今年2月，深圳率先推出二手房參考價(jià)政策。目的是促進(jìn)二手住房市場信息透明，理性交易。
二手房參考價(jià)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網(wǎng)格單元，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。
在深圳之后，陸續(xù)有北京、西安、寧波等多座城市跟進(jìn)。這一機(jī)制出臺(tái)后，不少城市二手房成交已逐漸回歸理性，無論是成交量或是成交價(jià)，都出現(xiàn)一定幅度回落。
量價(jià)回落
11月22日，三亞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)二手房市場交易監(jiān)管工作的通知》稱，充分考慮當(dāng)前的市場波動(dòng)，結(jié)合往期二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格，以及其他價(jià)格因素，確定三亞二手住房交易參考價(jià)格。目前，三亞已經(jīng)公布11月部分二手住宅交易參考價(jià)。
據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，三亞是第15個(gè)公布二手房參考價(jià)的城市。此前，已有西安、成都、上海、東莞、廣州、北京等二手房熱門城市陸續(xù)公布了二手房參考價(jià)政策。
從出臺(tái)二手房參考價(jià)的城市來看，這一機(jī)制對于二手房價(jià)格的穩(wěn)定起到了重要作用，加快了此前過熱城市的二手房降溫節(jié)奏。
以最早公布二手房參考價(jià)的深圳為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房成交量連續(xù)7個(gè)月下滑，10月份單月的成交面積以8萬平方米的水平創(chuàng)下了歷史新低。深圳10月份二手房價(jià)格成交均價(jià)為55805元/平方米，同比下跌約12%，價(jià)格已回落至2019年水平。
在8月出臺(tái)二手房參考價(jià)政策后，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月廣州二手房價(jià)直接“化漲為跌”，環(huán)比下跌近0.4%，這也是廣州二手房價(jià)格連漲16個(gè)月后的首次下降。10月份，跌幅逐漸加大，二手房價(jià)格環(huán)比下跌0.6%。
另據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10月，廣州二手房住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為5253宗，環(huán)比下降15.2%，同比下降50.9%，創(chuàng)近年來新低。
總體而言，二手房參考價(jià)政策的推出，在一定程度上緩解了部分城市，尤其是一線城市房價(jià)持續(xù)上漲的態(tài)勢。
市場微調(diào)
11月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，10月份房地產(chǎn)市場延續(xù)了9月以來的降溫趨勢。
在70個(gè)大中城市中，二手住宅房價(jià)下跌城市64個(gè)，比上月增加12個(gè)。據(jù)媒體報(bào)道，深圳、廣州等地部分涉及指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)，成交價(jià)已經(jīng)跌破指導(dǎo)價(jià)。
這或許在一定程度上背離了政策調(diào)控的初衷，即維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。如今，市場端悄然出現(xiàn)了一絲變化。11月20日，微信公眾號(hào)“廣州房產(chǎn)”指出，廣州多家銀行明確表示可以不用按照參考價(jià)發(fā)放二手房貸款。
據(jù)多家媒體報(bào)道，近期廣州確有銀行可以按接近實(shí)際成交價(jià)的價(jià)格來發(fā)放二手房貸。其中，光大銀行和工商銀行對于二手房的放款額度只會(huì)參考第三方評估公司的估價(jià)，估價(jià)是否高于參考價(jià)并沒有影響。
此外，房貸利率也是銀行貸款額度松緊的市場化體現(xiàn)。自9月開始，廣州的房貸利率已經(jīng)悄然下滑，其中，四大行首套利率普遍降到5.85%（LPR+120BP），二套則是6.05%（LPR+140BP）。而8月，四大行還普遍執(zhí)行首套5.95%（LPR+130BP）、二套6.15%（LPR+150BP）的房貸利率。
最新的全國熱點(diǎn)城市房貸利率亦顯示，廣州目前中行、農(nóng)行、廣州銀行、招行、光大銀行等房貸利率已經(jīng)較過往有所下降。其中，農(nóng)行首套房貸款利率從6%降至5.4%，二套房也下調(diào)至5.6%。
不過，雖然市場政策有所放松，但買家觀望情緒仍舊濃厚，再疊加年底房企為沖業(yè)績在新房端大力促銷的因素，二手房市場仍難以聚攏人氣，若二手房市場成交要恢復(fù)到以往的數(shù)量，還需時(shí)間緩沖。
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