消息與錢。

孫宏斌個(gè)人以無(wú)息借款形式，借給融創(chuàng)4.5億美元。

民營(yíng)房企很難從市場(chǎng)中融到錢了，金融市場(chǎng)對(duì)于整個(gè)行業(yè)都很抗拒，參與前融的機(jī)構(gòu)投資人被迫接受展期，因?yàn)椴粫?huì)有金融機(jī)構(gòu)選擇此時(shí)入場(chǎng)對(duì)前融進(jìn)行置換。

多家房企債務(wù)頻頻逾期，交叉違約又引發(fā)機(jī)構(gòu)擠兌，投資人拿著商票和理財(cái)賬戶證明圍住了房企總部，房企僅憑經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流難以償還到期債務(wù)，整個(gè)行業(yè)陷入流動(dòng)性緊縮困境。

購(gòu)房者對(duì)問(wèn)題房企所屬項(xiàng)目持謹(jǐn)慎態(tài)度，銷售難、回款難導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流危機(jī)出現(xiàn)。

面對(duì)債務(wù)逾期，房企堅(jiān)稱“拒絕躺平”、“積極籌錢”，包括對(duì)旗下各項(xiàng)資產(chǎn)的騰挪交易以及董事局主席及簽字擔(dān)保、個(gè)人出借等。

但實(shí)際上，不少業(yè)務(wù)涉及“暴雷”房企的機(jī)構(gòu)投資人已經(jīng)先于房企選擇“躺平”。

機(jī)構(gòu)投資人參與最多的是表外融資，表外融資一直是房企規(guī)?；闹匾Y本來(lái)源，合規(guī)但又潛藏風(fēng)險(xiǎn)。

多數(shù)房企對(duì)于自身表外融資規(guī)模諱莫如深。有不少房企三道紅線均綠，但仍出現(xiàn)債務(wù)違約，根源就在于規(guī)模龐大的債務(wù)被隱藏至表外。

倡導(dǎo)房企表外融資透明化的提議尚未落實(shí)，房企債務(wù)違約就已開(kāi)始出現(xiàn)，相關(guān)金融及信托機(jī)構(gòu)也開(kāi)始排查涉及房企融資的業(yè)務(wù)情況。

無(wú)論有無(wú)抵押、利潤(rùn)如何，機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于房企的融資業(yè)務(wù)短期內(nèi)都會(huì)不會(huì)再碰。

行業(yè)顯然低估了這一輪調(diào)整的力度和時(shí)間，從花樣年美元債暴雷至今尚不到兩月，但對(duì)于高杠桿、高周轉(zhuǎn)的眾多房企而言，時(shí)間已經(jīng)夠久了。

久到所有人都在等一個(gè)好消息，在媒體諸多報(bào)道中透露著“行業(yè)觸底”、“即將反彈”，但機(jī)構(gòu)投資人仍然選擇拒絕入場(chǎng)，因?yàn)?ldquo;行業(yè)觸底”判斷依然缺乏依據(jù)。

僅憑幾條傳聞報(bào)道很難獲得一致性預(yù)期。

機(jī)構(gòu)投資人仍在收縮涉及地產(chǎn)類的融資業(yè)務(wù)，不少機(jī)構(gòu)由于“觸雷”導(dǎo)致今年?duì)I收銳減，債券市場(chǎng)更是低價(jià)拋售現(xiàn)象頻出，世茂、禹洲、奧園等房企的債券票據(jù)頻因大跌臨時(shí)停盤。

信心重拾的前提是政策端有消息能夠被驗(yàn)證。

面對(duì)行業(yè)的“政策期待”，相關(guān)部門在多個(gè)會(huì)議中的表態(tài)也并沒(méi)有一致性。

10月20日，在三場(chǎng)重要會(huì)議的發(fā)言中均有涉及房地產(chǎn)內(nèi)容，但相關(guān)發(fā)言及政策表態(tài)并不相同。

1、“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變”；

2、“恒大風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，一是要避免風(fēng)險(xiǎn)傳染至其他房地產(chǎn)企業(yè)。二是要避免風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至金融部門，對(duì)金融行業(yè)的外溢性可控”；

3、“加強(qiáng)對(duì)特定敏感領(lǐng)域融資并購(gòu)活動(dòng)的從嚴(yán)監(jiān)管，要堅(jiān)決從源頭上遏制過(guò)度發(fā)債融資，防止高杠桿過(guò)度融資”。

態(tài)度顯然是有分歧：一是風(fēng)險(xiǎn)整體可控，二是遏制過(guò)度融資，三是合理資金需求正在路上。行業(yè)對(duì)于監(jiān)管層態(tài)度的分歧到第二天消失了。

10月21日，銀保監(jiān)會(huì)劉忠瑞在三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作發(fā)布會(huì)上表示，“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，指導(dǎo)銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“堅(jiān)持”、“持續(xù)”、“保持”、“維護(hù)”的四連表態(tài)意味著政策趨勢(shì)依舊會(huì)持續(xù)，房地產(chǎn)稅的相關(guān)啟動(dòng)工作也表明監(jiān)管層已經(jīng)有了一套新的調(diào)控邏輯。

或許過(guò)去已經(jīng)遠(yuǎn)去。

偶爾有傳聞在各個(gè)行業(yè)群流傳，每個(gè)人都希望傳聞成真，但接連被多個(gè)銀行否認(rèn)。

其中被認(rèn)為最重磅的一條——“并購(gòu)貸不計(jì)入三道紅線考核，要求銀行按揭和開(kāi)發(fā)貸都要上量，按揭積壓5個(gè)月以上的全部清理掉，存量項(xiàng)目銀行可以展期”。

目前沒(méi)有銀行明確表示收到過(guò)指導(dǎo)意見(jiàn)。

能夠明確的兩次會(huì)議也僅是聽(tīng)取部分房企的意見(jiàn)，一是發(fā)改委相關(guān)部門召集部分房企針對(duì)外債情況的座談會(huì)；二是深圳監(jiān)管部門召集部分暴雷企業(yè)的專題會(huì)議。

有無(wú)定論、措施，我們一概不知。

但可以明確一點(diǎn)，沒(méi)有任何相關(guān)政策下發(fā)，僅憑一項(xiàng)“加速按揭貸款審批”，很難被認(rèn)定為觸底反彈信號(hào)。

部分媒體一直在關(guān)注銀行住房貸款的放款情況。即使銀行在四季度加快對(duì)住房按揭貸款的審批，對(duì)于房企當(dāng)下所面臨的嚴(yán)峻債務(wù)問(wèn)題也很難緩解。

因?yàn)閭€(gè)人按揭貸款的放款前提是銀行從監(jiān)管賬戶劃走貸款本息，對(duì)于監(jiān)管賬戶的嚴(yán)格管控使得房企資金騰挪的空間極為有限。

一則關(guān)于預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)稿也表明了監(jiān)管層的態(tài)度。

11月4日，北京市住建委發(fā)布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版 公開(kāi)征求意見(jiàn)稿）》，提出“市住建委及北京銀保監(jiān)局通過(guò)金融專網(wǎng)共享開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，穿透監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況”。

陸續(xù)出現(xiàn)的房企資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目停工現(xiàn)象，不少地方政府都在加強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)售資金的監(jiān)管力度，對(duì)一些“問(wèn)題”房企采取更為嚴(yán)格的資金監(jiān)管措施，使得房企利用監(jiān)管賬戶資金抽調(diào)失去了可能。

按揭貸款的審批加速對(duì)房企的現(xiàn)金流補(bǔ)充難有實(shí)質(zhì)性幫助，自救艱難、機(jī)構(gòu)嫌棄，行業(yè)將最后的希望寄托于銀行是否會(huì)介入“托底”。

事實(shí)上，很難。

2021年初，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，為房地產(chǎn)行業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款設(shè)置“兩道紅線”。

銀行貸款集中度的“兩道紅線”指標(biāo)的設(shè)置，是從資金供給端針對(duì)行業(yè)直接進(jìn)行降杠桿操作，所以房地產(chǎn)貸款額度的新增可能性很低，我們尚難確認(rèn)行業(yè)困境是否見(jiàn)底。

如果房企一旦誤判形勢(shì)，則將陷入更為艱難的處境。

假設(shè)銀行“增量”傳聞為真，可以新增房地產(chǎn)貸款額度，但此前銀行表外業(yè)務(wù)中很大一部分已經(jīng)投向房地產(chǎn)，年底資管新規(guī)過(guò)渡期結(jié)束，大量表外投資將回歸表內(nèi)，也將占用部分新增額度，真實(shí)增量貸款到底有多少？

假設(shè)銀行“增量”傳聞為假，其他機(jī)構(gòu)投資人對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資本介入將會(huì)更為謹(jǐn)慎，于房企而言，應(yīng)當(dāng)更為合理安排現(xiàn)有資金進(jìn)行債務(wù)償還。

按時(shí)間表推算，銀行房地產(chǎn)貸款額度的釋放在2022年初才會(huì)出現(xiàn)，包括目前各方喊話及相關(guān)寬松政策的傳遞也至少需要三個(gè)月時(shí)間。

而投資人及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)于市場(chǎng)的信心回歸，也要等到銀行入場(chǎng)“托底”、預(yù)期達(dá)成一致性后才會(huì)出現(xiàn)。

最近的一場(chǎng)“價(jià)值”會(huì)議是在11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房企代表座談會(huì)，部分參會(huì)房企計(jì)劃在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。如果此類信用價(jià)值良好的企業(yè)能夠保持信用輸出，整個(gè)市場(chǎng)才會(huì)有企穩(wěn)的可能。

會(huì)后幾天，保利發(fā)展與招商蛇口接連發(fā)布中期票據(jù)發(fā)行方案。其中保利發(fā)展擬發(fā)行金額20億元中期票據(jù)，債務(wù)融資工具期限5年；招商蛇口擬發(fā)行30億元中期票據(jù)。

這一輪的調(diào)整跟以往并不相同，也很難再以慣有邏輯去猜測(cè)后期的行業(yè)走向，房地產(chǎn)稅能夠在10月份拉開(kāi)實(shí)施序幕，意味著監(jiān)管層對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)化調(diào)控思路已經(jīng)形成。

對(duì)于大多數(shù)房企而言，即使報(bào)表逐漸失真、表外債務(wù)龐大等問(wèn)題存在，但只要行業(yè)邏輯未變，項(xiàng)目銷售推進(jìn)順利，那房企依舊能夠擔(dān)得住債務(wù)成本繼續(xù)狂奔。

沒(méi)有過(guò)多的好消息，面對(duì)誤導(dǎo)保持清醒，房企需要更多真實(shí)信息進(jìn)行預(yù)判。

我們同樣相信，冬天總會(huì)過(guò)去。