杭州市11月20日發(fā)布第三批土地出讓公告，合計(jì)推出35宗地塊，出讓土地總面積176.21萬(wàn)平方米，地上建筑面積約為416.07萬(wàn)平方米，起始總價(jià)為712.92億元，將于12月21日集中出讓。較第二批集中供地，此次杭州土地供應(yīng)政策不僅放寬報(bào)名資格、競(jìng)品質(zhì)等要求，同時(shí)下調(diào)了部分地塊的出讓單價(jià)，上調(diào)部分地塊的項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格。

土拍門檻有所降低

杭州市土地出讓文件顯示，第三批集中供地不再限制房企最多報(bào)名5宗非競(jìng)品質(zhì)地塊，僅要求同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買（含聯(lián)合競(jìng)買）同一地塊；同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于：與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司（含全資公司、控股公司、參股公司）。

9月26日，杭州市第二批集中供地的10宗競(jìng)品質(zhì)地塊中，唯一進(jìn)入報(bào)名階段的富陽(yáng)富春灣新城地塊報(bào)名企業(yè)未收到報(bào)名確認(rèn)書(shū)，這意味著該地塊將不會(huì)進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。至此，杭州市10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊全部流拍。業(yè)內(nèi)人士表示，首次試水的10宗“競(jìng)品質(zhì)”地塊，由于門檻要求、現(xiàn)房銷售、起價(jià)過(guò)高的原因，房企參與意愿較低。

對(duì)于開(kāi)發(fā)資質(zhì)，第二批集中供地要求競(jìng)買人必須具備一年以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，本次集中供地，僅杭政儲(chǔ)出[2021]37號(hào)地塊和杭政儲(chǔ)出[2021]51號(hào)地塊要求具備相關(guān)部門認(rèn)定的競(jìng)買資質(zhì)，其余地塊均要求具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不再要求年限。

降低地價(jià)和提高（未來(lái)樓盤）限價(jià)無(wú)疑是本次土拍規(guī)則最大的變化。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，本批次地塊的最高溢價(jià)率為10%，較第二批非“競(jìng)品質(zhì)”地塊的溢價(jià)降低了5個(gè)百分點(diǎn)。此外，當(dāng)土地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為線下公開(kāi)搖號(hào)。同時(shí)，部分地塊的銷售限價(jià)上漲200元/平方米至2000元/平方米，漲幅約5%；部分地塊地價(jià)下調(diào)，主城區(qū)地價(jià)降幅約13%至18%。

漲幅最大的為杭政儲(chǔ)出[2021]47號(hào)地塊。該地塊出讓文件顯示，地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于36000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于39600元/平方米。如實(shí)施裝修銷售的，裝修價(jià)格不高于4000元/平方米。以此推算，該項(xiàng)目建成后的精裝修價(jià)格最高均價(jià)為40000元/平方米，較該區(qū)域此前的最高38000元/平方米上漲2000元/平方米，漲幅約5.26%。

在品質(zhì)方面，第三批集中出讓地塊均設(shè)置成“定品質(zhì)”，取消現(xiàn)房銷售條款，品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)由政府制定。同時(shí)，杭州恢復(fù)勾地，勾地保證金僅是起始地價(jià)的10%，較正常參與支付的20%保證金減少一半，一定程度上緩解了房企的資金壓力。

拿地意愿增強(qiáng)

據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，有浙江本地房企在第三批集中供地中合計(jì)報(bào)名10宗土地。中國(guó)證券報(bào)記者了解到，杭州市地塊的房企參與度正在逐步提高。例如，最受房企追捧的拱墅區(qū)橋西拱宸橋單元GS0609-12地塊，申請(qǐng)勾地的房企達(dá)到10家。

“地方政府對(duì)土地競(jìng)買規(guī)則的調(diào)整對(duì)房企產(chǎn)生積極影響，在一定程度上導(dǎo)致房企態(tài)度轉(zhuǎn)變。”一位報(bào)名參拍杭州第三批集中供地的房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。他坦言，公司拿地還是謹(jǐn)慎的，但目前已有一些積極態(tài)勢(shì)。公司會(huì)選擇安全性和流速較好的城市地塊進(jìn)行一些布局，杭州市應(yīng)該是較好的選擇。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院稱，部分地塊的起始樓面價(jià)有所下調(diào)。其中，有地塊起價(jià)較上一次掛牌下降了約10%，相當(dāng)于打了9折。

“隨著此次掛牌地塊新房限價(jià)上漲和地價(jià)的回調(diào)，地塊的利潤(rùn)率也隨之升高，房企能得到相對(duì)可觀的投資回報(bào)。”一位深耕杭州樓市的業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者說(shuō)。據(jù)他判斷，目前是出手的好時(shí)機(jī)。他給中國(guó)證券報(bào)記者粗略算了一筆賬，即使所有地塊按照政府最高溢價(jià)率上限成交，凈利潤(rùn)率大概仍在10%-15%，相比之前已很高了。

不過(guò)，多家房企人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，企業(yè)對(duì)于拿地仍持觀望態(tài)度。一位不愿具名的民營(yíng)房企相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，目前政策優(yōu)惠確實(shí)很吸引人，但由于部分房企資金緊張，只能錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，杭州市本次上調(diào)限價(jià)主要是為了讓開(kāi)發(fā)商有更多的可發(fā)揮空間。過(guò)去由于地價(jià)不便宜加上限價(jià)，開(kāi)發(fā)商拿地有很多約束