“金九銀十”徹底失約后，11月份的樓市乍暖還寒，隱現(xiàn)“翹尾”行情。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月29日，北京當(dāng)月二手住宅網(wǎng)簽11021套，較上月跌破萬(wàn)套的行情有所走暖。“這幾天開(kāi)始，成交比之前穩(wěn)了些，貸款還是看銀行排隊(duì)情況，放款速度不確定，但有加快趨勢(shì)。”北京海淀區(qū)一房產(chǎn)中介稱。
月末成交翹尾的現(xiàn)象，不只在北京出現(xiàn)。據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年第48周，重點(diǎn)10城二手住宅成交量為11399套，環(huán)比上漲25.39%，除了深圳成交量有所下滑，其余9城均有不同幅度的回升。新房領(lǐng)域也有類似表現(xiàn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴第一財(cái)經(jīng)，11月局部市場(chǎng)成交有所回升，除了季節(jié)性因素，一方面源于信貸環(huán)境改善，推動(dòng)購(gòu)房需求釋放；同時(shí)，下半年以來(lái)二手房業(yè)主預(yù)期減弱，降價(jià)意愿增強(qiáng)，供給端價(jià)格讓利，帶動(dòng)入市量增加。
也有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)稱，經(jīng)歷此前大幅降溫后，樓市行情局部回暖，更多屬于心理預(yù)期的糾偏、超跌后的正常修復(fù)，不代表整體環(huán)境出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)向。
乍暖還寒的北京學(xué)區(qū)房
2021年下半年開(kāi)始，北京學(xué)區(qū)房行情經(jīng)歷了數(shù)輪沖擊。從“多校劃片”落地執(zhí)行、假離婚買(mǎi)房被封堵、到二手房指導(dǎo)價(jià)推出，學(xué)區(qū)房行情降溫，直接將北京二手房溫度帶入“冰點(diǎn)”。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年10月份，北京二手房住宅網(wǎng)簽量為9340套，環(huán)比下降25.7%，年內(nèi)首次跌破萬(wàn)套。而這，已經(jīng)是北京二手房連續(xù)7個(gè)月網(wǎng)簽量下降。在此前的7月、8月，北京二手房成交量均在1.5萬(wàn)套以上。
低溫行情中，業(yè)主心理預(yù)期減弱，學(xué)區(qū)房降價(jià)百萬(wàn)的案例屢見(jiàn)不鮮。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月北京二手房?jī)r(jià)環(huán)比降0.5%，繼9月份后再次下跌。北京學(xué)區(qū)房“高地”萬(wàn)柳片區(qū)一經(jīng)紀(jì)人感慨稱，學(xué)區(qū)房政策不確定因素多，現(xiàn)在是“房多客少”。
值得注意的是，經(jīng)歷連續(xù)數(shù)月下跌后，近期北京二手房成交有走暖趨勢(shì)。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，11月22日～11月28日，北京二手住宅網(wǎng)簽2941套，較前一周網(wǎng)簽套數(shù)增加301套，環(huán)比漲11.4%。此前三周，北京二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)分別為2640套、2422套、2366套，均低于十一月第四周的網(wǎng)簽量。
雖然只是微幅走暖，但從11月整月看，北京二手房正走出此前的超低溫行情。“跟上月9430套比，可以明顯看到11月二手房成交有一定程度回暖，整體成交量提升至萬(wàn)套，這意味著二手房?jī)r(jià)格會(huì)保持在相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為。
上述萬(wàn)柳片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人也有所感觸，身在北京這一學(xué)區(qū)“高地”，她經(jīng)歷了學(xué)區(qū)房政策調(diào)控后、萬(wàn)柳房源一夜降價(jià)百萬(wàn)的過(guò)程，尤其是一些大戶型房源，降價(jià)幅度更為明顯。但近期，她感受到一些小戶型房源的價(jià)格和成交有所回升。
但是，在如今的調(diào)控環(huán)境和學(xué)區(qū)房政策下，即便是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，也不再對(duì)房?jī)r(jià)上漲抱有很大期待。“如果手上有房，早處理早劃算。”她認(rèn)為，現(xiàn)在整體學(xué)區(qū)房都在降，不單是萬(wàn)柳片區(qū)，如果不能100%上對(duì)口小學(xué)，客戶不會(huì)花高價(jià)入場(chǎng)。
在她透露的11月萬(wàn)柳片區(qū)成交數(shù)據(jù)中，有房源掛牌價(jià)1900萬(wàn)元，最終成交價(jià)1600萬(wàn)元，較業(yè)主心理預(yù)期降低300萬(wàn)元；小戶型房源中，有一套約50平方米的房子，業(yè)主掛牌價(jià)883萬(wàn)元，最終成交價(jià)720萬(wàn)元，降幅也高達(dá)163萬(wàn)元。
郭毅認(rèn)為，從十月份開(kāi)始，央行已經(jīng)在釋放信貸穩(wěn)定的信號(hào)，雖然北京還未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，但對(duì)購(gòu)房人群的預(yù)期產(chǎn)生不小的拉動(dòng)。11月份成交小幅好轉(zhuǎn)，正是因?yàn)槭袌?chǎng)信心筑底回升，在一線呈現(xiàn)出來(lái)的反饋，不代表政策面有大幅放寬。
“目前從調(diào)控到信貸政策，都處于緊中偏松的狀態(tài)。”郭毅稱，11月份的成交趨勢(shì)，可能會(huì)延續(xù)到明年上半年。而明年市場(chǎng)行情會(huì)發(fā)生怎樣的轉(zhuǎn)變，還是有賴于信貸和調(diào)控政策共同發(fā)力，方向不同，對(duì)市場(chǎng)漲跌的影響也不同。
“翹尾”行情在多地出現(xiàn)
北京二手房成交小幅升溫，是近期樓市走向的一個(gè)切面。
據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2021年第48周，重點(diǎn)城市10城二手住宅成交量為11399套，環(huán)比上漲25.39%。上述重點(diǎn)10城，包括北京、深圳、蘇州、南京、青島、成都、寧波、廈門(mén)、東莞、佛山。
在這10個(gè)城市中，僅深圳二手住宅成交量走低，周成交421套，環(huán)比下跌38.81%。其余9城均有所回升，其中成都漲幅首位，周成交2355套，環(huán)比上漲107.67%；南京環(huán)比上漲47.30%，青島環(huán)比上漲28.72%，分別位居漲幅第二、第三。
“5月份以來(lái)，多城陸續(xù)推行二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，對(duì)高價(jià)房源形成一定沖擊，促使二手房市場(chǎng)預(yù)期降低，同時(shí)銀行房貸額度緊張，二手房市場(chǎng)顯著降溫。”上述研究中心認(rèn)為，隨著積極信號(hào)頻頻發(fā)出，市場(chǎng)觀望情緒有所緩解，二手房成交量自46周起連續(xù)3周回升。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳連續(xù)幾個(gè)月成交保持在2000套以下，低于過(guò)去十年的水平，從人口角度衡量這是不正常的狀態(tài)。當(dāng)前，一二線城市特別是“北上廣深”這種一線城市，二手房市場(chǎng)處于筑底回升的過(guò)程。
新房方面也是如此，據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)，2021年第48周，重點(diǎn)城市15城新建商品住宅成交量28481套，環(huán)比上漲37.12%。隨著信貸環(huán)境有所松綁，居民房貸利率下調(diào)，貸款速度加快，加之各城市疫情逐步受控，新房市場(chǎng)逐漸恢復(fù)。
其中，北京、南京、重慶等地新房成交回升明顯。第48周，北京新房成交2350套，環(huán)比上漲28.35%；南京新房成交低位回升，環(huán)比漲幅達(dá)190.96%；受月底房企集中備案的影響，重慶本周新房成交量猛增，環(huán)比漲幅為185.42%。
許小樂(lè)告訴第一財(cái)經(jīng)，11月局部市場(chǎng)成交有所回升，受信貸及房?jī)r(jià)因素等多重影響。信貸方面，截至11月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的100 個(gè)城市，主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套利率為5.96%，較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。
與此同時(shí)，在市場(chǎng)較為萎靡的背景下，央行多次發(fā)聲，透露出政策邊際微調(diào)、糾偏，適度穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸環(huán)境的正向信號(hào)，對(duì)提振購(gòu)房者信心有重要作用。11月份，重點(diǎn)城市平均放款周期縮短，自4月以來(lái)首次縮短，銀行放款力度加強(qiáng)。
不過(guò)，適度微調(diào)并不意味著徹底放松，根本還是要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
“政策邊際糾偏后，12月份及明年一季度市場(chǎng)有望小幅回升。”李宇嘉稱，但在貸款集中度管理、二手房指導(dǎo)價(jià)等影響下，回升幅度不會(huì)太大。當(dāng)前政策是“有保有壓”，滿足剛需的合理需求，同時(shí)避免資金過(guò)度投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，引起新一輪的房?jī)r(jià)反彈。
中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心認(rèn)為，10月地方出臺(tái)調(diào)控政策43條，其中緊縮性調(diào)控進(jìn)一步放緩，短期房地產(chǎn)政策面已基本見(jiàn)底。不過(guò)，政策面見(jiàn)底，并不意味著市場(chǎng)見(jiàn)底。短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或仍將延續(xù)下行態(tài)勢(shì)，但在邊際改善政策作用下，下行態(tài)勢(shì)將逐漸放緩。
孫夢(mèng)凡
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