“銀十”爽約、“銀十”變“鐵十”……日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，機(jī)構(gòu)對(duì)10月樓市的判斷再次得到印證。中新經(jīng)緯整理發(fā)現(xiàn)，10月無(wú)論新房還是二手房?jī)r(jià)格整體延續(xù)下行趨勢(shì)，漲價(jià)城市數(shù)量深度“跳水”。在“金九”“銀十”相繼失約后，年內(nèi)最后兩個(gè)月房?jī)r(jià)咋走？來(lái)看看專(zhuān)家怎么說(shuō)。

“13+4”漲價(jià)城市量深度“跳水”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市“五連減”，10月降至13城，下跌城市則達(dá)到52個(gè)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市“七連減”，10月僅4城上漲，下跌城市猛增至64個(gè)。

分城市來(lái)看，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)調(diào)整幅度與上月相同，二、三線(xiàn)城市降幅均呈擴(kuò)大態(tài)勢(shì)。

易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，70城新房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng)2015年3月(12城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng)2015年2月(66城)以來(lái)新高；二手房環(huán)比漲價(jià)城市創(chuàng)2014年10月(2城)以來(lái)新低，跌價(jià)城市創(chuàng)2014年10月(64城)以來(lái)新高。

“根據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算，10月全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%。9月首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，10月跌幅有所擴(kuò)大。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始入冬，房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾從“過(guò)熱”開(kāi)始轉(zhuǎn)為“過(guò)冷”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱(chēng)，10月新房、二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量再度增加，一方面，由于市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，“三道紅線(xiàn)”加劇房企融資端壓力，資金流動(dòng)力成為房企急需解決的問(wèn)題，為實(shí)現(xiàn)加速回款，同時(shí)進(jìn)入年關(guān)，房企為沖業(yè)績(jī)目標(biāo)，降價(jià)出售現(xiàn)象有所增加；另一方面，樓市調(diào)控頻頻發(fā)力，從加強(qiáng)限購(gòu)限售到發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊高價(jià)學(xué)區(qū)房炒作行為等均在一定程度上消退樓市虛熱，價(jià)格呈現(xiàn)一定的回落趨勢(shì)。

而對(duì)于70城近九成二手房降價(jià)，嚴(yán)躍進(jìn)指出，這一波二手房降溫，是全國(guó)范圍性質(zhì)的。當(dāng)前各類(lèi)城市二手房都面臨壓力，類(lèi)似壓力也會(huì)傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)上。部分房東房屋置換會(huì)有壓力，進(jìn)而也會(huì)影響一些改善型新房項(xiàng)目的去化。

58安居客房產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的65城數(shù)據(jù)顯示，二手房在架量連續(xù)6個(gè)月下滑，下滑幅度在近四個(gè)月屢創(chuàng)新高，10月達(dá)到9.5%。10月在架量絕對(duì)值為近九個(gè)月最低，同比下滑達(dá)到34%。

拐點(diǎn)來(lái)了？

展望后市，58安居客房產(chǎn)研究院分析師許之靜指出，在高壓政策下，全國(guó)房?jī)r(jià)已出現(xiàn)拐點(diǎn)。10月，各地樓市調(diào)控措施發(fā)布的密集度明顯降低，中央政策更趨向于建立長(zhǎng)效機(jī)制。臨近年末，全國(guó)二手房市場(chǎng)熱度仍會(huì)下滑一段時(shí)間。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截止11月10日，全國(guó)2021年房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)達(dá)540次。此前，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月單月調(diào)控為62次，前九個(gè)月調(diào)控482次，月均超53次。也就是說(shuō)，10月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控58次，低于9月單月，月均不足45次。

中指研究院分析稱(chēng)，當(dāng)前多地出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策，涉及公積金貸款放寬、城市出臺(tái)補(bǔ)貼政策、規(guī)范房?jī)r(jià)波動(dòng)、預(yù)售機(jī)制調(diào)整等多項(xiàng)內(nèi)容，均體現(xiàn)了在中央指導(dǎo)下，地方政府積極出臺(tái)調(diào)控政策維護(hù)樓市穩(wěn)定，避免樓市“大起大落”，提振購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的信心，緩解房企資金壓力，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保障市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

中指研究院預(yù)計(jì)，各地穩(wěn)定市場(chǎng)的扶持型調(diào)控政策將有更多城市跟進(jìn)。部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大、去庫(kù)存壓力和房企經(jīng)營(yíng)壓力較大的城市，將基于“兩個(gè)維護(hù)”要求，適度、合理地調(diào)整政策，加強(qiáng)對(duì)于首套住房的信貸支持，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、提升公積金貸款額度、降低房貸利率等，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，防止“誤傷”剛需群體，同時(shí)亦為房企提供合理信貸支持。

“但需要注意的是，全國(guó)整體調(diào)控仍保持嚴(yán)緊態(tài)勢(shì)，中央始終堅(jiān)持‘房住不炒’和‘三穩(wěn)’目標(biāo)，銀行端‘兩道紅線(xiàn)’監(jiān)管下，調(diào)控政策存在邊際放松的預(yù)期，但大幅度放松可能性很小。”中指研究院同時(shí)強(qiáng)調(diào)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析稱(chēng)，樓市降溫對(duì)市場(chǎng)信心造成一定的打擊，但近期央行多次召開(kāi)會(huì)議，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，以及對(duì)信貸層面釋放一定的積極信號(hào)，或?qū)?duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、緩解市場(chǎng)低迷情緒起到重要作用。

“若從過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期看，一般會(huì)下跌8個(gè)月。所以近期要注意‘御寒’的操作。當(dāng)然隨著信貸政策的放松以及其他配套政策的推進(jìn)，對(duì)于市場(chǎng)下行不需要過(guò)多的恐慌。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，市場(chǎng)下行速度也會(huì)放緩。尤其是11月預(yù)計(jì)部分城市銷(xiāo)售市場(chǎng)會(huì)有底部反彈可能，客觀上也會(huì)使得房?jī)r(jià)指數(shù)下跌空間減少。

“因?yàn)榘唇屹J款積壓已經(jīng)多月，預(yù)計(jì)年內(nèi)房?jī)r(jià)依然下調(diào)為主，但隨著影響最近房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的因素房貸逐漸緩和，市場(chǎng)在2022年一季度有望逐漸企穩(wěn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，適度糾偏的信貸環(huán)境，并不會(huì)對(duì)當(dāng)前繼續(xù)下跌的趨勢(shì)形成扭轉(zhuǎn)。特別是在需求端不會(huì)松綁限售、限貸的情況下，未來(lái)需求復(fù)蘇態(tài)勢(shì)不能太樂(lè)觀，房?jī)r(jià)仍會(huì)慣性下跌。

西南證券研報(bào)分析稱(chēng)，政策有望在經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流、投資性現(xiàn)金流和籌資性現(xiàn)金流等三面提供寬松措施，但需要注意的是，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)并未被按下加速鍵，更多是行業(yè)維穩(wěn)政策。