商品房預(yù)售制在過(guò)往20年內(nèi)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。不可否認(rèn)的是，預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。據(jù)新華社報(bào)道，去年以來(lái)，福晟、泰禾、華夏幸福、協(xié)信等多家標(biāo)桿房企均出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，它們?cè)谌珖?guó)多地開(kāi)發(fā)的樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)。這種情況下，是否有必要取消商品房預(yù)售制度再次被推到前臺(tái)。

商品房預(yù)售資金是房企自身造血的重要來(lái)源，也是我國(guó)商品房預(yù)售制的重要補(bǔ)充。其主要目的是地方政府對(duì)居民預(yù)付房款?？顚Ｓ谩⒎乐狗科笈矠樗?，而造成施工項(xiàng)目“爛尾”。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，近兩年是預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)政策發(fā)布的高峰期，2020年至2021年10月中旬，全國(guó)主要城市共發(fā)布相關(guān)政策65次（不包含應(yīng)對(duì)疫情暫時(shí)紓困的政策），其中2020年44次、2021年21次，而2016-2019年年均約12次。

多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，保證資金優(yōu)先用于工程建設(shè)

據(jù)澎湃新聞（www.thepaper.cn）不完全統(tǒng)計(jì)，僅8月份以來(lái)，已有包括連云港、三明市、天津、秦皇島、鎮(zhèn)江、衡陽(yáng)、漳州、蘭州、許昌、上海、重慶、成都、北京等超10城陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)文件，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)新建商品房預(yù)售行為的監(jiān)管，維護(hù)市場(chǎng)交易平穩(wěn)健康。

以北京為例，為進(jìn)一步加強(qiáng)北京商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，北京市住建委就《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》（2021年修訂版）于11月4日向社會(huì)征求意見(jiàn)。

上述《管理辦法》指出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%。

同時(shí)，新增政府接管賬戶和資金實(shí)施封閉管理的制度。如開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難問(wèn)題，屬地住建房管部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實(shí)施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。根據(jù)《管理辦法》，北京市住建委和北京銀保監(jiān)局還將進(jìn)行穿透審查。比如，穿透監(jiān)測(cè)開(kāi)發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

在北京之前，成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室于11月3日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確商品房預(yù)售款監(jiān)管有關(guān)事項(xiàng)的通知》?！锻ㄖ诽岬?，預(yù)售商品房項(xiàng)目出現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)、可能引發(fā)重大矛盾糾紛的，經(jīng)屬地監(jiān)管部門核實(shí)并報(bào)請(qǐng)區(qū)（市）縣人民政府（管委會(huì)）集體研究同意后，將該項(xiàng)目納入?yún)^(qū)（市）縣重點(diǎn)監(jiān)管，預(yù)售款按照規(guī)定流程進(jìn)行例外支取。各區(qū)（市）縣人民政府（管委會(huì)）可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)防控需要，指定單位另設(shè)監(jiān)管專戶（原則上監(jiān)管銀行不變），確定監(jiān)管部門嚴(yán)格監(jiān)督預(yù)售款收存、支取，對(duì)每筆資金審核用途后，直接劃轉(zhuǎn)至施工、材料等收款單位銀行賬戶。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“近來(lái)房企債務(wù)問(wèn)題增大，出現(xiàn)了暴雷等情況。通過(guò)落實(shí)封閉管理的模式，能夠確保預(yù)售資金對(duì)接經(jīng)營(yíng)困難的項(xiàng)目，更好確保工程項(xiàng)目的建設(shè)。成都政策中提到的預(yù)售房現(xiàn)重大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，政府可直接劃轉(zhuǎn)監(jiān)管預(yù)售款給施工單位等政策，也可有效規(guī)避房企經(jīng)營(yíng)困境。”

所謂商品房預(yù)售資金，是指開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的商品房出售給購(gòu)房人，購(gòu)房人按照商品房買賣合同約定支付給開(kāi)發(fā)商的購(gòu)房款（包括定金、首付款、后續(xù)付款、按揭付款）。預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)行全額監(jiān)管和重點(diǎn)監(jiān)管相結(jié)合的方式，重點(diǎn)監(jiān)管資金為預(yù)售項(xiàng)目達(dá)到竣工備案條件所需的工程建設(shè)費(fèi)用。

貝殼研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，大力度地進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管使得相關(guān)糾紛明顯下降，2021年前三季度商品房預(yù)售合同的民事糾紛共計(jì)2859余起，自2019年呈逐年下降走勢(shì)，且今年預(yù)售合同糾紛數(shù)量同比下降六成，與去年同期相較下降幅度擴(kuò)大五成。

從各地發(fā)布的預(yù)售資金監(jiān)管政策來(lái)看，預(yù)售資金“節(jié)點(diǎn)管理”監(jiān)管更加細(xì)化，部分城市取消了差別化資金監(jiān)管，全部采用最高監(jiān)管比例，充分保障交房質(zhì)量。

預(yù)售證發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)趨嚴(yán)

據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計(jì)，北京、深圳、成都、合肥、武漢、重慶、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、溫州等多地從重點(diǎn)監(jiān)管資金、首付款監(jiān)管、監(jiān)管資金留存、重點(diǎn)監(jiān)管資金使用等角度設(shè)定最低標(biāo)準(zhǔn)，并補(bǔ)充違規(guī)政策等調(diào)控，2020年多地出臺(tái)重點(diǎn)監(jiān)管資金使用的“節(jié)點(diǎn)管理”，今年重慶還取消了對(duì)信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度，全部采用最高比例進(jìn)行監(jiān)管，充分保障交房質(zhì)量。

與此同時(shí)，預(yù)售證發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)也不斷趨嚴(yán)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近十年來(lái)，北京、上海、廣州、深圳、成都、東莞、合肥、武漢等多地分別從施工進(jìn)度要求、設(shè)定發(fā)證最低規(guī)模、新增限價(jià)及精裝要求以及現(xiàn)房銷售試點(diǎn)等方面進(jìn)行預(yù)售證發(fā)放升級(jí)。

具體來(lái)看，2013年北京推出發(fā)證的施工進(jìn)度要求，2020年新增限價(jià)發(fā)證要求，2021年8月中旬新增精裝發(fā)證要求，同月底在第二批集中供地中提出試點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行“現(xiàn)房銷售”；合肥2010年對(duì)預(yù)售證發(fā)放的要求是工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到一層封頂以上，2018年發(fā)證要求升級(jí)為當(dāng)?shù)厣辖ㄖ訑?shù)1-6層的，主體結(jié)構(gòu)需封頂；當(dāng)建筑層數(shù)7層及以上的，應(yīng)達(dá)到地上層數(shù)的三分之一且不低于7層。

貝殼研究院認(rèn)為，房企通過(guò)預(yù)售獲得的資金理論上對(duì)應(yīng)未來(lái)需要履行的交房義務(wù)，因此根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程進(jìn)度對(duì)預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管，一方面是對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保障，另一方面也是對(duì)房企合理使用資金的規(guī)范。逐步加強(qiáng)的預(yù)售資金監(jiān)管力度，體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益和房企穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的雙重保障。預(yù)售制監(jiān)管趨嚴(yán)，也將進(jìn)一步放大房企運(yùn)營(yíng)能力差異，對(duì)健康經(jīng)營(yíng)、信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有望進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，成都、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、惠州、荊州等城市實(shí)施的與企業(yè)信用等級(jí)掛鉤的差別化預(yù)售資金監(jiān)管政策，客觀上也加強(qiáng)了健康穩(wěn)健房企的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，就目前來(lái)看，預(yù)售資金監(jiān)管政策及融資監(jiān)管新規(guī)共同擠壓房企現(xiàn)金流，對(duì)房企而言形成雙重“降杠桿”效應(yīng)，且效果立竿見(jiàn)影。在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策下，銷售增速下行，房企“回血”能力不足。而在多家房企相繼暴雷的背景下，一些地方政府為防止“爛尾”工程的發(fā)生，又再進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金的監(jiān)管，導(dǎo)致房企現(xiàn)金流進(jìn)一步承壓。綜上來(lái)看，城市收取大量重點(diǎn)監(jiān)管資金的舉措更像一把雙刃劍，正面是確保資金?？顚Ｓ?，防止“爛尾”項(xiàng)目產(chǎn)生；反面則是加大房企流動(dòng)性壓力，增加了房企資金鏈斷裂的幾率，同樣也增加了“爛尾”項(xiàng)目的發(fā)生幾率。