23日，天津第三次集中土拍的11宗涉宅地塊掛牌，起始總價(jià)約76.7億元。至此，全國22個(gè)集中土拍城市中已有18個(gè)城市公布三批次土拍具體細(xì)則。
據(jù)中國網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，上述18城合計(jì)推出涉宅用地528塊，總起拍價(jià)達(dá)6159.9億元。由于二批次集中土拍各城市土拍條件限制嚴(yán)格，房企參與積極性不高，導(dǎo)致地塊流拍率居高不下，底價(jià)成交成為常態(tài)。因此，三批次土拍包括北上廣深等一線城市在內(nèi)的諸多城市都相應(yīng)放寬土拍政策，部分城市還加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)，加之國家信貸政策有放松趨勢，多重利好條件下三批次土地市場是否能回暖也引發(fā)外界廣泛關(guān)注。
優(yōu)質(zhì)地塊增加 土拍政策放寬
在已公布三批次供地信息的18城中，多數(shù)沿用“810土拍新政”要求，在此基礎(chǔ)上有不少城市在第三次集中土拍前，選擇放松土拍政策。
經(jīng)歷二批次超50%流拍率的廣州，在第三次土拍前及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，南沙、黃埔地塊取消單一地塊全周期限價(jià)要求，部分地塊取消了一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求，允許最長六個(gè)月內(nèi)付清，6宗回爐地塊也應(yīng)勢降低了起拍價(jià)格。
此外，武漢本批次供地也優(yōu)化了競買方式，項(xiàng)目將在地價(jià)“熔斷”后靈活采取“競一次性付款”、“競自持租賃住房建筑面積”和“搖號”等方式確定最終競得人，競買環(huán)節(jié)更為精簡，方便企業(yè)操作。
而杭州此次與第二批地塊競品質(zhì)和搖號兩種方式并存的出讓規(guī)則不同，此次地塊統(tǒng)一采取“定品質(zhì)+搖號”方式出讓，并且調(diào)整地塊上限溢價(jià)率為10%。同時(shí)，競買人資格則取消了一年以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)與同一集團(tuán)成員企業(yè)參加同一公告中地塊競買宗數(shù)不大于5宗等條件。
蘇州則在房企繳納費(fèi)用方面給予放寬。據(jù)悉，蘇州三批次供地，保證金方面，相較于二批次地塊保證金比率50%居多，三批次保證金比率統(tǒng)一降為30%，二批次中競得房企首次需繳納土地出讓金的60%，三批次中下調(diào)為50%。其次，三批次除了園區(qū)地塊外，其余地塊均未設(shè)置地塊的市場指導(dǎo)價(jià)，取消了因超溢價(jià)而需提前支付尾款的要求。
不僅土拍政策放松，也有城市在三批次地塊中推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊吸引房企。
與前兩批集中供地相比，長沙本輪集中出讓的地塊在供地結(jié)構(gòu)上有了明顯變化，26宗地塊中，純住宅用地共18宗，占比69%，商住用地僅8宗；濟(jì)南方面，濟(jì)南城區(qū)所掛牌的75宗地塊中，64宗涉宅用地占比近85%，而萊蕪區(qū)所掛牌的6宗土地全部是住宅用地。
就地塊區(qū)域分布而言，福州自然資源局把眾多優(yōu)質(zhì)地塊擺上貨架，熱點(diǎn)區(qū)域四城區(qū)共推出21幅住宅用地，其中16宗位于二環(huán)線附近，地塊區(qū)位優(yōu)越；廣州方面，雖然三批次供地?cái)?shù)量較二批次減少，但這批供地位置集中在主城和近郊。
成都5+2區(qū)域供應(yīng)面積占比超60%，屬于供應(yīng)主力區(qū)域。業(yè)內(nèi)人士分析，成都5+2區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊較前兩批次，供應(yīng)增多，且房地價(jià)差有一定擴(kuò)大，對房企而言，或有一定的吸引力，同時(shí)也有助于激發(fā)市場活力。
針對多數(shù)城市土拍規(guī)則調(diào)整以及提高地塊質(zhì)量，貝殼研究院首席分析師潘浩表示，一方面是城市為完成當(dāng)年的土地供應(yīng)計(jì)劃，會在年底大量供應(yīng)地塊以保證完成率；另一方面房企年底拿地的資金承壓能力較強(qiáng)，可有效提高房企的拿地意愿。
信貸邊際改善 房企拿地?zé)崆樘嵘?/div>
據(jù)統(tǒng)計(jì)，22城第二批供地共計(jì)流拍70余宗地塊，撤牌地塊超200宗，整體流拍撤牌率超30%。從第三批供地城市情況來看，已經(jīng)率先拍完的無錫20宗地塊全部成交，無一流拍。另據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中國研究院的數(shù)據(jù)，開拍前的杭州拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，申請勾地的房企達(dá)到10家。
知情人士指出，預(yù)計(jì)第三批地塊在多重條件優(yōu)化下，房企拿地預(yù)期或?qū)⒏纳?，整體流拍和撤牌情況或略有好轉(zhuǎn)，但第三批供地市場或?qū)⒀永m(xù)整體低溫態(tài)勢，城市間和城市內(nèi)市場熱度保持分化，部分城市出讓條件優(yōu)化下流拍撤牌情況或?qū)⒂兴纳啤?/div>
相較于規(guī)則調(diào)整、供應(yīng)擴(kuò)大，房企融資渠道的改善也向土地市場釋放出積極信號。9月底以來，中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號，近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善，哈爾濱出臺政策緩解房企資金壓力并加大購房補(bǔ)貼。中指院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜分析，預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市或?qū)⒏M(jìn)微調(diào)政策，市場短期內(nèi)有望改善，但“房住不炒”基調(diào)下政策調(diào)控難言大幅放松，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力仍在。
此外，根據(jù)央行10月發(fā)布的公告，個(gè)人住房貸款環(huán)比9月增加1013億元，銀行按揭額度緊張態(tài)勢有所改善，但信貸端邊際改善傳導(dǎo)至市場端仍需時(shí)間，按揭放款和開發(fā)貸等資金到位尚需時(shí)間，且不同區(qū)域、不同客戶會有差異。另外，受銀行端“兩道紅線”影響，信貸放松的空間相對有限。
上述業(yè)內(nèi)人士指出，對房企而言，雖然信貸放松空間有限，但中央連續(xù)釋放維穩(wěn)信號有利于市場提振信心，銀行信貸端邊際改善下房企流動(dòng)資金壓力有望緩解。
需要關(guān)注的是，各地方也在人才購房補(bǔ)貼、預(yù)售條件、公積金貸款等方面出臺扶持政策，促進(jìn)合理的住房需求釋放，平穩(wěn)市場預(yù)期；另一方面響應(yīng)“維護(hù)購房者合法權(quán)益”要求加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量。
潘浩坦言，目前三批次供地規(guī)則調(diào)整一定程度上可緩解房企的“現(xiàn)金流”壓力，疊加近期監(jiān)管層頻頻釋放積極信號，信貸環(huán)境改善，房企拿地?zé)崆轭A(yù)計(jì)會有所提升。陳文靜也表示：“四季度市場調(diào)整和短期流動(dòng)資金壓力仍在，房企重點(diǎn)工作仍是加快銷售回款，保障現(xiàn)金流安全。四季度重點(diǎn)城市首批供地項(xiàng)目或?qū)⒓腥胧校A(yù)計(jì)房企營銷端將面臨較大壓力。”
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