自從“三價(jià)就低”新政策實(shí)施以來，上海二手房市場驟冷。時(shí)值年末，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，上海二手房市場仍然冷淡。
為了剛出生的孩子提前準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房，在上海浦東上班的金融白領(lǐng)劉佳（化名）于去年春節(jié)后買了一套約45平方米的“老破小”，總價(jià)320萬元。這套房子位于上海徐匯區(qū)柳林路田林十四村，對(duì)口小學(xué)是田林四小。
根據(jù)鏈家APP顯示，田林十四村最近一次成交是10月份，35平方米的房子成交總價(jià)為303萬元，單價(jià)約8.6萬元/平方米。“以35平方米一室戶型為例，今年年初，一室戶掛牌價(jià)基本在350萬元，目前掛牌價(jià)在303萬元左右。也就是說，去年下半年到今年上半年，學(xué)區(qū)房是漲價(jià)了一波的，但是自從學(xué)區(qū)房新政、‘三價(jià)就低’等新規(guī)實(shí)施以來，上海二手房降溫比較明顯。”劉佳如是說。
“三價(jià)就低”規(guī)則下，上海二手房成交量萎縮
事實(shí)上，上海二手房已經(jīng)出現(xiàn)“二連跌”了。
據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年10月上海二手房銷售價(jià)格環(huán)比下跌0.4%。繼9月迎來今年首跌后，二手房的降溫仍在持續(xù)。而上海二手房售價(jià)“二連跌”的現(xiàn)象上次出現(xiàn)時(shí)還是在2019年。
上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，上海三季度二手房的迅速降溫與“三價(jià)就低”的政策相關(guān)。
今年8月9日，上海開始執(zhí)行二手房申請(qǐng)房貸“三價(jià)就低”原則，即銀行會(huì)根據(jù)合同網(wǎng)簽價(jià)、交易中心涉稅評(píng)估價(jià)、銀行評(píng)估價(jià)，選擇相對(duì)最低的價(jià)格來審批貸款額度。上海推出的“三價(jià)就低”，可謂是加強(qiáng)版的二手房指導(dǎo)價(jià)，直接影響著樓市成交。
“比如一套1000萬元的房子，如果銀行評(píng)估價(jià)700萬元，就只能按照700萬元來進(jìn)行貸款審批，相當(dāng)于首付款直接抬升到545萬元。”某滬上中介人員告訴記者，“目前絕大多數(shù)的評(píng)估價(jià)相當(dāng)于市場價(jià)要打到七折或者八折，即使是首套房，首付比例也從35%提升到50%以上。”
“三價(jià)就低”規(guī)則剛一實(shí)施，就直接導(dǎo)致了上海二手房的成交量驟減。據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年8月，上海全市共成交二手房1.8萬套，環(huán)比下降24%，同比下降40%。9月繼續(xù)延續(xù)8月的下降態(tài)勢(shì)，上海全市共成交二手房1.2萬套，環(huán)比下降33%，同比下降61%；成交金額378億元，環(huán)比下降34%，同比下降66%。
而從剛剛過去的10月來看，上海全市共成交二手房1.3萬套，環(huán)比增長8%，同比下降53%；成交金額422億元，環(huán)比增長10%，同比下降57%；套均總價(jià)314萬元，環(huán)比持平，同比下降9%；成交均價(jià)38812元/平方米，環(huán)比增長1%，同比下降7%。
“今年10月，上海二手房成交量依然在底部徘徊，單月僅有1.3萬套左右的成交量，同比下降53%。從前10個(gè)月的累計(jì)同比來看，增速為今年以來首次降到個(gè)位數(shù)。從價(jià)格來看，也是在低位徘徊，同比增速已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)負(fù)增長，從累計(jì)同比增速來看，增速處于下行的態(tài)勢(shì)，目前累計(jì)同比增速僅為1%。” 上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析稱。
二手房成交量同比驟減一半也導(dǎo)致了上海老中介處于“無單可開”的狀態(tài)。某經(jīng)營上海楊浦區(qū)學(xué)區(qū)房的滬上資深中介人員告訴新京報(bào)記者：“楊浦區(qū)二手學(xué)區(qū)房目前市場比較冷淡，看房的人也不多，房東急售的話，相比于之前來說，是有議價(jià)空間的。”
“降價(jià)的二手房多了，但降幅并不大”
李麗（化名）于2019年在楊浦區(qū)買了控江二村的學(xué)區(qū)房。李麗稱，“買房兩年了，幾乎沒怎么漲價(jià)。”據(jù)李麗介紹，以控江二村30平方米小戶型為例，2019年的總價(jià)為155萬元，2021年4月的成交價(jià)上漲到216萬元，而到最近一次成交出現(xiàn)在5月，由于業(yè)主急售等原因，成交價(jià)為189萬元，此后再無成交案例。
記者注意到，部分高端樓盤成交價(jià)也有所下調(diào)。據(jù)市場消息稱，徐匯區(qū)濱江百匯園一套264平方米房子的掛牌價(jià)從4180萬元下調(diào)800萬元至3380萬元。
“類似800萬大幅度調(diào)價(jià)的行為是個(gè)別的，不排除博人眼球的促銷行為，還是要看實(shí)際成交價(jià)格，而不是個(gè)別掛牌價(jià)格的跳水。上海二手房近半數(shù)以上的成交價(jià)是有所下調(diào)的，但是下調(diào)的幅度相比于今年的高點(diǎn)時(shí)約有兩個(gè)點(diǎn)。”盧文曦表示。
值得一提的是，去年上海房價(jià)上漲最先以“學(xué)區(qū)房”帶動(dòng)，而今年3月16日上海發(fā)布的《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》，給過火的學(xué)區(qū)房市場澆了一盆涼水，類似于控江片區(qū)、塘橋片區(qū)等學(xué)區(qū)房“老破小”率先降價(jià)，也帶動(dòng)上海二手房回歸理性。
從二手房房價(jià)下調(diào)的區(qū)域來看，主要集中在五大新城區(qū)域。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海前10個(gè)月累計(jì)均價(jià)同比下跌的區(qū)域?yàn)榻鹕?、浦東、奉賢和嘉定，而均價(jià)同比增速最高的還是集中在核心區(qū)域，前三位為黃浦區(qū)、徐匯區(qū)和普陀區(qū)。
“今年以來，剛需型置業(yè)比較多，但是下半年以來，受到‘三價(jià)就低’和‘信貸收緊’的影響，首付比例高，部分剛需被誤傷。這個(gè)政策是會(huì)長期執(zhí)行的，但是，未來，評(píng)估價(jià)和市場價(jià)會(huì)進(jìn)一步靠攏，首付比例會(huì)隨之降低。”盧文曦補(bǔ)充道。
“目前來說，帶看量有小幅的回升，但是從累計(jì)帶看量來看，同比增速持續(xù)下行。預(yù)計(jì)到年底前，市場會(huì)保持目前平穩(wěn)冷淡的狀態(tài)。” 楊雨蕾如是說。
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