國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.2%，增速自年初以來持續(xù)回落。其中房屋新開工面積同比下降7.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降11.0%，如果再考慮部分房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性問題以及銷售市場(chǎng)冷卻，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。

目前，在金融監(jiān)管部門引導(dǎo)下，房地產(chǎn)企業(yè)合理的資金需求和居民剛需正在重新得到滿足，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

針對(duì)此次一些房企面臨的流動(dòng)性問題以及基建投資、房地產(chǎn)投資正在影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問題，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為抑制房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策應(yīng)該改變。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，融資平臺(tái)和土地財(cái)政是一個(gè)可持續(xù)的“經(jīng)營(yíng)城市”模式。這種獨(dú)特的模式源自土地公有制，融資平臺(tái)加土地財(cái)政的模式解決了基建投資成本和收益的錯(cuò)配問題，大大促進(jìn)了城市化進(jìn)程，提高了城市品質(zhì)與民眾福利。

因此，持有這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困局并非化解風(fēng)險(xiǎn)必須經(jīng)歷的陣痛，而是長(zhǎng)期成功運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)模式被打破后的不良后果；其非但不能真正化解宏觀風(fēng)險(xiǎn)，反倒會(huì)讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)“自廢武功”，主動(dòng)放棄一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎。

客觀上看，通過發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)，增加財(cái)政收入并支持基礎(chǔ)設(shè)施投資的“經(jīng)營(yíng)城市”模式，是中國(guó)城市化的“助推劑”，讓大部分城市居民提前享用了現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施。但是，辯證地看，這類模式是以債務(wù)杠桿不斷積累為代價(jià)的，當(dāng)?shù)胤秸c居民債務(wù)率超過安全線后，繼續(xù)依賴這種模式維持舊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的增長(zhǎng)和就業(yè)，其所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所謂的好處。

這是一種會(huì)不斷自我強(qiáng)化的模式。一些地方政府為推動(dòng)GDP增長(zhǎng)，會(huì)積極利用信貸開展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以致土地價(jià)格上漲，增加賣地收入償還貸款。這種結(jié)構(gòu)會(huì)刺激上行周期過度繁榮，并因?yàn)榈胤秸c房地產(chǎn)市場(chǎng)利益攸關(guān)，迫使房地產(chǎn)調(diào)控政策周期性放松，造成全社會(huì)形成房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的錯(cuò)覺，刺激上行周期不斷延續(xù)，增加了下行周期的債務(wù)積壓與違約風(fēng)險(xiǎn)，而從歷史上看，這種模式最終往往難以為繼。

這種模式不僅影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，造成結(jié)構(gòu)失衡與低質(zhì)量增長(zhǎng)，且不可持續(xù)。其一，地方政府財(cái)政支出的軟約束以及其控制大量土地抵押品，造成一些地方政府官員在任期內(nèi)過度透支，積累大量隱性債務(wù)，而樓市潛在規(guī)模是有限的，且過度基建導(dǎo)致效率越來越低；其二，房地產(chǎn)與基建捆綁且持續(xù)投資，刺激了傳統(tǒng)的重工業(yè)部門周期性過度投資，會(huì)擠壓其他高效率的投資，同時(shí)會(huì)積累大量的過剩產(chǎn)能與債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其三，居民部門債務(wù)率至今已經(jīng)高達(dá)72%，如果考慮到農(nóng)民群體因缺少抵押品以及缺乏穩(wěn)定就業(yè)而難以借貸的情況，城市居民真實(shí)債務(wù)率可能會(huì)更高。與西方國(guó)家在房?jī)r(jià)上漲中放大財(cái)富效應(yīng)并刺激消費(fèi)不同，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲與居民債務(wù)率上升同步推進(jìn)，產(chǎn)生大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的效應(yīng)，在一定程度上抑制了消費(fèi)。

依賴“經(jīng)營(yíng)城市”模式進(jìn)行發(fā)展是典型的“溫水煮青蛙”行為。這種現(xiàn)象在日本已經(jīng)發(fā)生過，在日本經(jīng)濟(jì)面臨轉(zhuǎn)型需要投資拉動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)投資過度繁榮，政府則患上“建設(shè)中毒癥”，盡管后期在財(cái)政上已經(jīng)入不敷出，但全國(guó)性大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難以停止。最終，房地產(chǎn)泡沫破裂、基建過度以及政府債務(wù)（包含利息成本）滾雪球一樣地持續(xù)增長(zhǎng)至今。我們絕不能重蹈日本的覆轍。

中國(guó)出現(xiàn)了房地產(chǎn)與基建投資在經(jīng)濟(jì)中占比過大的趨勢(shì)，因此，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向、管控地方政府債務(wù)一定會(huì)產(chǎn)生轉(zhuǎn)型陣痛，且房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期一旦改變很容易產(chǎn)生“踩踏效應(yīng)”。不過，中央政府早已推動(dòng)科技創(chuàng)新、發(fā)展綠色技術(shù)以及增加新基建投資，擴(kuò)大了高質(zhì)量部門的增量投資，再加上中國(guó)還有一定的城市化空間與戰(zhàn)略性基建需求，能夠逐步擺脫對(duì)基建與房地產(chǎn)投資的依賴，實(shí)現(xiàn)樓市的“軟著陸”。