近年來，受“三道紅線”、土拍兩集中等政策疊加疫情的影響，部分房企由于資金鏈緊張導致停工停產等情況出現，也有不少房企為緩解資金壓力，轉而違規(guī)使用預售資金。
為維護樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展、預防爛尾事件的發(fā)生，多地加碼資金監(jiān)管，防范行業(yè)風險。
北京、石家莊出臺政策 加強預售資金監(jiān)管
11月4日，北京市住建委等三部門聯合印發(fā)《北京市商品房預售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》（簡稱《征求意見稿》），進一步加強對預售資金監(jiān)管力度。北京出臺的《征集意見稿》對于其他城市而言，既有指導意義，也有借鑒意義。
《征求意見稿》擬調整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網簽，以確保預售資金及時足額直接入賬。
《征求意見稿》提出，項目用款計劃按照地下結構完成、主體結構完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點。房企應合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。
此外，《征求意見稿》明確，當預售項目存在重大風險隱患時，將實施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設。如若開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行違規(guī)挪用、劃轉、占扣預售資金應及時足額返還；造成項目爛尾、侵害購房人合法權益造成嚴重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接；構成犯罪的，依法追究刑事責任有關內容。
中原地產首席分析師張大偉表示，當下房地產市場進入新周期，越來越多的房企出現資金壓力，北京出臺的政策有利于保護購房者利益，有利于維持市場穩(wěn)定。
11月8日，河北省石家莊住建局發(fā)布《關于加強我市房地產開發(fā)項目監(jiān)管的公告》明確，2021年11月8日后出讓的房地產開發(fā)項目，傳統(tǒng)建筑預售許可形象進度由設計總層數的三分之一提高至主體封頂。換言之，自今年11月8日后的項目將實施“準現房”銷售。
針對“高杠桿”房企調控政策加碼 現房銷售、資金監(jiān)管組合拳防范行業(yè)風險_中國網地產
《公告》指出，對于此次商品房預售許可形象進度的調整主要是為避免房企因實力不足導致項目延期交房甚至“爛尾”風險問題。同時預售形象進度調整后，涉及預售資金監(jiān)管等措施將相應做出調整。
從政策細節(jié)中可以看出，對預售資金和預售許可的監(jiān)管，都是為了進一步保障購房者的合法權益，防范行業(yè)風險，預防爛尾樓事件的發(fā)生，維護市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
中指研究院分析稱，整體來看，北京、石家莊的新政都是在響應中央近期推進“兩個維護”的要求，優(yōu)先保障工程進度和交付質量，維護購房者合法權益。此外，針對近期個別房企出現債務違約等事件，市場觀望情緒較高，預售資金監(jiān)管趨嚴將平穩(wěn)購房者預期，引導房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。對房企而言，流動資金短期壓力增加，或將倒逼房企進一步加快營銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。
事實上，近年來有不少城市在不斷加強對預售資金的監(jiān)管力度。據不完全統(tǒng)計，今年先后有山西、西安、惠州、東莞、重慶、青島、天津等省市加強對商品房預售資金的監(jiān)管。
兩集中供地條款細化 部分城市試點推出現房銷售地塊
為防范行業(yè)風險，除對預售資金的嚴監(jiān)管外，樓市調控政策已經前置到土地出讓環(huán)節(jié)。今年在兩集中土拍政策下，多地政府嚴查房企購地資金來源，同時在保證住房品質的前提下，開始減少預售項目的比例，試點現房銷售。
其中，在第二批集中供地中，北京首現“現房銷售”。據悉，中鐵置業(yè)+興創(chuàng)37.84億元競得的大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0102-0208-6026、6020地塊將試點“競現房銷售”，現房銷售面積5.4萬平。需要注意的是，所在樓棟需在拿到竣工備案表后整棟現房銷售。
在第二次集中供地中，杭州一次性推出10宗試點現房銷售的地塊。雖然最后10宗地塊均以流拍收尾，但是可以看出在“房住不炒”的主基調下，核心城市的地方政府在監(jiān)管層面正在積極進行政策細化。
事實上，部分城市取消預售制、實行現房銷售的嘗試早已開始。2016年以來，深圳、杭州、南京、蘇州等地已經開始試點現房銷售。
2020年3月7日，海南省發(fā)布《關于建立房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》，正式取消房地產預售政策，成為全國首個在全域實行現房銷售的省份。
《通知》明確，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。按規(guī)定，現房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。
從長遠來看，實施現房銷售意義重大。對于購房者來說，現房銷售后，所見即所得，房屋質量得以保證，更不會存在面臨爛尾樓風險的問題，購房者權益也可以得到保障。而在現房銷售的條件下，對作為展示的樣板間進行過度美化將失去意義，如此一來，前段時間出現的北京青云上府所涉及的虛假、“美化”樣板間等問題也將得到改善。
同時，現房銷售考驗的是開發(fā)商的雄厚實力和資本運作，敢于直面現房銷售的開發(fā)商更值得信賴。在現房銷售政策的推動下，房地產行業(yè)將加速調整，在擠水分、排風險的同時，可以很有效的杜絕“爛尾樓”、“房企跑路”等情況的出現，對于目前開發(fā)商的“降杠桿”具有積極作用，同樣也對于行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展有重大意義。
隨著房地產政策的不斷深化，樓市調控政策逐漸從過去的預售、房價指導等后端環(huán)節(jié)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，同時政策更加精準細化，樓市在全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的“三穩(wěn)”政策下，將更加平穩(wěn)健康發(fā)展。
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