臨近年末，土地市場供應行至最后一輪。11月9日，福州也發(fā)布了新一批集中土拍的信息，共計33宗涉宅地塊，起始價約136.44億元，將于12月初進行。此前，包括濟南、蘇州、無錫、南京、深圳、上海、廣州等在內(nèi)的多個城市已陸續(xù)披露了今年第三輪集中供地的信息。
在經(jīng)歷了第二輪的土拍的冷淡之后，第三輪集中供地的門檻出現(xiàn)了較為明顯的降低，如廣州的部分地塊取消了“限房價”，南京放寬房企的資質(zhì)要求，蘇州下調(diào)了土拍保證金比例和首付款比例等，旨在降低房企參與土拍的難度。
克而瑞預計，為了應對土地市場的降溫，將會有更多重點城市會進一步完善優(yōu)化土拍規(guī)則。
不過，已經(jīng)完成了第三輪土拍的無錫，表現(xiàn)冷清依舊，底價成交、本地城投城開托底情況明顯。多位房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)表示，當前資金依然緊張，第三輪供地整體保持謹慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)也預計，“房企土地采購的意愿將長期下降”。
多城調(diào)低土拍門檻
調(diào)降入場門檻，成為第三輪土拍的一大特點。
11月初掛出集中出讓公告的廣州，在第三輪將推出17宗地塊，總起價為434.1億元。這其中有7宗地為第二批流拍地塊再上架，并明顯調(diào)低了出讓門檻。有4宗地塊下調(diào)起始價，番禺、增城兩宗地塊起始價雖未下調(diào)，但降低了配建要求，增加了可售貨值。同時，廣州第三批次供應中的南沙、黃埔地塊，取消了“限房價”的要求。
此外，廣州對部分地塊取消了一個月內(nèi)一次性付清總價的要求，允許最長六個月內(nèi)付清。中指院指出，在房企融資難度升級，市場行情下滑，年底要結(jié)清工程款的當下，這將極大緩解房企短時間內(nèi)資金壓力。今年年底前僅需支付20%的保證金，提高了對房企的吸引力。
蘇州在保證金方面也做出了讓步，第三輪地塊的保證金比率統(tǒng)一為30%，而在第二輪時，22宗地塊中，僅有8宗地塊保證金比例為30%，余下的多為50%。
南京拍地規(guī)則放松，一方面在于房企資質(zhì)的要求從此前的二級甚至一級，降至當前三級及以上，更重要的是，第二輪供地中，有11宗地塊要求不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓等要求，而第三輪中取消了這一約束。
除了規(guī)則的變化，具體地塊體量的調(diào)整，也會對企業(yè)購地產(chǎn)生影響。中指院指出，在北京的第二輪土拍中，“房企資金壓力下更傾向于同板塊小體量地塊，石景山區(qū)首鋼園區(qū)和門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)均推出了兩宗地塊，其中建面較小、保證金較低地塊獲房企參拍，而大體量地塊因無人報名被延期至下一批。”
上海在第三輪供地中便出現(xiàn)了這樣的變化，供應的地塊明顯“縮小”。共計24宗宅地中，有8宗地塊起始價在10億元以下，有10宗地塊的在10億元-20億元之間。其中，青浦朱家角地塊總價低至5.3億元。業(yè)內(nèi)人士指出，總價較低的地塊帶來的資金壓力也相對較小，對沒有入帳的房企來說是個機會。
整體來看，億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，第三次集中供地的規(guī)則來看，確實有些城市出讓放寬了拿地要求，預計這次除了國央企拿地外，不排除一部分此前發(fā)展平緩的本土企業(yè)有拿地的可能性，這部分企業(yè)熟悉當?shù)厥袌?、熟悉當?shù)卣?，且資金受限不大。
據(jù)中指院統(tǒng)計，超半數(shù)城市的宅地成交樓面價較首批集中供地時有所下滑，廈門、重慶、武漢較首批降幅分別達到32%、32%、23%；同時，20城第二批供地共計流拍70宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到31.8%，而首批次則僅為6.5%。
10月76家房企零投資
各地降低拿地門檻的舉動，在調(diào)動房企拿地積極性上，或能產(chǎn)生部分積極作用。
在準入門檻有明顯降低的南京，某Top20房企一線投拓向第一財經(jīng)傳遞了較為樂觀的態(tài)度，“這次南京保證金比例下調(diào)到20%了，門檻降低，估計會比二批次熱一些，”地塊冷熱差異會更明顯，熱門地塊會比二批次熱度上升一些。
“這批次取消了不得合作的限制，我們預計參拍家數(shù)會增加，”上述投拓表示，“南京大部分房企，都不排斥合作，這個時候用小股撬動大貨值，還是比較合適的，既保利潤，又有規(guī)模。”但在資金面整體較為緊張的情況下，“溢價率不會很高的”。
另一位身處合肥的全國性房企內(nèi)部人士則表示，合肥第三輪供應的都是好地，濱湖新城還有5宗地塊，“但據(jù)了解，現(xiàn)在還在做測算、準備報名的，就是一些央企國企，再加龍湖。”
也有一位國企背景的投拓人士向第一財經(jīng)表示，接下來第三輪中有好機會就會拿地，并且也不局限在熱點城市地區(qū)。
不過，房地產(chǎn)行業(yè)整體依然處于悲觀情緒之中，對于拿地不太積極。
在上周進行的一場投資者交流會上，世茂集團管理層在談及拿地問題時便表示，要優(yōu)先保剛性兌付，集中資金保證債券的償付，后續(xù)融資明顯放松了才會考慮買地。
“近期和企業(yè)溝通交流下來，一致反饋第三次集中供地不會拿地，沒錢的或者說是錢緊的，基本就是不拿。”某地產(chǎn)分析師向第一財經(jīng)透露，“有點錢的，有兩方面的顧慮，政策預期不明確，不敢拿；另外，馬上年底要做漂亮財報，不能拿。”
小房企更是如此。一位長沙本地開發(fā)商向第一財經(jīng)表示，第一輪拿了一塊地，但第三輪不會拿地了，現(xiàn)在“沒錢了”。
據(jù)億翰智庫監(jiān)測，2021年10月，百強房企中，有76家房企零投資，無新增貨值，企業(yè)投資力度持續(xù)下降，各梯隊房企貨值門檻皆大幅下挫，其中，TOP10房企門檻值為1659.4億元，同比下降38%。
市場人士預計，房企謹慎拿地的態(tài)勢將會持續(xù)。克而瑞研究中心表示，在寬供應、低門檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現(xiàn)象預計會有所改善，但由于房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數(shù)量將進一步減少，部分城市最終成交價將會明顯降低。
標普信評也認為房企土地采購的意愿將長期下降。“目前房地產(chǎn)調(diào)控政策在長期而言仍將持續(xù)，行業(yè)基調(diào)仍然是去杠桿，整體資金面將長期處于相對緊張的局面。因此，在資金面緊張的情況下，房企可能收縮土地采購支出以度過難關，土地購置意愿或?qū)㈤L期轉(zhuǎn)弱。”
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