政策密集發(fā)聲之下，涉房類融資環(huán)境有所回暖。
一方面，房企銀行間債券發(fā)行提速。第一財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，本月房企計(jì)劃發(fā)債規(guī)模已達(dá)296.70億元，明顯超過10月份房企境內(nèi)發(fā)債總額。
另一方面，銀行間市場發(fā)行的RMBS（住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）規(guī)模也在放量。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，11月已發(fā)行和待發(fā)行的RMBS規(guī)模達(dá)814.09億元，是前一個(gè)月發(fā)行規(guī)模的近四倍，而RMBS的放量發(fā)行有利于銀行騰挪房貸額度。
近日來，房企融資松動(dòng)的消息頻繁刺激市場。11月19日，港股、A股地產(chǎn)股再次領(lǐng)漲。
在業(yè)內(nèi)人士看來，近日監(jiān)管部門多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展，政策端風(fēng)向有所緩和，以積極重塑市場信心，維穩(wěn)房地產(chǎn)?；诖?，多種市場融資渠道有望“解封”。不過，也有觀點(diǎn)稱，由于房企的流動(dòng)性問題發(fā)酵未見底，此次政策邊際放松的口子不會開得太大，房企仍面臨著層層限制，當(dāng)前融資端口的破封更多是針對經(jīng)營狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的企業(yè)。
融資環(huán)境趨暖
上周有消息稱，有銀行總行向分支行發(fā)令開放國有房地產(chǎn)企業(yè)授信，給予專項(xiàng)政策支持，并為國有房地產(chǎn)企業(yè)開出融資“白名單”。11月19日午后，二級市場異動(dòng)，A股大金融及地產(chǎn)板塊集體拉升，其中多股漲?；虮平鼭q停，港股內(nèi)房股也集體大漲。
第一財(cái)經(jīng)記者向多位銀行人士求證，均回應(yīng)稱未接到通知。某股份行內(nèi)部風(fēng)控人士表示，“沒聽說過”。
日前，中指研究院一份內(nèi)部會議紀(jì)要顯示，房地產(chǎn)行業(yè)的信貸改善政策正在加速落實(shí)，多家機(jī)構(gòu)已在執(zhí)行和落地，但傳導(dǎo)至市場端仍需過程，且不同區(qū)域、不同客戶存在差異，銀行端在“兩道紅線”影響下放松空間有限。
中指研究院風(fēng)險(xiǎn)測評結(jié)果亦顯示，房地產(chǎn)行業(yè)整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，抗風(fēng)險(xiǎn)更強(qiáng)的國企正受到更多金融機(jī)構(gòu)的關(guān)注。
此前，受房企債務(wù)違約影響，多家房企信用評級被下調(diào)。據(jù)東亞前海證券統(tǒng)計(jì)，截至10月25日，穆迪前后共下調(diào)了29家房企的信用評級或展望。隨之而來的是，房地產(chǎn)融資快速收縮。
但近來，市場融資環(huán)境發(fā)生變化。一邊是，為提振市場信心，雅居樂集團(tuán)、中國金茂、世茂集團(tuán)、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企進(jìn)行了債券回購操作，表明其資金充足。
另一邊，政策端也吹來暖風(fēng)。先是9月末，央行首次提及“兩個(gè)維護(hù)”，指導(dǎo)銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
隨后10月15日，中房協(xié)召集了10家房企在京座談，住建部相關(guān)部門人員參與主持，據(jù)透露，房企的主要訴求集中在希冀調(diào)控政策在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下適當(dāng)松綁，包括穩(wěn)定市場預(yù)期、支持剛需購房及調(diào)整土地價(jià)格等。
此后，央行和銀保監(jiān)會又多次提及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。11月9日，第一財(cái)經(jīng)曾獨(dú)家報(bào)道，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團(tuán)、佳源創(chuàng)盛、美的置業(yè)等公司近期均有計(jì)劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。
“這一座談會表明，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將從房企發(fā)債方面給予支持，改善房企發(fā)債融資環(huán)境。經(jīng)營穩(wěn)健、信用等級較高的企業(yè)將會更容易實(shí)現(xiàn)融資。”東亞前海證券分析師易斌說道。
光大證券固收首席分析師張旭也對記者稱，“目前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一點(diǎn)問題，這導(dǎo)致相應(yīng)主體的融資被暫時(shí)‘冷藏’。但我們也深切感受到，政策的暖風(fēng)正在吹散融資市場中的寒意。”
張旭還表示，事實(shí)上，調(diào)控目標(biāo)是明確的，且政策的出臺歷來是有急有緩、有先有后，調(diào)控的效果也是積水成淵、涓滴成河。所以，融資市場的“解凍”是必然的，充其量只是時(shí)間問題。
此外，10月以來銀行貸款也明顯回暖，單月房地產(chǎn)貸款投放較9月環(huán)比多增超過1500億元。11月19日，銀保監(jiān)會在答記者問時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，截至10月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款同比增長8.2%，整體保持穩(wěn)定。個(gè)人住房貸款中90%以上用于支持首套房，投向住房租賃市場的貸款同比增長61.5%。
房企銀行間發(fā)債提速但仍存分化
在此次銀行間交易商協(xié)會座談會召開后，多家房企密集發(fā)行中期票據(jù)和超短融資券。
自11月10日以來，據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，共有25家房企及城投企業(yè)宣布在銀行間市場融資，所涉金額達(dá)287.8億元，數(shù)額及發(fā)行企業(yè)數(shù)量相對較高。與此同時(shí)，審批速度也相對較快，比如小商品城11月10日宣布擬發(fā)行的10億元超短融計(jì)劃，已經(jīng)于11月15日發(fā)行完成。
另就11月房企銀行間整體發(fā)債量來看，第一財(cái)經(jīng)根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，當(dāng)月已發(fā)行和計(jì)劃發(fā)行規(guī)模共計(jì)296.70億元，明顯高于前一個(gè)月的發(fā)行量。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，從這波房企的發(fā)債情況來看，不僅參與的房企數(shù)量越來越多，而且涉及的金額也挺大。“這對于房企的經(jīng)營等有積極作用，對于年底兩個(gè)月的銷售回款等也是有利的。”
業(yè)內(nèi)的共識也在于，房企銀行間債券發(fā)行的“回暖”一定程度上顯示了當(dāng)前市場融資的口子已經(jīng)打開，鼓舞了市場信心。不過，還需注意的是，就發(fā)債主體而言，當(dāng)前發(fā)行的企業(yè)仍是以城投公司或央企國企為主，且主體和債券的評級相對較高，未來能否擴(kuò)大至其他類型的企業(yè)仍有待觀察。
易斌稱，央行要求金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，矯正偏緊的房地產(chǎn)信貸環(huán)境，特別是對“三道紅線”執(zhí)行過緊的情況進(jìn)行微調(diào)，不會全面放松，放松力度有限，因此不會出現(xiàn)房企集中發(fā)布融資方案情況。
一位城商行分行高管也對記者表示，針對房企融資嚴(yán)監(jiān)管的大方向并未發(fā)生變化，近期監(jiān)管層面關(guān)于房企融資的相關(guān)表態(tài)，并不代表政策的轉(zhuǎn)向，對于銀行來說，可能在執(zhí)行層面有小幅調(diào)整，但具體策略仍是根據(jù)市場化原則進(jìn)行。“對于一些資質(zhì)好的、信用高的國企央企可能會有松動(dòng)。”
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲亦認(rèn)為，目前針對房企融資端開放的企業(yè)，仍是部分經(jīng)營狀況良好、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)的房企。因此，在未來一段時(shí)間，行業(yè)內(nèi)的眾多房企仍需要積極降負(fù)債，加大現(xiàn)金回款，從根本上保證企業(yè)的資金鏈安全。
這就意味著，對中小房企提出了更高要求。在業(yè)內(nèi)人士看來，融資政策的調(diào)整，將進(jìn)一步加劇房企行業(yè)的分化。畢竟對房地產(chǎn)企業(yè)來說，保持現(xiàn)金流的穩(wěn)定至關(guān)重要，打開增量融資的渠道，才能改善企業(yè)的流動(dòng)性問題。“政策重視及時(shí)托底，避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)蔓延，避免市場硬著陸，龍頭開發(fā)企業(yè)的集中度也會進(jìn)一步提升，資金周轉(zhuǎn)困難的中小房企將逐漸被擠出市場。”易斌稱。
RMBS發(fā)行規(guī)模明顯增長
除了超短融、中票等債券發(fā)行提速外，記者注意到，銀行間市場中RMBS發(fā)行也逐步放量，這被市場視為涉房類融資環(huán)境改善的又一個(gè)積極信號。
作為住房按揭貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，RMBS發(fā)行量的提高將有助于銀行盤活資產(chǎn)、騰挪信貸空間，進(jìn)而或支持銀行個(gè)人按揭貸款的發(fā)放。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至11月21日，當(dāng)月已發(fā)行和待發(fā)行的RMBS規(guī)模合計(jì)為814.09億元，而在10月份，RMBS發(fā)行量僅為231.53億元。
實(shí)際上，今年以來，RMBS的發(fā)行呈現(xiàn)火熱-冷清-火熱的走勢。先是一季度，隨著房貸集中度管控的推出，RMBS發(fā)行熱度保持強(qiáng)勁；但隨著發(fā)行端收緊以及RMBS投資端被納入房貸集中度統(tǒng)計(jì)口徑，6至7月發(fā)行陷入停滯；8月重啟發(fā)行，9月發(fā)行量則出現(xiàn)井噴，單月發(fā)行量達(dá)769.75億元。不過到了10月份，RMBS發(fā)行再度“降溫”。
如今步入11月，RMBS發(fā)行放量，“這一定程度上也反映了融資環(huán)境的改善。”前述城商行分行高管對記者說道，但不排除季節(jié)性因素的存在，因?yàn)閺耐陙砜?，每到四季度RMBS發(fā)行量就會迎來高峰。
中金公司研報(bào)也稱，RMBS四季度發(fā)行量上升是一個(gè)年度規(guī)律。從2017年開始成為信貸ABS市場的第一大類基礎(chǔ)資產(chǎn)，近三年RMBS四季度的發(fā)行量均超過了2000億元。
但由于RMBS從封包到發(fā)行一般需要一個(gè)半月到2個(gè)月的時(shí)間，有分析預(yù)計(jì)，今年RMBS整體的發(fā)行節(jié)奏與往年四季度差異不大，同時(shí)在持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制的政策指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模也跟往年保持在同一水平，不大可能出現(xiàn)大爆發(fā)。
另外，中金公司研報(bào)還表示，在房地產(chǎn)債券信用風(fēng)險(xiǎn)有所抬升、市場情緒有所波動(dòng)的情況下，RMBS的放量在“騰挪房貸額度—個(gè)人住房按揭貸款或有上量可能—房企銷售回款或有回暖—房企流動(dòng)性壓力會有緩解”的邏輯鏈條下，或是房地產(chǎn)調(diào)控政策邊際放松的信號，但實(shí)際邊際放松的效果有待持續(xù)觀察。
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