輕資產(chǎn)化運(yùn)營與發(fā)行REITs融資受期待

政策調(diào)控下，住宅市場利潤縮減，倒逼房企尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)有利于獲取土地，提升資產(chǎn)價(jià)值，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，拓寬融資渠道，成為企業(yè)選擇的業(yè)務(wù)增長突破口之一。在此背景下，輕資產(chǎn)模式成為未來商業(yè)地產(chǎn)的重要轉(zhuǎn)型方向。有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，以商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目有望在境內(nèi)推出，境外發(fā)行也將更為普遍。

記者 王可

布局核心城市群商業(yè)地產(chǎn)

從拿地價(jià)格來看，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年1至6月，全國300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2516元/平方米，同比上漲9.0%，平均溢價(jià)率為6.9%，較2020年同期小幅增加0.67個(gè)百分點(diǎn)。

從城市布局來看，企業(yè)重點(diǎn)布局城市群的核心一二線城市，并密切關(guān)注城市群內(nèi)消費(fèi)能力不斷提升的三四線城市。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-6月，二線城市商辦用地成交建面占比為46%，三四線城市占比為50%，主要集中在重點(diǎn)城市群的核心二線城市與重點(diǎn)都市圈外圍的三四線城市，例如位于長三角城市群的杭州成交規(guī)模最高，為593.76萬平方米，占300城總量的6.9%；長三角城市群的湖州、嘉興等三四線城市成交規(guī)模同樣較高，分別占比3.2%與2.3%。

從購物中心布局來看，龍湖集團(tuán)等繼續(xù)深耕一二線核心城市，新城控股等則較為關(guān)注三四線城市發(fā)展機(jī)會(huì)。2020年，龍湖集團(tuán)新開業(yè)10家購物中心，坐落于南京、成都、蘇州、西安、濟(jì)南、重慶6個(gè)一二線核心城市；公司在建擬建的購物中心項(xiàng)目還有13個(gè)，也都位于我國一二線核心城市。新城控股于2020年新開業(yè)33個(gè)吾悅廣場。其中，22個(gè)位于三四線城市，包括泰州、嘉興、湖州等長三角城市以及徐州、淮安等發(fā)展較好的城市。

從寫字樓布局來看，一二線核心城市是龍頭房企布局的主要選擇。中國奧園在境內(nèi)發(fā)展的在建及擬建寫字樓項(xiàng)目主要集中在粵港澳大灣區(qū)及一二線城市；在營項(xiàng)目主要分布在北京、廣州等一線城市，以及重慶、成都、合肥等優(yōu)質(zhì)二線城市。未來1-3年，合景泰富將陸續(xù)開業(yè)9個(gè)寫字樓，聚焦核心一二線城市，持續(xù)深耕廣州寫字樓市場。

東方證券研報(bào)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)目前存在三種主流商業(yè)模式。第一種是服務(wù)于住宅銷售的“以售養(yǎng)租”模式。開發(fā)商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業(yè)，快速回籠現(xiàn)金，從而分擔(dān)較重的商業(yè)資產(chǎn)投入，典型的開發(fā)商如早期的萬達(dá)集團(tuán)，以及當(dāng)前的新城控股。第二種是以長期持有為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)。企業(yè)從拿地，開發(fā)建設(shè)，至后期運(yùn)營全程參與。第三種是以資產(chǎn)退出為目標(biāo)的開發(fā)建設(shè)/收購改造。企業(yè)直接拿地開發(fā)建設(shè)，或者收購現(xiàn)有資產(chǎn)進(jìn)行改造，提升運(yùn)營收益后退出，獲得資產(chǎn)增值收益。

輕資產(chǎn)化運(yùn)營成重要轉(zhuǎn)型方向

隨著存量市場競爭日趨激烈，高效率、高回報(bào)輕資產(chǎn)運(yùn)營模式逐漸受到重視。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)化實(shí)質(zhì)是企業(yè)從賺取資產(chǎn)升值收益走向賺取增值服務(wù)收益。輕資產(chǎn)運(yùn)營模式不以擁有土地資產(chǎn)為核心，而是重視運(yùn)營管理服務(wù)帶來的收入增長。

朗詩地產(chǎn)CEO黃征之前在接受中國證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，資產(chǎn)輕型化是介于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)之間的商業(yè)模式，是“小股操盤”，屬于資產(chǎn)輕型化。目前，朗詩地產(chǎn)所占的股權(quán)比例一般在25%-30%之間。作為區(qū)別于傳統(tǒng)重資產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式之一，“小股操盤”已在朗詩地產(chǎn)持續(xù)推行七年。與此同時(shí)，得益于“資產(chǎn)輕型化”經(jīng)營戰(zhàn)略的全面實(shí)施，朗詩地產(chǎn)的代建業(yè)務(wù)收入占其中國地產(chǎn)業(yè)務(wù)總收入的比重在不斷提升。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，朗詩地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的代建業(yè)務(wù)營業(yè)收入約4.05億元，同比增長17.1%，毛利率保持在57%左右。截至6月末，由朗詩地產(chǎn)提供代建服務(wù)的項(xiàng)目共計(jì)50個(gè)，總可售面積達(dá)277.6萬平方米，預(yù)計(jì)可售貨值達(dá)595.4億元。

中指研究院認(rèn)為，輕資產(chǎn)模式已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)頭部企業(yè)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目、實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的重要途徑。未來，輕資產(chǎn)運(yùn)營將成為行業(yè)趨勢，將會(huì)有更多的開發(fā)商剝離商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)板塊獨(dú)立上市，在積極拓寬融資渠道、擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模的同時(shí)，接受市場的監(jiān)督，更快獨(dú)立成長。商業(yè)地產(chǎn)正在成為零售、辦公領(lǐng)域科技創(chuàng)新的孵化載體，企業(yè)主動(dòng)承接數(shù)字技術(shù)將極大提高運(yùn)營效率，帶來運(yùn)營模式的不斷革新。

發(fā)行REITs或更為普遍

值得注意的是，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一種多以底層物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的創(chuàng)新型融資手段，越來越受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021年1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行類REITs產(chǎn)品金額共計(jì)70.36億元，同比增長42%，商業(yè)地產(chǎn)類REITS產(chǎn)品受到資本市場青睞。從底層資產(chǎn)來看，零售物業(yè)、公寓、辦公物業(yè)依然是類REITs產(chǎn)品主力，三者合計(jì)發(fā)行金額為232.39億元，占比為60.6%。

2021年7月2日，國家發(fā)展改革委公布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)區(qū)域擴(kuò)大至全國，試點(diǎn)資產(chǎn)范圍擴(kuò)大至新增能源基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、水利設(shè)施、景區(qū)資產(chǎn)等，并將停車場納入市政基礎(chǔ)設(shè)施范圍；但酒店、商場、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

盡管房企的購物中心等物業(yè)通過境內(nèi)公募REITs上市尚存在一定困難，但一些內(nèi)地物業(yè)成為新加坡和香港上市REITs的常見底層資產(chǎn)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2020年末，24%的新加坡上市REITs和55%的香港上市REITs持有中國內(nèi)地物業(yè)，內(nèi)地物業(yè)數(shù)量分別達(dá)到82處和30處。

中達(dá)證券研報(bào)認(rèn)為，房企使用投資物業(yè)設(shè)立REITs并上市具有多重好處：第一，相應(yīng)投資物業(yè)不再納入房企合并報(bào)表范圍；第二，房企通過處置子公司回籠現(xiàn)金；第三，處置子公司形成房企當(dāng)期投資收益；第四，房企通常將持有相應(yīng)REITs部分份額，計(jì)入長期股權(quán)投資。根據(jù)上述流程簡化推演，房企能夠通過將投資物業(yè)設(shè)立REITs快速回籠現(xiàn)金、結(jié)轉(zhuǎn)利潤，使三道紅線指標(biāo)均有所優(yōu)化。

中指研究院預(yù)計(jì)，未來，隨著我國資本市場體系的日益完善，以底層商業(yè)資產(chǎn)的專業(yè)化運(yùn)營和不依賴主體信用進(jìn)行增級(jí)為核心的REITs產(chǎn)品將成為重要趨勢，資產(chǎn)管理和金融創(chuàng)新也將成為房企掘金商業(yè)地產(chǎn)的重要能力。預(yù)計(jì)，在重點(diǎn)城市群與都市圈核心城市以商業(yè)地產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目，在不久的將來有望推出。