過去一段時間，房地產(chǎn)市場低迷。
房企債務違約引發(fā)美元債市場情緒波動，隨之各大評級機構(gòu)接連下調(diào)評級，市場投資信心亦被持續(xù)消磨；與此同時，行業(yè)整體銷售走弱、投資意愿下降，開發(fā)商在調(diào)控持續(xù)升級下表現(xiàn)更為謹慎。
11月11日，A股房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)集體爆發(fā)，新華聯(lián)、
陽光城、泰禾集團、中南建設、招商蛇口等漲停，金地集團、保利發(fā)展、新城控股、萬科A等紛紛大漲。當日恒生指數(shù)收漲1.01%，截至香港股市晚間收盤，房地產(chǎn)61只股票（觀點指數(shù)監(jiān)測的樣本企業(yè)）中有43只收漲。
這在近期低迷氛圍中極為罕見，從消息面看一定程度受按揭貸款松動信號影響。
此前兩日，地產(chǎn)債券市場也出現(xiàn)反彈。11月9日，"H6泰禾03"、"20世茂04"等債券上漲迅猛，其中"H6泰禾03"漲超70%，"20世茂04"漲超12%，其他地產(chǎn)公司的公司債也出現(xiàn)不同程度上漲。
消息面看，引起變動的或是高盛投資組合管理團隊在近期接受媒體采訪時表示，正在買入中國房企債券。該團隊成員稱，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。
盡管近兩日地產(chǎn)股集體回落，但業(yè)內(nèi)普遍轉(zhuǎn)向關注利好的信號。多研究機構(gòu)認為，政策拐點正在逼近，市場預期有所明朗，將利好穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)房企。
毋庸置疑的，市場風向固然重要，更重要的是房企自身是否修煉好內(nèi)功，具備穿越周期的韌性。
回暖跡象
過去一段時間，房企流動性承壓主要受銷售回款放緩影響，疊加外部融資收緊。
貝殼研究院統(tǒng)計顯示，今年1-10月，房企境內(nèi)外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規(guī)模減少2463億元；其中境外發(fā)債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。境外融資規(guī)模占比維持31%左右的低水平。
11月，市場解讀認為房企融資出現(xiàn)了積極信號。其中，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行的房企代表座談會上，招商蛇口、保利發(fā)展等公司均表示，近期有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務融資工具。
從政策層面看，穩(wěn)預期目標下，近期決策層、監(jiān)管層連續(xù)釋放信號，緩解房地產(chǎn)金融過度緊縮，提速房地產(chǎn)貸款投放。
10月15日，金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)布會就曾指出，少數(shù)城市房價上漲過快，個人住房貸款投放受到約束，房價上漲速度得到抑制。房價回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關系也將回歸正常。
可以發(fā)現(xiàn)，10月開始，有少數(shù)城市已經(jīng)發(fā)布維穩(wěn)樓市措施，放松限購限售，在公積金貸款額度、人才購房補貼、預售條件等方面給市場信心。
其中，義烏市提出降低預售條件和調(diào)整"公證搖號"政策；徐州調(diào)整市區(qū)商品住房預售許可和現(xiàn)售備案規(guī)模；此外，第三批集中供地中，廣州部分地塊取消限價，南京提高了毛坯限價，蘇州將保證金比例全部下調(diào)至30%，土地款首付比例由60%下調(diào)至50%。
11月10月央行發(fā)布的金融數(shù)據(jù)顯示，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場預期。分項上看，居民中長期貸款（主要是房貸）同比多增162億元，打破了過去5個月連續(xù)同比少增的局面。業(yè)內(nèi)多認為，這從側(cè)面印證了近期按揭貸款政策已有所調(diào)整。
對此中信證券認為，預計2021年11月份后，按揭貸款投放持續(xù)增長，銷售回款情況將明顯好轉(zhuǎn)；而行業(yè)信用修復仍然需要時間，開發(fā)貸款的投放預計會偏向信用良好的公司。
11月5日，世茂集團就股債價格異動解除投資者疑慮時表示，目前住房按揭和開發(fā)貸有一定的松動，也可以表明政策基本上見底，但目前監(jiān)管還是卡得挺嚴，政策和流動性傳導還是需要一定時間去緩解。
利好經(jīng)營穩(wěn)健型房企
花旗銀行10月份的報告中指出，部分城市的首套房按揭正在改善，央行在三季度例會提及房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展及購房人的合法權(quán)益，是最近12年以來的首次；也提及包括開發(fā)貸的常規(guī)審批及要求避免過度執(zhí)行債務控制。此外，土地價格有穩(wěn)定信號。
中國銀河證券復盤了前幾輪地產(chǎn)周期，認為當前市場處于"基本面底部區(qū)域" "政策底"，"行業(yè)整體風險可控，待個別房企風險事件落地之后，行業(yè)信用格局重構(gòu)，集中度進一步提升，利好經(jīng)營穩(wěn)健、融資成本低、杠桿結(jié)構(gòu)健康的頭部房企。"
多家研究機構(gòu)認為，房地產(chǎn)板塊估值處低位，業(yè)績確定性強，股息高，龍頭房企中萬科、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖、華潤等因業(yè)績確定性強被重點推薦。
從銷售這一基本面看，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫的大背景下，房企銷售整體承壓。根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的"2021年1-10月房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額表現(xiàn)"研究顯示，前100房企實現(xiàn)全口徑總銷售金額109458.7億元，同比增長7.3%，增幅進一步放緩，較去年1-9月縮窄6.1個百分點。
不過得益于十一黃金周的強勁銷售，10月前100強房企錄得全口徑總銷售額為9160.3億元，環(huán)比錄得回升。其中，碧桂園、萬科和融創(chuàng)分別錄得全口徑銷售6764億元、5191.3億元以及5126億元，保持規(guī)模優(yōu)勢。
以領跑的龍頭房企碧桂園的表現(xiàn)作分析，今年前9月碧桂園連續(xù)實現(xiàn)累計同比增長，保持良好趨勢；上半年，其權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回籠約2727.9億元，權(quán)益回款率90%，已連續(xù)6年達到90%或以上。
這有賴于碧桂園這兩年對回款目標強考核。有機構(gòu)認為，其在業(yè)內(nèi)領先的回款率水平，率先復蘇的銷售利潤率、銷管費的壓降方面，都展現(xiàn)了碧桂園對內(nèi)管控能力的提升。
10月單月，碧桂園實現(xiàn)權(quán)益合同銷售金額約458.3億元，實現(xiàn)環(huán)比增長。標普在10月發(fā)布的評級報告中稱，在波動的大環(huán)境下，碧桂園強有力的執(zhí)行能力及多元化的土儲布局，支撐了公司銷售的增長。
此外，10月26日，摩根士丹利發(fā)表技術(shù)研究報告，預計華潤置地和龍湖集團未來60日股價上升，評級增持。其稱，龍湖和華潤置地在經(jīng)常性投資項目收入支持下，盈利可見度高，強勁執(zhí)行力，以及強勁資產(chǎn)負債表，兩股可跑贏市場。
多家研究機構(gòu)認為，經(jīng)歷一段時間的震蕩和洗牌，經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)抗風險能力也將凸顯，后續(xù)這些企業(yè)對金融機構(gòu)有更高的吸引力，包括碧桂園等在內(nèi)的房企，未來將獲得更多的融資機會和更高的市場估值。
信用防線
有所轉(zhuǎn)向的是，市場尚未明朗的當下，不少房企開始打起了"信用保衛(wèi)戰(zhàn)"，重建市場信心。
部分房企拿出了真金白銀回購債券，超20家房企啟動了境外美元債回購，表明資金充足。
此外，隨著內(nèi)房股股價不斷下探，陸續(xù)有房企大股東出手增持自家股票。
其中，11月2日-4日，碧桂園集團董事會聯(lián)席主席楊惠妍連續(xù)三天在二級市場增持公司股票，累計增持1761萬股，累計耗資約1.28億港元，增持均價7.30港元/股，彰顯對企業(yè)發(fā)展的信心。
在此之前，風險和信用問題在過去一段時間關注度提升。引起"信用動蕩"的，包括多家規(guī)模房企接連的債務暴雷。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來房企債券違約達33只，合計債券余額342.66億元。
受此影響，評級機構(gòu)對行業(yè)表現(xiàn)信心不足。下半年至今，三大國際評級機構(gòu)密集下調(diào)房企評級及展望共130余次，其中10月18日、19日，穆迪集中下調(diào)房企的信用評級或展望高達20家。
評級下調(diào)主要關注房企的流動性和償債能力，其中融資渠道受限是促成展望轉(zhuǎn)負的主要原因。多數(shù)信用評級被穆迪下調(diào)的房企，主要由于信用指標趨弱（穆迪主要通過EBIT/利息覆蓋率及收入/債務比率兩個指標進行衡量），到期債務壓力變大，流動性風險加劇所致。
但也有指，評級機構(gòu)在當前環(huán)境下反應過度，或許存在表現(xiàn)較穩(wěn)健的房企被"錯殺"。
當然，這亦可以理解。原本顯現(xiàn)財務狀況良好、賬面資金充足的房企也出現(xiàn)債務違約，一定程度上顯現(xiàn)出報表粉飾的可能性；此外，"躺平"意味的存在同樣打擊市場信心。
但如何更客觀全面的看待行業(yè)整體？
央行金融市場司司長鄒瀾10月15日指出，經(jīng)過近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長效機制建立后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場地價、房價、預期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，財務指標良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。
中泰證券等部分券商亦指出，本輪開發(fā)商流動性危機屬于個別企業(yè)的點狀爆發(fā)，從違約風險的角度來看并不顯著，穩(wěn)健經(jīng)營的房企融資成本甚至還在繼續(xù)下行。
同樣需要關注的是，房企評級被集中下調(diào)的另一面，仍有多家房企因杠桿率得到實質(zhì)性改善、經(jīng)營發(fā)展較為穩(wěn)健被確認為正面評級。
9月3日，惠譽確認華潤置地長期發(fā)行人違約評級為"BBB "，展望"穩(wěn)定"；9月23日惠譽評級確認萬科的長期外幣和本幣發(fā)行人違約評級（IDR）為"BBB "，展望"穩(wěn)定"；9月3日，標普確認碧桂園"BB "評級，因其財務韌性增強，展望仍為正面。
這些房企在市場變化周期中為何能表現(xiàn)出韌性，具有一定的借鑒價值。
其中，標普認為碧桂園的財務穩(wěn)定性繼續(xù)增強。這源于擴張欲望的緩和，以及對財務審慎性和經(jīng)營效率的逐步重視。
這其實是碧桂園主動調(diào)整下的結(jié)果。去年9月份，標普便將碧桂園的評級展望由"穩(wěn)定"調(diào)升至"正面"，長期主體信用評級由原先的BB /穩(wěn)定調(diào)升為BB /正面。彼時標普指出，碧桂園在中國經(jīng)濟下行的背景下展現(xiàn)了良好的運營水平及盈利韌性。
當前碧桂園的杠桿水平進一步降低。截至2021年6月30日，碧桂園總借貸余額下降至3242.4億元，其中一年以內(nèi)有息負債占比下降至27%，債務結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。
值得一提的是，當前不少房企因流動性問題不得收縮乃至放棄多元業(yè)務的擴展，但融資順暢、現(xiàn)金充裕的房企卻可以在市場調(diào)整周期中尋找更為優(yōu)質(zhì)的發(fā)展項目和機會。
以碧桂園為例，其在當下仍持續(xù)發(fā)展機器人、農(nóng)業(yè)等多元化業(yè)務，其中在與房地產(chǎn)建筑施工緊密相關的建筑機器人方面，截至2021年10月底，博智林在研建筑機器人及智能產(chǎn)品51款，已遞交專利有效申請3422項，獲授權(quán)1543項。
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