在“房住不炒”的整體基調(diào)下，“三道紅線”監(jiān)管新政等壓力倒逼房企把關(guān)注點轉(zhuǎn)移回產(chǎn)品這一核心且根本的競爭力上。房地產(chǎn)市場回歸“初心”，房企意識到只有“賣好房”才能“好賣房”，打造現(xiàn)象級“紅盤”、大幅回籠資金成為其共同選擇。
不同于工業(yè)化流水線，打造“紅盤”沒有固定模板可參照。而在業(yè)內(nèi)看來，只有真正切合購房群體的需求，在產(chǎn)品設(shè)計上用心創(chuàng)新、呈現(xiàn)亮點，才能獲得市場青睞，打造出熱銷的爆款樓盤。
在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，產(chǎn)品已成為核心且根本的競爭力。
居住體驗被重視，多居室戶型成潮流
“南向三面寬、智慧人居、270度觀景客廳、組團景觀……”當(dāng)這些詞頻繁地出現(xiàn)在樓盤銷售說辭中時，我們或許可以從中一窺近些年產(chǎn)品的主打賣點，感受市場風(fēng)向變化。
在后疫情時代，人們的購房需求也發(fā)生了變化。對于房子，片瓦遮頭不再是唯一要求，因為室內(nèi)活動時間的大幅增加，從前滿足居住的一方空間里，如今還要承載社交、休閑娛樂、學(xué)習(xí)工作等功能，大眾對于戶型設(shè)計、景觀布置、物業(yè)服務(wù)等各個方面都有了更高的要求。
如今，多數(shù)“紅盤”在戶型設(shè)計上強調(diào)產(chǎn)品南向三面寬的特點，向陽明廳，光照充足。三面寬的優(yōu)點不僅體現(xiàn)在采光上，因為戶型利用率的提高，整體空間感也被提升，從視覺上給人更加開闊的感覺。呈現(xiàn)同樣效果的還有270度觀景客廳設(shè)計，可以同時在采光、觀景、空間感三方面給居住者帶來更好的體驗。
就客廳而言，橫廳似乎已經(jīng)成為設(shè)計主流，將餐廳、客廳設(shè)計為一體的橫廳對于小面積戶型來說是很不錯的選擇，因為減少與餐廳間的隔斷，兩個空間帶來的可活動面積大大增加，社交功能也得以增強。
戶型面積方面的變革也在進行中。從建面約90平方米的兩居到同樣面積下的三居或四居，多數(shù)“紅盤”偏愛設(shè)計多居室。大戶型也同樣熱銷，今年5月“三孩”生育政策出臺，提出實施一對夫妻可以生育三個子女政策及配套支持措施。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，“三孩”家庭增多的情況下，三居、四居甚至更大戶型的住宅需求會顯著增加。
而在居住服務(wù)方面，近年來興起的“智慧人居”系統(tǒng)也幾乎被暢銷樓盤重點提及。智能化走進社區(qū)、走進家庭，科技重構(gòu)了生活場景，比如家庭智慧管家等智能設(shè)施可以實現(xiàn)反饋直達物業(yè)、語音遙控家居等功能，方便人們的日常生活。
除了房屋本身，紅盤還格外注重對社區(qū)內(nèi)部建設(shè)。如社區(qū)園林的規(guī)劃更為精細講究，強調(diào)業(yè)主能在四季欣賞到不亞于公園的綠植景觀；又如建設(shè)全齡化設(shè)施，不僅有兒童專屬的娛樂空間，還有青壯年的健身跑道、中老年人的無障礙空間等，照顧到各個年齡段的休閑需求。
打造“紅盤”需迎合用戶需求、凸顯亮點
對于所謂“紅盤”，業(yè)內(nèi)一直沒有準確的定義。但毫無疑問的是，拋開營銷手段、大眾口碑、產(chǎn)品設(shè)計等參考項，要想成為“紅盤”就需要在銷售上有亮眼的成績。
項目成為爆款，幾乎是每個開發(fā)商在設(shè)計產(chǎn)品時的愿望。但這種野心易有，相匹配的實力難得。在如今信貸收緊、融資不易的行業(yè)形勢下，對于房企而言，樓盤的暢銷能夠帶來最直接的收入來源，盤活現(xiàn)金流。
若“紅盤”不僅暢銷盈利，還具備經(jīng)過市場檢驗、購房者認可的質(zhì)量，能夠為該房企打下口碑，成為其“代表作”，則可以實現(xiàn)“名利雙收”。一個成功的代表作可以為企業(yè)打開知名度，更有甚者則會引起同行的爭相模仿，引發(fā)一波風(fēng)潮。
舉例來說，在本世紀初開盤的榮豐2008就因首創(chuàng)“小戶型”的單身公寓創(chuàng)造了當(dāng)時的銷售紀錄，引得業(yè)內(nèi)爭相模仿，刮起“小戶型”之風(fēng)。又如SOHO現(xiàn)代城，首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（SOHO）概念，受到市場熱捧，一時風(fēng)光無限。
“紅盤”雖然沒有固定模板，但可以確定的是，能夠順應(yīng)消費者需求，在設(shè)計上推陳出新且產(chǎn)品不斷升級的樓盤會更容易贏得市場，實現(xiàn)熱銷。
多功能空間、園林精裝化等或?qū)⒊蔀橼厔?/strong>
而在業(yè)內(nèi)人士看來，在位置、戶型、園林、節(jié)能、物管五大指標方面都達到基礎(chǔ)性的標準，然后在這個基礎(chǔ)之上，還要有亮點出現(xiàn)，才可能創(chuàng)造“紅盤”。
從位置來看，依然以臨近地鐵為標準。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師王建梓表示，步行約500米即可抵達地鐵站，1.5公里生活圈內(nèi)擁有較豐富的生活配套資源，如大型商超、三甲醫(yī)院、景觀公園等，車行30分鐘內(nèi)可抵達城市中心。
除了軌道交通外，也有新的變化，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，如今產(chǎn)業(yè)園區(qū)與軌道交通一同作為核心主軸線，以吸引相對應(yīng)人群。她舉例稱，如海淀北、亦莊就是以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，最終呈現(xiàn)很好的銷售業(yè)績。
從戶型打造的發(fā)展方向來看，郭毅認為，需要分類型判斷，剛需人群需要實現(xiàn)功能的集約化，在總價可控的前提下，滿足更大的需求，比如在一定面積段、總價段能夠?qū)崿F(xiàn)三室或者兩室兩衛(wèi)的戶型，既保證戶型均好性，又能控制合理的總價。而對于改善家庭，則是考慮對品質(zhì)的判斷，比如大面寬、多套房、全民空間、餐客廚一體化等，最好還有多功能空間，比如獨立玄關(guān)、獨立家政間等，這對特定人群形成吸引。
與此同時，在園林方面，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉判斷稱，園林精裝化將是趨勢。郭毅則表示，園林的功能性將更受重視，要能夠滿足購房家庭日常休閑、健身、運動、社交等一系列的生活場景。
此外，從節(jié)能指標來看，王建梓認為，項目周邊需要配置綠色出行交通工具，如共享單車或充電樁；項目建筑材料要安全、綠色、耐久，擁有節(jié)水與水資源利用系統(tǒng)，衛(wèi)生器具用水效率較高。而就物管而言，王建梓表示，最好能具備以客戶為中心的服務(wù)體系，實現(xiàn)“人防＋技防＋物防”三位一體安全管理模式。
新京報記者 饒舒瑋
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