今年以來(lái)，珠三角的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速由熱轉(zhuǎn)冷，作為環(huán)深的惠州市，亦是寒意逼人。11月初，惠州市住建局公開(kāi)通報(bào)了11家違法違規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目，其中，兩個(gè)位于惠州博羅縣的樓盤(pán)被暫停網(wǎng)簽，原因是“銷售價(jià)格明顯低于備案價(jià)，未按政府備案價(jià)格要求銷售商品房。”

惠州對(duì)降價(jià)樓盤(pán)進(jìn)行處罰，是地方政府防止房?jī)r(jià)過(guò)快下降的一個(gè)縮影。據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、昆明、江陰、張家口、揚(yáng)州等21個(gè)城市出臺(tái)“限跌”相關(guān)政策，其中，既有公開(kāi)處罰開(kāi)發(fā)商的行政手段，也有以正式文件的方式明令不允許低價(jià)傾銷的具體政策。

“限跌”政策增多的背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨冷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，2021年10月份，在70個(gè)大中城市中，新房、二手房銷售價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量進(jìn)一步增加，分別達(dá)到52個(gè)、64個(gè)。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲時(shí)“限漲”，下降又發(fā)布“限跌令”，從“限漲”到“限跌”，該如何看待這種現(xiàn)象呢？

成交價(jià)至多下浮15%

今年8月初，沈陽(yáng)市沈北新區(qū)某知名開(kāi)發(fā)商推出特價(jià)房源，之前11000元/平方米的住宅，特價(jià)房降至8000元/平方米，3000元/平方米的降幅迅速吸引不少人連夜排隊(duì)看房。降價(jià)引發(fā)了該項(xiàng)目老業(yè)主的不滿，有業(yè)主在政府熱線平臺(tái)上稱，他們一夜損失幾十萬(wàn)元。

于女士是沈北新區(qū)某樓盤(pán)的銷售經(jīng)理，她近日向中新經(jīng)緯透露，沈北新區(qū)的樓盤(pán)比較集中，且以剛需盤(pán)為主，上述項(xiàng)目的降價(jià)對(duì)其他樓盤(pán)的銷售產(chǎn)生了負(fù)面影響，加上老業(yè)主投訴，政府部門(mén)就限制了樓盤(pán)的打折力度。

8月6日，沈北新區(qū)房產(chǎn)局聯(lián)合多部門(mén)對(duì)房企進(jìn)行約談，要求企業(yè)在考慮自身利益同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，盡量避免以價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者達(dá)到銷售目的。

不止沈北新區(qū)，多地都以座談會(huì)或約談方式干預(yù)開(kāi)發(fā)商的降價(jià)行為。8月11日，昆明市房協(xié)組織30家頭部房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開(kāi)“穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期”座談會(huì)，要求嚴(yán)格控制惡意降價(jià)行為，予以“嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽”的警告。同時(shí)，也有類似惠州的方式，通過(guò)公開(kāi)暫停降價(jià)樓盤(pán)網(wǎng)簽的形式，透露穩(wěn)房?jī)r(jià)的目的。

不過(guò)，大多數(shù)城市的“限跌令”仍是以行政文件的形式發(fā)布的。例如，岳陽(yáng)市住建局于8月9日出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品住房網(wǎng)簽成交價(jià)格限制的通知》稱，市中心(包括岳陽(yáng)樓區(qū)、岳陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)、南湖新區(qū)、城陵磯新港區(qū))商品住房銷售的實(shí)際價(jià)格不得高于備案價(jià)，也不得低于備案價(jià)格的85%，備案后6個(gè)月方可申請(qǐng)調(diào)整備案價(jià)。

張家口9月14日發(fā)文要求，所有項(xiàng)目不得超出備案價(jià)格對(duì)外銷售，已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于成本進(jìn)行銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)格的85%進(jìn)行銷售。

中新經(jīng)緯注意到，出臺(tái)具體文件的城市，基本都以不得低于備案價(jià)10%或15%作為控價(jià)底線，成交價(jià)低于這一紅線的，要么需要重新備案，要么無(wú)法通過(guò)網(wǎng)簽。

為何爭(zhēng)議不斷？

過(guò)去的幾年間，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，不少地方政府都出臺(tái)了各類“限漲”措施，例如，限定房源最高網(wǎng)簽價(jià)，土地出讓時(shí)設(shè)定房源的最高售價(jià)等。在近期出臺(tái)“限跌令”的地方中，湖南岳陽(yáng)、河北張家口、湖北孝感等不少城市依舊要求商品住房的實(shí)際售價(jià)不得超過(guò)備案價(jià)。

但是，不管是之前的“限漲”還是如今的“限跌”，這類通過(guò)行政處罰或政府文件形式干預(yù)市場(chǎng)價(jià)格的方式，一直以來(lái)都爭(zhēng)議不斷。華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康就曾多次發(fā)表有關(guān)“限價(jià)”的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“限價(jià)”會(huì)使開(kāi)發(fā)商失去積極性，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)學(xué)上的供給不足，背離了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化資源配置、滿足人民需要的初衷。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)中新經(jīng)緯分析稱，穩(wěn)房?jī)r(jià)的責(zé)任主要在地方政府，而為了不被問(wèn)責(zé)，使價(jià)格指標(biāo)顯得相對(duì)平穩(wěn)，“限漲”“限跌”的行政干預(yù)措施應(yīng)運(yùn)而生。但是，這種措施會(huì)使得價(jià)格信號(hào)失靈，市場(chǎng)參與者無(wú)法準(zhǔn)確了解市場(chǎng)變化，進(jìn)而可能出現(xiàn)形勢(shì)誤判。

不過(guò)，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，各地都對(duì)商品住房的價(jià)格實(shí)施備案制，開(kāi)發(fā)商在銷售商品房之前均需要將價(jià)格信息報(bào)備給當(dāng)?shù)氐淖〗ú块T(mén)，因此，住建部門(mén)對(duì)備案價(jià)的漲跌幅度進(jìn)行一定控制，從合規(guī)性上看并無(wú)不妥。

廣州市政府辦公廳印發(fā)的《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》就規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定合理確定商品房銷售價(jià)格，并接受住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其委托的代理銷售企業(yè)銷售商品房，銷售價(jià)格不得超過(guò)銷售價(jià)目表價(jià)格，不得以裝修款等其他名義變相漲價(jià)。

但李宇嘉也指出，雖然各地都允許開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)變化申報(bào)新的備案價(jià)，但在實(shí)際操作過(guò)程中，變更備案價(jià)并不容易。比如，市場(chǎng)火熱時(shí)調(diào)高備案價(jià)、市場(chǎng)冷卻時(shí)調(diào)低備案價(jià)，都不符合穩(wěn)房?jī)r(jià)的要求，主管部門(mén)并不想看到這些情況的出現(xiàn)。

對(duì)于是否要用行政方式干預(yù)房?jī)r(jià)，各地的態(tài)度也不太相同。今年11月初，太原市政府辦公室在回復(fù)網(wǎng)友“太原市什么時(shí)候下發(fā)樓市‘限跌令’”的提問(wèn)時(shí)稱，房?jī)r(jià)漲跌因市場(chǎng)供需等多方因素決定，每個(gè)城市的情況不一樣，每個(gè)購(gòu)房人的需求不同，因此，無(wú)論是“限跌”或是“限漲”都必須遵循市場(chǎng)趨勢(shì)的客觀規(guī)律，行政手段不適宜過(guò)分干預(yù)。

控價(jià)效果不佳

今年7月，長(zhǎng)春市住管局發(fā)布通告稱，要求各房企合理確定商品住房預(yù)售申報(bào)價(jià)格并對(duì)外公示，不得低于九折銷售。近日，長(zhǎng)春市的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯介紹，往年這個(gè)時(shí)候，都是各大房企沖擊銷售業(yè)績(jī)和工程結(jié)款的節(jié)點(diǎn)，樓盤(pán)優(yōu)惠力度給得足，房?jī)r(jià)整體也便宜。但受到“限跌令”的影響，今年有的樓盤(pán)對(duì)位置和樓層不好的房源也只敢打到8.5折，各方面指標(biāo)較好的則打九折或正常出售。

李宇嘉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在明顯的“買漲不買跌”的心理，“限跌令”的出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)不太好的地區(qū)會(huì)有一定的托底作用，減緩過(guò)于激烈的價(jià)格戰(zhàn)對(duì)市場(chǎng)的沖擊。

但是，一紙“限跌令”并不能完全改變市場(chǎng)預(yù)期。沈陽(yáng)市沈北新區(qū)的上述銷售經(jīng)理于女士稱，從今年7月份開(kāi)始，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)疲軟的苗頭，9、10月份的表現(xiàn)更為明顯，每個(gè)項(xiàng)目都不是很樂(lè)觀。雖有政府不允許大幅降價(jià)，但開(kāi)發(fā)商明里暗里還是會(huì)有一些補(bǔ)救的辦法，比如以“工抵房”、特價(jià)房的名義變相降價(jià)，以達(dá)到規(guī)避老業(yè)主的不滿情緒并實(shí)現(xiàn)銷售的目的。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯稱，開(kāi)發(fā)商規(guī)避“限跌令”的做法有很多，比如最近多地都出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商給中介高比例傭金的做法，這部分傭金是可以變相贈(zèng)送給買房人的，這就容易出現(xiàn)網(wǎng)簽價(jià)虛高、成交價(jià)較低的情況。“網(wǎng)簽價(jià)比較高，購(gòu)房人實(shí)際又能獲得開(kāi)發(fā)商的返利，相當(dāng)于給了一個(gè)低首付，卻從銀行貸了更多房貸，這種現(xiàn)象過(guò)多的話，容易堆積市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。”

張大偉認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)驟然變冷，更多的是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商在資金鏈上承受巨大的壓力，為了實(shí)現(xiàn)銷售而集體打折，最終出現(xiàn)價(jià)格踩踏。維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，需要對(duì)開(kāi)發(fā)商的合理信貸需求給予一定支持。

謝逸楓也指出，如果市場(chǎng)預(yù)期不改變，“限跌令”在抑制房?jī)r(jià)下跌方面的作用并不大。從已經(jīng)出臺(tái)有上述措施的20余個(gè)城市看，除東北(沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱)、西南(昆明)外，多數(shù)都是三四線及以下城市，這類城市的基本面并不好，在樓市調(diào)控政策沒(méi)有重大轉(zhuǎn)向的情況下，未來(lái)一段時(shí)間或仍會(huì)保持低迷狀態(tài)。