近日，央行的一個舉動引起了市場的關(guān)注，在公布2021年10月金融數(shù)據(jù)統(tǒng)計報告之后，央行在其官方微信公眾號上，以單獨一條發(fā)送的形式，發(fā)布了10月個人住房貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這也是央行首次單獨發(fā)布個人住房貸款數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這一個特殊的舉動，透露出什么信號呢？

直觀的感覺就是，央行向市場傳達房地產(chǎn)信貸市場穩(wěn)定的信號。其次，央行也在貫徹落實9月底房地產(chǎn)金融工作座談會的指示，即主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。金融機構(gòu)要按照法治化、市場化原則，配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護住房消費者合法權(quán)益。

宏觀審慎是金融領域建立房地產(chǎn)管理長效機制的核心內(nèi)容。2020年下半年以來，以“三道紅線”“貸款集中度”、資金流向穿透式監(jiān)管為核心的房地產(chǎn)金融宏觀審慎制度加快落地實施。宏觀審慎的核心要義并不是一味地收緊，壓降杠桿率，控制資金投向房地產(chǎn)的規(guī)模和杠桿，而是樓市穩(wěn)定、防風險與去杠桿的統(tǒng)一，力求在動態(tài)中實現(xiàn)平衡，逆周期調(diào)節(jié)也是應有之義。

2019年12月，央行行長易綱在《求是》雜志上撰文指出，“強化對房地產(chǎn)整體融資狀況的監(jiān)測，綜合運用多種工具對房地產(chǎn)融資進行逆周期調(diào)節(jié)”，這更加有助于我們理解宏觀審慎的要義。但是，房地產(chǎn)金融宏觀審慎在執(zhí)行過程中有一些偏差，比較突出的就是將要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。

另外，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度下，對各大銀行居民房貸和全部房地產(chǎn)貸款都做了紅線要求，執(zhí)行中住房購置剛需群體的合理信貸需求，也受到不同程度的限制，表現(xiàn)在貸款利率上浮、周期拉長，甚至出現(xiàn)二手住房停貸的現(xiàn)象。房地產(chǎn)金融宏觀審慎一貫強調(diào)保持政策連續(xù)穩(wěn)定，保持堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，意味著剛需類住房購置必須要給予貸款滿足。

進入三季度以后，隨著貸款集中度、“三道紅線”、信托“兩壓一降”、去通道融資等金融長效機制的各項措施全面落地，房地產(chǎn)前端融資供給明顯在收縮。截至10月末，國內(nèi)貸款連續(xù)6個月下降，9月份下降25%，跌幅比8月擴大了5.4個百分點；自籌資金（主要是債券等信用融資）從8月份的下跌0.7%驟然擴大至10.1%，顯示信用融資迅速跌入冰點。后端資金來源方面，由于前期熱點區(qū)域調(diào)控政策密集布下，并不斷“打補丁、補漏洞”，包括預售證管制等，導致購房需求明顯回落，全國商品房銷售連續(xù)3個月減少，9月下滑13.1%，10月繼續(xù)下滑。

值得注意的是，很多開發(fā)商實現(xiàn)了銷售業(yè)績，但由于按揭貸款回款慢，放貸周期拉長至3個月左右，特別是很多銀行對二手房按揭停貸，導致“賣一買一”的換房需求被制約，銷售回款回補現(xiàn)金流的能力明顯削弱。目前，開發(fā)商資金來源中，銷售回款（定金和預付款）占比50%左右，但近三個月連續(xù)下行。由此，開發(fā)商資金在前后兩端受到擠壓。當2016-2018年快周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模時期借的各種債務到期，對整體上高杠桿運作的開發(fā)商來說，一定有部分企業(yè)撐不住。

于是，出現(xiàn)了部分債務違約，甚至一些綠檔或降檔企業(yè)，也出現(xiàn)償債困難。特別是信用約束更強的美元債違約，導致了風險預期和傳染效應。同時，擔心地價和房價下行形成循環(huán)，資金鏈緊張下的降價促銷行為，在地方層面受到了明顯的抵制，比如不予網(wǎng)簽備案。另外，債務壓力下，有的預售資金被違規(guī)抽走，開發(fā)商已售新房交付出現(xiàn)延期，購房者開始悲觀，銷售繼續(xù)下滑。此外，有的銀行為維護債權(quán)，對開發(fā)商“借新還舊”不再支持，甚至出現(xiàn)抽貸、凍結(jié)預售資金等行為，導致建設資金短缺，部分施工單位停工?？傊袠I(yè)信心下滑沖擊到了正常經(jīng)營。第三輪土地集中拍賣不得不大幅下調(diào)門檻，甚至推遲，從而導致從土地到開工，再到銷售和竣工，全鏈條下行。

因此，目前需要政策適度托底，讓行業(yè)整個鏈條順利循環(huán)起來，并通過資產(chǎn)兌現(xiàn)來恢復市場信心，最關(guān)鍵的就是按揭貸款、開發(fā)貸款正?；?。對合理的按揭貸款需求，既要足額適時投放，還要將因額度緊張而明顯上浮的利率降下來。近期，首套房貸利率明顯下降，對開發(fā)商的項目和企業(yè)要分開看待，在確保預售資金監(jiān)管到位的情況下，手續(xù)齊全的項目開發(fā)貸要給予滿足。

目前來看，樓市需求端是健康的，要解決供給端的問題，首要的是如何讓房地產(chǎn)的整個鏈條能正常循環(huán)起來，從而創(chuàng)造出資產(chǎn)變現(xiàn)的現(xiàn)金流活水，覆蓋債務和成本，收復市場對行業(yè)的信心。在市場信心不足的情況下，貫徹逆周期調(diào)節(jié)的宏觀審慎管理機制，以前端開發(fā)貸款和后端的按揭貸款正?；娀A售資金監(jiān)管機制，形成嚴格的資金安全運營閉環(huán)，從而確?？⒐そ桓丁⒋_保民生得到保障，這是近期地產(chǎn)金融政策調(diào)整的首要目的，也是宏觀審慎的本意。

客觀講，出現(xiàn)問題的企業(yè)都是過去擴張?zhí)?，杠桿無序的企業(yè)，這次調(diào)整有利于行業(yè)出清，并不存在救助需要。當前政策調(diào)整，局限在供給端，需求端保持政策連續(xù)穩(wěn)定、調(diào)控基調(diào)有定力，近日沈陽松綁限購“一日游”就彰顯了這一點。供需兩端的策略差異，有助于房住不炒和“三穩(wěn)”的平衡。

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）