本報(bào)記者李貝貝 上海報(bào)道

近日，杭州第三批集中供地推出主城區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)地塊，恢復(fù)“勾地”模式。市場(chǎng)分析人士指出，房企近期面臨回款慢、融資緊等考驗(yàn)，杭州降低拿地門檻將有效提振房企拿地信心。

值得注意的是，包括杭州在內(nèi)，多個(gè)城市第三輪供地的土拍門檻均較第二輪明顯降低。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱直言，在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。而為應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，更多重點(diǎn)城市也會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。

恢復(fù)“勾地”示好“躺平房企”？

連續(xù)數(shù)年登頂“賣地王”寶座的杭州，第二輪集中供地降溫明顯，17幅地塊取消出讓、10宗“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)地塊全部流拍，僅成功出讓14宗地塊，且其中9幅地價(jià)成交，最高溢價(jià)率僅為11.04％。

在市場(chǎng)焦慮的情緒中，第三批集中供地如期而至。11月3日，杭州自然資源規(guī)劃局發(fā)布第三批集中供地出讓地塊預(yù)公告，總計(jì)51宗涉宅用地，出讓面積約252.31萬(wàn)平方米，總建面超600萬(wàn)平方米。

相比第二輪集中出讓，杭州此輪供地堪稱“誠(chéng)意十足”。分區(qū)域來(lái)看，本次預(yù)公告地塊中，23宗地塊位于主城區(qū)，總出讓面積119.7萬(wàn)平方米，其中不少地塊位于市中心熱門板塊，包括杭騰未來(lái)社區(qū)地塊、翠苑單元地塊、三墩競(jìng)品質(zhì)地塊等，地段位置優(yōu)越，生活配套豐富。

與此同時(shí)，杭州第三批集中供地出讓規(guī)則進(jìn)一步調(diào)整，恢復(fù)了第二場(chǎng)集中出讓時(shí)暫停的“勾地”政策，房企繳納地價(jià)的10%作為“勾地金”即可獲得一宗地塊的參拍資格，且不論地價(jià)高低，“勾地金”最高不超過(guò)5000萬(wàn)元。而在二輪供地時(shí)，房企報(bào)名時(shí)必須繳納20%的保證金才能參與地塊競(jìng)拍。11月10日，杭州市規(guī)劃和自然資源局還宣布51宗住宅用地繳納預(yù)約申請(qǐng)保證金、辦理預(yù)約申請(qǐng)手續(xù)截止時(shí)間順延至8天至11月18日，給予房企更多“挑貨”時(shí)間。

值得一提的是，11月11日，《關(guān)于第三批宅地房屋銷售限價(jià)調(diào)整的函》在網(wǎng)上流傳。該函顯示為杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局印發(fā)，對(duì)杭州第三批集中供地中32宗宅地的房屋銷售限價(jià)、毛坯最高銷售單價(jià)和最高裝修價(jià)格作出調(diào)整。32宗地塊中，26宗地塊新房限價(jià)相比板塊此前限價(jià)上漲。《華夏時(shí)報(bào)》記者注意到，對(duì)于32宗宅地房屋銷售限價(jià)的調(diào)整，該函指出原因是“為加快宅地出讓進(jìn)度”。

對(duì)于該函的真實(shí)性，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局未置可否，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為真實(shí)性頗高。比如，在此次推出的51宗地塊中，翠苑商住地、三墩競(jìng)品質(zhì)地塊、云城杭騰未來(lái)社區(qū)、富春灣新城地塊等為第二批集中供地臨時(shí)撤拍地塊。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院方面對(duì)此強(qiáng)調(diào)，二輪出讓的終止地塊再次掛牌，若想順利出讓，吸引盡可能多的房企前來(lái)參拍成為當(dāng)下的重中之重，“也就是說(shuō)要提高地塊利潤(rùn)空間，調(diào)整地塊的限價(jià)和地價(jià)”。

另有市場(chǎng)消息稱，杭州第三輪集中供地土拍規(guī)則由“競(jìng)品質(zhì)”改為“定品質(zhì)”，即由政府規(guī)定相應(yīng)的品質(zhì)要求，房企需承諾按要求建設(shè)。同時(shí)取消現(xiàn)房銷售、調(diào)低封頂溢價(jià)率等規(guī)定?！度A夏時(shí)報(bào)》記者還注意到，11月9日，拱墅區(qū)（預(yù)公告13宗地）舉辦了2021年第四季度地塊招商推介會(huì)，華潤(rùn)、保利、濱江等60余家品牌房企投資人參與，“起始地價(jià)低、不配建公租房”是推介的主要理由。

多地第三輪供地釋放“友好信號(hào)”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向《華夏時(shí)報(bào)》記者分析指出，從杭州第二輪土地成交結(jié)果來(lái)看，政府壓力很大，流標(biāo)現(xiàn)象比較嚴(yán)重，因此第三輪供地自然要從土地定價(jià)和房企利潤(rùn)空間著手來(lái)調(diào)整土拍規(guī)則。

“從前二輪土地定價(jià)加上限價(jià)等各種因素，給予房企的利潤(rùn)空間非常狹窄，1%-2%的利潤(rùn)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)（太少），肯定選擇‘躺平’。”盧文曦解釋說(shuō)，“整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最頭疼的就是資金問(wèn)題，所以適度放寬條件也是很好的緩沖。”

中國(guó)指數(shù)研究院浙江分院常務(wù)副總高院生也告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，第二批供地市場(chǎng)熱度降溫非常明顯，房企又遇到回款慢融資緊的資金壓力，導(dǎo)致拿地的積極性不高。房企只能選擇“躺平”，尋求安全。“所以此次杭州第三批集中供地準(zhǔn)備充分，推出主城區(qū)多宗優(yōu)質(zhì)地塊且恢復(fù)預(yù)公告等下調(diào)競(jìng)拍門檻，主要是提前了解企業(yè)的需求，提振房企拿地的信心。”

高院生強(qiáng)調(diào)，為了應(yīng)對(duì)土拍遇冷，除了杭州，不少城市的土拍門檻都有所放松。對(duì)照此前2輪集中供地，在已經(jīng)陸續(xù)公布第三批集中供地的城市中，濟(jì)南、蘇州、無(wú)錫、南京、深圳、上海、廣州等城市都調(diào)整了競(jìng)拍規(guī)則，競(jìng)爭(zhēng)門檻較第二輪有明顯的“松綁”意味?！度A夏時(shí)報(bào)》記者注意到，除了深圳，這些城市在第二輪集中供地中不同程度地遇冷，比如蘇州大部分地塊底價(jià)成交，平均溢價(jià)率為1.1%；廣州25宗地塊流拍，平均溢價(jià)率僅為1.5%等。

從調(diào)整的拿地規(guī)則來(lái)看，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉總結(jié)說(shuō)，目前主要城市除了下調(diào)地價(jià)、保證金比例、減少捆綁限制外，還放寬了開發(fā)商拿地付款周期。例如，蘇州將保證金比例從第二輪集中出讓的30%-50%全部下調(diào)至30%，并將土地出讓金首付款比例由之前的60%降至50%；園區(qū)地塊之外的其他地塊取消了市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)。

廣州調(diào)整了土地出讓金的付款節(jié)奏以及部分地塊的起拍價(jià)，比如番禺、白云多宗回爐地塊在不扣除配建的情況下，地價(jià)下降了1200-3200元/平方米不等；南沙、黃埔兩區(qū)取消了“限房?jī)r(jià)”的要求。即使是在第二輪土拍中熱度不減、平均溢價(jià)率為12%的深圳，也在第三輪土拍中取消了“競(jìng)自持”的規(guī)定。

盡管如此，杭州等城市，也“肯定不可能恢復(fù)到第一輪的熱度了”，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院丁建剛向《華夏時(shí)報(bào)》記者直言。

目前，22座參與集中供地的城市中，無(wú)錫已率先完成第三輪集中土地出讓，并且無(wú)一宗流拍。不過(guò)，土拍結(jié)果顯示，20宗掛牌地塊中仍有17宗底價(jià)成交，僅有3宗溢價(jià)成交，成交總金額約273.8億元。

丁祖昱認(rèn)為，結(jié)合近期政策環(huán)境來(lái)看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內(nèi)還將延續(xù)。為了應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì)有更多重點(diǎn)城市會(huì)進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。

“在寬供應(yīng)、低門檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會(huì)有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)有所改善。但由于房企資金鏈緊張，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量將進(jìn)一步減少，部分城市最終成交價(jià)將會(huì)明顯降低。”丁祖昱強(qiáng)調(diào)，整體來(lái)看，土地市場(chǎng)的高溢價(jià)時(shí)代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價(jià)拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)。而在第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企依然有望迎來(lái)更多值得關(guān)注的拿地機(jī)會(huì)。