嚴(yán)厲的信貸和金融監(jiān)管之下，2021年不少高負(fù)債房企陷入資金流行性危機(jī)。然而，房企更大的“難關(guān)”仍在逼近。機(jī)構(gòu)最新發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，房企將在2022年迎來(lái)海外債到期高峰，超3500億元的海外債融資總額，意味著房企未來(lái)一年將面臨更大考驗(yàn)。“緊日子”已然慢慢到來(lái)，房企接下來(lái)怎么過(guò)？
年度到期債務(wù)規(guī)模超3500億
作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，海外債在近年境內(nèi)融資趨緊的背景下愈發(fā)火熱。
來(lái)自中指院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從規(guī)模來(lái)看，房企海外債發(fā)行在2017-2020年快速增長(zhǎng)。2017年房企海外債融資總額折合人民幣約2193億元，2018年為3435億元、增速高達(dá)60%；2019年房企海外債融資4313億元，保持了25%以上的增長(zhǎng)速度，并于2020年達(dá)到峰值4540億元。
因?yàn)閲?guó)內(nèi)房企所發(fā)行美元債的年限多為1-5年，且房企大多是在2017年轉(zhuǎn)戰(zhàn)高頻發(fā)行海外債，2022年也由此成為整個(gè)行業(yè)的“美元債到期大年”。
數(shù)據(jù)顯示，2022年度房企到期海外債的債務(wù)規(guī)模折合人民幣約3560.2億元。按季度來(lái)看，第一、二季度合計(jì)到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。
危機(jī)將至 房企密集回購(gòu)護(hù)盤
近年來(lái)不斷攀升的海外債融資規(guī)模，在助力企業(yè)擴(kuò)張發(fā)展的同時(shí)，也將部分資金流動(dòng)性房企置于險(xiǎn)地。自今年7月以來(lái)，海外債務(wù)危機(jī)已經(jīng)在部分房企身上顯現(xiàn)，美元債下跌、房企評(píng)級(jí)下滑等負(fù)面影響也緊隨其后，有些企業(yè)甚至因?yàn)閮斶€不了海外債務(wù)而生死瀕臨一線。
“眼下處理不好手頭的債務(wù)，明年陷入流動(dòng)性危機(jī)或者暴雷的企業(yè)會(huì)更多。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)直言，房企的“生死挑戰(zhàn)”才剛剛開(kāi)始。
危機(jī)將至，沒(méi)有企業(yè)愿意坐以待斃。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士向
記者表示，房企應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力的方式主要有兩種：一方面，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)暴露房企采取股東貸款、與債券持有人協(xié)商等方法解決債務(wù)危機(jī)；另一方面，房企為防范債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行交換要約、回購(gòu)票據(jù)。
面對(duì)低迷的市場(chǎng)預(yù)期以及不斷走低的投資者信心，已有越來(lái)越多的房企開(kāi)始“自救”，通過(guò)交換要約、回購(gòu)債券等方式向市場(chǎng)展現(xiàn)自身實(shí)力，以提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定相關(guān)股票和債券價(jià)格。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，10月以來(lái)，包括花樣年、弘陽(yáng)地產(chǎn)、海倫堡、鑫苑置業(yè)、金輝控股、新力控股、朗詩(shī)地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、正榮地產(chǎn)等企業(yè)，均從交換要約、回購(gòu)票據(jù)等方面著手予以應(yīng)對(duì)。中梁控股是10月回購(gòu)票據(jù)的典型企業(yè)：當(dāng)月，中梁累計(jì)共回購(gòu)票據(jù)2510萬(wàn)美元。
進(jìn)入11月，房企回購(gòu)美元票據(jù)的動(dòng)作還在繼續(xù)。11月4日，雅居樂(lè)對(duì)外發(fā)布公告稱，已回購(gòu)本金為1000萬(wàn)美元的優(yōu)先票據(jù)加上應(yīng)計(jì)及未付利息；同日，祥生控股也公告披露，贖回了845萬(wàn)美元票據(jù)。11月12日，中梁控股再度回購(gòu)2宗票據(jù)，合計(jì)本金總額5618.2萬(wàn)美元；在此一日前，龍光集團(tuán)還以現(xiàn)金回購(gòu)1.64億美元2022年到期5.75%優(yōu)先票據(jù)。
抓回款也要開(kāi)源節(jié)流
盡管隨著近期相關(guān)部門頻繁發(fā)聲，房企融資政策似有松動(dòng)跡象，業(yè)內(nèi)也有聲音稱房企的資金壓力將得到一定程度緩解。但多名業(yè)內(nèi)專家向
記者表示，面對(duì)即將到來(lái)的海外債償債高峰，房企還須做好過(guò)“緊日子”的打算。
面對(duì)寒意陣陣的地產(chǎn)大環(huán)境，劉水認(rèn)為，一方面，房企應(yīng)加大營(yíng)銷、緊抓回款；必要時(shí)也要有“壯士斷腕”的決心，通過(guò)出售項(xiàng)目或?qū)で蠊蓹?quán)合作等方式來(lái)穩(wěn)定資金鏈、盤活自身現(xiàn)金流。另一方面，在投資上，房企要量入為出、審慎拿地。在管理上，向制造業(yè)學(xué)習(xí)，精細(xì)化管理，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，“節(jié)衣縮食”過(guò)緊日子，改掉“黃金時(shí)代”開(kāi)支大手大腳的“壞毛病”。
“債務(wù)問(wèn)題需要企業(yè)積極應(yīng)對(duì)，處理不好，往往波及企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。新一輪償債高峰將至，房企更須嚴(yán)謹(jǐn)對(duì)待。” 在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，對(duì)于接下來(lái)的“緊日子”，房企還是要提前做好應(yīng)對(duì)的措施，既要謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)，也須找機(jī)會(huì)“自救”
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