn)租賃銷售人員告訴證券時(shí)報(bào)·e公司記者。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比減少17.9%。租賃市場(chǎng)在7月、8月達(dá)到年內(nèi)市場(chǎng)熱度高峰，隨著畢業(yè)生租賃需求釋放，9月租賃市場(chǎng)進(jìn)入淡季，10月、11月保持降溫趨勢(shì)，由于短暫的疫情反彈，11月降溫有所加速。從租金水平來(lái)看，全國(guó)重點(diǎn)40城租金水平為39.4元/平米，租金指數(shù)環(huán)比下跌1.3%，同比穩(wěn)中微漲，比2019年同期仍下跌4.0%。

全國(guó)租賃市場(chǎng)加速降溫，一定程度受到疫情反彈影響。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉在接受證券時(shí)報(bào)·e公司記者采訪時(shí)說，相比于往年，今年11月，重點(diǎn)40城的租賃市場(chǎng)均呈現(xiàn)環(huán)比降溫。一方面是由于10月下旬短期的疫情反彈，原本處于市場(chǎng)淡季的租賃市場(chǎng)加速降溫，不過相比于去年，租賃市場(chǎng)活躍度仍相對(duì)較高。另一方面是今年高校畢業(yè)生數(shù)量創(chuàng)新高，租賃市場(chǎng)畢業(yè)季旺季更旺，從而在租賃市場(chǎng)淡季，降溫更為顯著。“此外，各能級(jí)城市間持續(xù)分化，低能級(jí)城市降溫更為顯著。高能級(jí)城市由于對(duì)外來(lái)人口的吸引力較強(qiáng)，租賃需求相對(duì)較強(qiáng)，租賃市場(chǎng)降溫較緩。”黃卉說。

六成城市租金環(huán)比下跌

11月，各城市租賃市場(chǎng)均呈現(xiàn)降溫趨勢(shì)，哈爾濱、鄭州、大連以及蘭州市環(huán)比降溫幅度最大。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月，全國(guó)重點(diǎn)40城租賃市場(chǎng)活躍度均環(huán)比降低，租賃市場(chǎng)降溫顯著，哈爾濱、鄭州、大連及蘭州市環(huán)比降溫幅度超過30%，其中蘭州市降溫幅度最大。而在2019年、2020年同期，部分城市的租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)回溫或降溫幅度較小。

從租金水平看，11月，超六成城市租金水平環(huán)比下跌，14個(gè)城市連續(xù)3個(gè)月及以上環(huán)比下跌，六成城市租金低于疫情前同期，9個(gè)城市11月月平均租金為近三年同期最低。數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)重點(diǎn)40城中，東莞、杭州、南昌、廈門、武漢和沈陽(yáng)市等15個(gè)城市租金水平環(huán)比微漲或基本持平。自今年7月開始各城市租金陸續(xù)高位回落，青島、徐州市租金自7月連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，北京、大連、哈爾濱、惠州、蘭州、南京等8個(gè)城市自8月連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，成都、上海、天津、無(wú)錫市4個(gè)城市自9月連續(xù)3個(gè)月環(huán)比下跌，廣州、合肥、寧波、深圳、長(zhǎng)沙、重慶市6個(gè)城市則自10月連續(xù)2個(gè)月環(huán)比下跌。

租賃庫(kù)存房源增加

有賴于有效的疫情防控，超六成城市租金同比微漲。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，相比于2019年同期，今年11月一線城市北京、廣州、上海，南京、西安、長(zhǎng)沙、蕪湖等16個(gè)城市租金水平穩(wěn)中微漲或基本持平，其余24個(gè)城市均低于疫情前同期。其中深圳、成都、佛山、天津、鄭州等9個(gè)城市今年11月的租金為近三年同期最低。

不少城市房屋租金為何低于疫情前同期？黃卉認(rèn)為，多數(shù)城市租金快速上漲的動(dòng)力不足。相較于成交量，租金的變化往往具有顯著的滯后性、周期性特征。“受去年疫情影響，租賃需求驟減，租金水平大幅下跌。今年疫情影響消除，成交量恢復(fù)，雖然租金呈現(xiàn)小幅微升，但不具備大幅上漲的動(dòng)力，短期內(nèi)難以回到疫情前水平。”

另一方面，多數(shù)城市租賃市場(chǎng)供需水平趨于緩和。“隨著租賃政策的出臺(tái)，各城市在逐步增加租賃房源的供給量。此外，由于下半年二手房市場(chǎng)預(yù)冷，部分業(yè)主將房源由出售轉(zhuǎn)為出租，貝殼平臺(tái)的租賃庫(kù)存房源量增加，反映出市場(chǎng)的供需水平趨于緩和，多數(shù)城市的租金仍然會(huì)保持低位水平。”

展望未來(lái)，貝殼研究院認(rèn)為，由于目前仍處于租賃市場(chǎng)淡季，在春季前租賃需求較弱，12月租賃市場(chǎng)仍將保持低溫趨勢(shì)。此外在疫情不出現(xiàn)反彈的情況下，預(yù)計(jì)11月部分區(qū)域受疫情抑制的租賃需求會(huì)在12月釋放，部分小范圍區(qū)域或會(huì)出現(xiàn)租賃市場(chǎng)小幅回溫的趨勢(shì)。

“未來(lái)隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的提升，大城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛，租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間拉長(zhǎng)，家庭化租賃需求顯現(xiàn)，租賃需求呈現(xiàn)多樣化、品質(zhì)化。”在黃卉看來(lái)，機(jī)構(gòu)化租賃房源的比例將有所提升，專業(yè)化、品牌化的住房租賃企業(yè)將為市場(chǎng)提供品質(zhì)化的產(chǎn)品和服務(wù)，滿足不同類型租客的租賃需求。