那么，近些年來，房地產(chǎn)的角色發(fā)生了哪些變化？在共同富?？蚣芟拢康禺a(chǎn)能做些什么？
21世紀經(jīng)濟報道記者張敏 北京報道 作為我國居民家庭的主要資產(chǎn)，房地產(chǎn)在實現(xiàn)共同富裕中有著重要作用。在監(jiān)管部門近期的表態(tài)中，對房地產(chǎn)的定位和布局也逐漸清晰。
今年8月17日，中央財經(jīng)委召開第十次會議，明確共同富裕標(biāo)準(zhǔn)，其中提到完善住房供應(yīng)和保障體系。
10月15日，《求是》雜志發(fā)表文章《扎實推動共同富?！?，共有四處提到房地產(chǎn)。包括推動房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展；增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財產(chǎn)性收入；完善住房供應(yīng)和保障體系，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給，重點解決好新市民住房問題；積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點工作。
兩次表態(tài)中，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容愈加細化和明晰。雖然大部分提法早已被外界熟知，但若放在“共同富裕”的框架下，便體現(xiàn)出政策方向的一致性，也能對近年來樓市調(diào)控的導(dǎo)向有更深刻的認識。
將房地產(chǎn)納入共同富裕框架的背后，不僅是實現(xiàn)中國式現(xiàn)代化的現(xiàn)實需要，還與我國經(jīng)濟增長、城市化進程、房地產(chǎn)市場發(fā)展階段密切相關(guān)。
那么，近些年來，房地產(chǎn)的角色發(fā)生了哪些變化？在共同富?？蚣芟拢康禺a(chǎn)能做些什么？
居住、保障與再分配
自1998年房改啟動以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，人均居住面積也明顯改善。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，到2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，比1978年增加32.3平方米；農(nóng)村居民人均住房建筑面積47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。
與此同時，隨著房價上漲，房地產(chǎn)也迅速成為我國家庭的主要資產(chǎn)。央行于2020年發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，高于美國居民家庭28.5個百分點。
但這一過程也在客觀上造成了財富再分配。新世紀以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了至少5個上漲周期，期間雖然間或有市場下行，但總體來看，房價上漲仍是主旋律。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經(jīng)濟報道表示，房地產(chǎn)帶來了家庭資產(chǎn)增加，但也出現(xiàn)了分配不均?；诜康禺a(chǎn)的財富增值效應(yīng)，過去大部分家庭通過買房實現(xiàn)了家庭財富的積累和增值。但高房價下，一部分中低收入家庭因為買不起房而無法獲得這部分資產(chǎn)，租房住又進一步加重了支出負擔(dān)。從這點看，分配不均的現(xiàn)象在加劇。
IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜也認為，近年來，教育、醫(yī)療等資源越來越多地附加在（購買而非租住的）房產(chǎn)之上，既加劇了房價的畸形上漲，也導(dǎo)致了社會資源分配不均。
對于中低收入家庭來說，保障體系的建設(shè)也有所缺位。過去多年來，我國樓市政策的發(fā)力重點在于商品房市場，期間雖推出過一些保障房品類，但仍然未能補齊住房保障短板，真正實現(xiàn)“兩條腿走路”。
此外，在“租購并舉”的框架下，租賃住房的建設(shè)也有所不足。直到近幾年，我國才開始在熱點城市大規(guī)模推進租賃住房建設(shè)，一些政策性租賃住房品類也逐漸面市。
房地產(chǎn)既有財富效應(yīng)，又有民生屬性，這也決定了其在共同富?？蚣芟聦l(fā)揮重要作用。
回歸民生
事實上，近幾年來，樓市調(diào)控的民生色彩正在逐漸凸顯。與之相對應(yīng)的，“支柱地位”的說法已極少出現(xiàn)在官方表態(tài)中。
2014年后，我國邁過房地產(chǎn)供需平衡點，雖然區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的需求仍然旺盛，但樓市全面大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。2016年末，監(jiān)管部門首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”（即“房住不炒”），在政策導(dǎo)向上回歸房屋的居住屬性，同時啟動本輪樓市調(diào)控。至今，調(diào)控的力度、范圍和時長均屬空前，尤其在土地、金融供給端的發(fā)力，在去杠桿的同時，大大削弱了房地產(chǎn)的金融屬性。
弱化金融屬性，消解“支柱地位”，既與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段相對應(yīng)，也有著化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險的考慮。
到2020年，我國商品房銷售規(guī)模已經(jīng)突破17萬億的高點，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重達到27.2%，房地產(chǎn)業(yè)增加值對GDP的貢獻率為7.3%。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中仍然舉足輕重，但按照中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會主席郭樹清的說法，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。
在近些年的快速發(fā)展中，“高杠桿—高增長”的模式令房地產(chǎn)業(yè)裹挾了過多的金融資源，也累計了一定的風(fēng)險。過去一年多來，房地產(chǎn)金融審慎管理制度出臺后，一些城投債和房企債務(wù)接連出現(xiàn)違約，說明行業(yè)的風(fēng)險防御系統(tǒng)還遠遠談不上牢固。
分析人士認為，隨著去杠桿進程的深入，房地產(chǎn)逐漸褪去支柱產(chǎn)業(yè)的“光環(huán)”，其角色定位向居住、保障、民生等屬性回歸。
今年3月發(fā)布的“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要，用538字的較大篇幅提及房地產(chǎn)，其中多數(shù)內(nèi)容放在“全面提升城市品質(zhì)”的章節(jié)下，這也意味著房地產(chǎn)的居住、保障等基本功能被著重強調(diào)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊也在近日的演講中指出，“要努力滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要；……保證房地產(chǎn)業(yè)是為經(jīng)濟社會發(fā)展提供正能量的民生產(chǎn)業(yè)。”
推進房地產(chǎn)稅改革，完善住房保障
分析人士認為，基于房地產(chǎn)業(yè)的特點，其在穩(wěn)增長中的作用仍然重要，前提是保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展，不出現(xiàn)大的波動。相比之下，房地產(chǎn)在防風(fēng)險與保民生等方面的價值更被看重。
許小樂認為，未來房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)堅持“房住不炒”，繼續(xù)執(zhí)行“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴查經(jīng)營貸違規(guī)進入樓市等降杠桿手段以及限購、限貸、限售等調(diào)控手段，打擊投資投機行為，通過穩(wěn)房價，讓絕大部分家庭買得起房、住得好。
在民生領(lǐng)域，房地產(chǎn)的作用有望體現(xiàn)在調(diào)節(jié)收入分配、補齊保障短板兩個方面，前者主要對應(yīng)房地產(chǎn)稅改革，后者對應(yīng)住房保障體系建設(shè)。
從去年末開始，房地產(chǎn)稅就頻繁被相關(guān)主管部門提及。經(jīng)過多輪政策預(yù)熱，今年10月23日，全國人大常委會會議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。這也意味著房地產(chǎn)稅試點即將邁出實質(zhì)性一步。
房地產(chǎn)稅改革有著補充地方稅收、調(diào)節(jié)市場供需等多重作用，但考慮到將增加持有環(huán)節(jié)稅收、減少交易環(huán)節(jié)稅收的大方向，其在調(diào)解收入分配方面的作用同樣重要，也更符合“共同富裕”的要求。
在建設(shè)住房保障體系方面，政策的鋪墊同樣頻繁。今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。這也是監(jiān)管層首次明確住房保障體系的三類構(gòu)成。此后，監(jiān)管層還對保障性租賃住房這一新品類作出制度安排。
與買賣市場相比，租賃住房建設(shè)一直是短板。有數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國城鎮(zhèn)家庭租房比例約25%，低于發(fā)達經(jīng)濟體普遍超過30%的租房率。分析人士普遍認為，對這一市場的支持和規(guī)范也將是未來的政策重點。
除上述主流方向外，柏文喜還認為，共同富裕還可能促進與房地產(chǎn)有關(guān)的其他制度改革。比如，涉及房地產(chǎn)的遺產(chǎn)稅與贈予稅有望迎來調(diào)整，房地產(chǎn)租賃方面的稅收也有望加速完善。
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