值得注意的是，今年四季度和明年房企美元債到期壓力仍然較大。光大證券研報數(shù)據(jù)顯示，今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。
今年下半年以來，隨著融資端對房企資金要求提高，房企銷售業(yè)績普遍下滑，債務(wù)違約事件頻頻發(fā)生。盡管近期融資端政策有所放松，但是政策的傳導(dǎo)還不太明顯，房企仍面臨著層層限制。特別是民營房企，面臨的挑戰(zhàn)更大。
有專家表示，民營房企想要渡過難關(guān)，還是需要靠“自救”。而事實證明，房企已經(jīng)開啟“花式自救”按鈕，方式包括配股融資、變賣資產(chǎn)、大股東出錢還債、提前回購美元債等。
值得注意的是，今年四季度和明年房企美元債到期壓力仍然較大。光大證券研報數(shù)據(jù)顯示，今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。
房企融資破冰？
11月16日，建發(fā)地產(chǎn)公布了一份中期票據(jù)募集說明書，計劃發(fā)行規(guī)模4.4億元的無擔保債券，期限5年，擬全部用于償還到期債務(wù)融資工具。
值得注意的是，近期多家房企都發(fā)行了中期票據(jù)進行融資。11月11日，保利發(fā)展披露2021年第四季度中期票據(jù)發(fā)行方案，計劃發(fā)行金額20億元，期限5年；11月12日，招商蛇口公告2021年度第一期中期票據(jù)發(fā)行方案，擬在銀行間市場注冊發(fā)行30億元中期票據(jù)，同時，招商蛇口還將發(fā)行2021年度第九期超短期融資券，發(fā)行金額30億元；11月12日，光明地產(chǎn)宣布擬發(fā)行5億元中期票據(jù)。
近期房企頻頻通過中期票據(jù)融資，或許和11月9日中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行的房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會有關(guān)。據(jù)悉，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖、旭輝、美的置業(yè)等房企參加了上述座談會，多家房企近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。據(jù)悉，銀行間債券市場多是金融機構(gòu)參與，現(xiàn)在房企也將進入該市場，因此上述會議也被市場普遍認為是房企融資“破冰”的信號。
事實也證明，上述會議成為了房企和城投企業(yè)在銀行間市場發(fā)債的分水嶺。據(jù)第一財經(jīng)不完全統(tǒng)計，11月1日-9日，房企和城投企業(yè)披露的銀行間市場發(fā)債計劃不超過10筆，但從11月10日開始，城投企業(yè)、房企密集公布中期票據(jù)、超短期融資券等發(fā)行計劃。
據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究不完全統(tǒng)計，11月10日-16日，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對較高。與此同時，本輪房企融資審批速度相對較快?？硕鸨硎荆嗉移髽I(yè)的中票、短融等債券融資計劃設(shè)立成功，顯示當前銀行間債券市場融資口子已經(jīng)打開，鼓舞了市場的信心。
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不過，《華夏時報》記者注意到，上述25家在銀行間市場融資的企業(yè)中，鮮少有民營房企的身影。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，房地產(chǎn)市場下滑也對國資背景的房企帶來資金壓力，但與民營房企相比，國企、央企承擔了更多的社會責任，比如基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)、老舊小區(qū)改造等，這是國資背景房企能獲得融資的一部分原因。
另外，李宇嘉表示，銀行間市場發(fā)債的決定權(quán)在銀行，銀行可以“用腳投票”。目前來看，銀行對民營房企的信心仍然不足，認為民營房企的杠桿很高。
克而瑞地產(chǎn)研究認為，當前發(fā)行銀行間市場債券的企業(yè)均是城投公司或央企國企，且主體和債券的評級相對較高，其主要是利用政府的信用進行背書，未來發(fā)債主體是否能擴大至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。
融資回暖政策傳導(dǎo)尚不明顯
值得注意的是，銀行間市場融資回暖的同時，個人按揭貸款額度緊張的情況也有所緩解。
《華夏時報》記者了解到，此前7月房貸額度嚴重緊張的廣州，近期房貸也有所松動。有住房中介對《華夏時報》記者表示，目前郵儲銀行、中信銀行、建設(shè)銀行的房貸放款時間大概在4.5個月左右，“是比之前要快一點了”，另外工商銀行和招商銀行的放款速度也變快了，放款時間在3-5個月左右。
據(jù)媒體報道，上海排隊超過6個月的個人按揭貸款開始陸續(xù)放款，長三角二三線城市個貸也開始松動。一位大型房地產(chǎn)經(jīng)紀公司北京工作人員表示，北京的個貸發(fā)放周期比之前略微加快15-20天左右。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，部分房企在11月的融資難度的確有所降低，尤其是綠檔房企的融資順暢度更好，預(yù)計最后兩個月，房地產(chǎn)金融政策會持續(xù)適時、適度根據(jù)市場變化做出微調(diào)，從政策調(diào)整的時長來看，現(xiàn)有態(tài)勢預(yù)計會延續(xù)到明年一季度。
另外，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月個人住房貸款增加3481億元，較9月多增1013億元。克而瑞地產(chǎn)研究表示，這是央行首次單獨發(fā)布個人住房貸款單月數(shù)據(jù)，而按照之前的慣例，這類數(shù)據(jù)是在每季度公布的金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告中披露，央行維穩(wěn)房地產(chǎn)意圖明顯。
李宇嘉對《華夏時報》記者表示，當前房地產(chǎn)政策確實開始松動，按揭貸款的放款速度會逐漸回歸正常，房企的債務(wù)會有所下降，另外，如果開發(fā)商的證件齊全，開發(fā)貸的發(fā)放也逐漸正?；?，不過從市場情況來看，政策還沒有明顯的傳導(dǎo)作用?？硕鸬禺a(chǎn)研究也認為，雖然當前政策風(fēng)向緩和，個人按揭貸款發(fā)放提速，但政策仍未明顯傳導(dǎo)到企業(yè)貸款上，金融機構(gòu)對開發(fā)企業(yè)的信心重塑仍需時間。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金166597億元，同比增長8.8%，增速較前9月份回落2.3個百分點。分項目來看，國內(nèi)貸款和利用外資兩部分資金來源仍不樂觀，分別下降10.0%和35.4%。
克而瑞地產(chǎn)研究表示，當前政策密集發(fā)聲意在“維穩(wěn)”，融資端口的破封對于經(jīng)營狀況良好，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)來說是機會，房企仍應(yīng)積極推動自身降負債，并加大現(xiàn)金回款，保證企業(yè)資金鏈安全，購房者及投資信心重塑仍需持續(xù)建設(shè)。李宇嘉認為，民營企業(yè)想要渡過難關(guān)，還是需要靠“自救”。
民營房企“自救渡難關(guān)”
事實證明，房企已經(jīng)開啟“花式自救”的模式，“自救”的方式包括配股融資、變賣資產(chǎn)、控股股東“自掏腰包”、提前回購美元債等。
11月17日，融創(chuàng)中國（股票代碼：01918.HK）發(fā)布公告稱，其已將3.35億股融創(chuàng)中國配售股份和1.58億股融創(chuàng)服務(wù)配售股份配售予不少于六名承配人，兩項配售合計所得款項凈額約9.42億美元。根據(jù)11月14日融創(chuàng)中國公告，融創(chuàng)中國擬將約50%所得款項凈額，即4.71億美元用作其一般運營資金，剩余約50%則用于償還貸款。
此外，融創(chuàng)中國公告還表示，出于對集團的長遠信心和長期支持，公司控股股東、董事會主席孫宏斌將自有資金4.5億美元提供給本集團使用（無息借款形式），以支持集團經(jīng)營發(fā)展。關(guān)鍵時刻，控股股東與企業(yè)共進退，這無疑給投資者帶來信心。
同樣是11月17日，中國恒大（股票代碼：03333.HK）的“自救”也在進行中。中國恒大和恒騰網(wǎng)絡(luò)（ 00136.HK）發(fā)布公告稱，中國恒大附屬公司出售其持有的恒騰網(wǎng)絡(luò)全部股份，總價為21.28億港元，此次出售的股份占恒騰網(wǎng)絡(luò)已發(fā)行股份約18%，交易完成后，恒大將不再持有任何恒騰股份。
另外，據(jù)相關(guān)媒體報道，為了維持恒大的基本運營，恒大集團主席許家印已經(jīng)通過變賣個人資產(chǎn)（包括香港的三棟別墅和廣州、深圳的豪宅，還有幾架私人飛機等）或質(zhì)押股權(quán)等方式籌集資金，累計已向集團注入超70億元的現(xiàn)金。不過值得注意的是，截至目前，恒大集團并沒有發(fā)布相關(guān)公告說明。
另外，提前贖回美元債也是房企“自救”的方式。今年10月以來，包括雅居樂、旭輝集團、中國奧園、正榮地產(chǎn)、龍光集團、禹洲集團、祥生控股等在內(nèi)的多家房企都提前贖回了其發(fā)布的美元債。
對于多家房企回購美元債的原因，公眾號“地產(chǎn)人才官”認為，今年房企頻頻暴雷違約，國外市場看空房企的情緒彌漫，債券市場低迷，美元債價格不斷走低。對于資金較充足的房企來說，此時抄底回購，不僅能降低回購成本，還能向市場展現(xiàn)自身實力，提振市場信心，穩(wěn)定相關(guān)股票和債券價格。特別是對于在融資上依賴美元債的房企來說，美元債持續(xù)走低將阻礙后期新債的發(fā)行，新債發(fā)不了，舊債還不上，將引發(fā)債務(wù)違約事件。
值得注意的是，今年四季度和明年房企美元債到期壓力仍然較大。光大證券研報數(shù)據(jù)顯示，今年四季度共有92.95億美元債到期，2022年有544.16億美元債到期。
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