作為我國居民家庭的主要資產(chǎn)，房地產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)共同富裕中有著重要作用。在監(jiān)管部門近期的表態(tài)中，對(duì)房地產(chǎn)的定位和布局也逐漸清晰。

今年8月17日，中央財(cái)經(jīng)委召開第十次會(huì)議，明確共同富裕標(biāo)準(zhǔn)，其中提到完善住房供應(yīng)和保障體系。

10月15日，《求是》雜志發(fā)表文章《扎實(shí)推動(dòng)共同富?！罚灿兴奶幪岬椒康禺a(chǎn)。包括推動(dòng)房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；增加城鄉(xiāng)居民住房、農(nóng)村土地、金融資產(chǎn)等各類財(cái)產(chǎn)性收入；完善住房供應(yīng)和保障體系，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉，因城施策，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，重點(diǎn)解決好新市民住房問題；積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作。

兩次表態(tài)中，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容愈加細(xì)化和明晰。雖然大部分提法早已被外界熟知，但若放在“共同富裕”的框架下，便體現(xiàn)出政策方向的一致性，也能對(duì)近年來樓市調(diào)控的導(dǎo)向有更深刻的認(rèn)識(shí)。

將房地產(chǎn)納入共同富裕框架的背后，不僅是實(shí)現(xiàn)中國式現(xiàn)代化的現(xiàn)實(shí)需要，還與我國經(jīng)濟(jì)增長、城市化進(jìn)程、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段密切相關(guān)。

那么，近些年來，房地產(chǎn)的角色發(fā)生了哪些變化？在共同富?？蚣芟拢康禺a(chǎn)能做些什么？

居住、保障與再分配

自1998年房改啟動(dòng)以來，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，人均居住面積也明顯改善。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，到2018年，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，比1978年增加32.3平方米；農(nóng)村居民人均住房建筑面積47.3平方米，比1978年增加39.2平方米。

與此同時(shí)，隨著房價(jià)上漲，房地產(chǎn)也迅速成為我國家庭的主要資產(chǎn)。央行于2020年發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，我國居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重為59.1%，高于美國居民家庭28.5個(gè)百分點(diǎn)。

但這一過程也在客觀上造成了財(cái)富再分配。新世紀(jì)以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了至少5個(gè)上漲周期，期間雖然間或有市場(chǎng)下行，但總體來看，房價(jià)上漲仍是主旋律。

貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，房地產(chǎn)帶來了家庭資產(chǎn)增加，但也出現(xiàn)了分配不均?；诜康禺a(chǎn)的財(cái)富增值效應(yīng)，過去大部分家庭通過買房實(shí)現(xiàn)了家庭財(cái)富的積累和增值。但高房價(jià)下，一部分中低收入家庭因?yàn)橘I不起房而無法獲得這部分資產(chǎn)，租房住又進(jìn)一步加重了支出負(fù)擔(dān)。從這點(diǎn)看，分配不均的現(xiàn)象在加劇。

IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜也認(rèn)為，近年來，教育、醫(yī)療等資源越來越多地附加在（購買而非租住的）房產(chǎn)之上，既加劇了房價(jià)的畸形上漲，也導(dǎo)致了社會(huì)資源分配不均。

對(duì)于中低收入家庭來說，保障體系的建設(shè)也有所缺位。過去多年來，我國樓市政策的發(fā)力重點(diǎn)在于商品房市場(chǎng)，期間雖推出過一些保障房品類，但仍然未能補(bǔ)齊住房保障短板，真正實(shí)現(xiàn)“兩條腿走路”。

此外，在“租購并舉”的框架下，租賃住房的建設(shè)也有所不足。直到近幾年，我國才開始在熱點(diǎn)城市大規(guī)模推進(jìn)租賃住房建設(shè)，一些政策性租賃住房品類也逐漸面市。

房地產(chǎn)既有財(cái)富效應(yīng)，又有民生屬性，這也決定了其在共同富?？蚣芟聦l(fā)揮重要作用。

回歸民生

事實(shí)上，近幾年來，樓市調(diào)控的民生色彩正在逐漸凸顯。與之相對(duì)應(yīng)的，“支柱地位”的說法已極少出現(xiàn)在官方表態(tài)中。

2014年后，我國邁過房地產(chǎn)供需平衡點(diǎn)，雖然區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的需求仍然旺盛，但樓市全面大漲的基礎(chǔ)已經(jīng)不存在。2016年末，監(jiān)管部門首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”（即“房住不炒”），在政策導(dǎo)向上回歸房屋的居住屬性，同時(shí)啟動(dòng)本輪樓市調(diào)控。至今，調(diào)控的力度、范圍和時(shí)長均屬空前，尤其在土地、金融供給端的發(fā)力，在去杠桿的同時(shí)，大大削弱了房地產(chǎn)的金融屬性。

弱化金融屬性，消解“支柱地位”，既與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段相對(duì)應(yīng)，也有著化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮。

到2020年，我國商品房銷售規(guī)模已經(jīng)突破17萬億的高點(diǎn)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）的比重達(dá)到27.2%，房地產(chǎn)業(yè)增加值對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為7.3%。從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中仍然舉足輕重，但按照中國人民銀行黨委書記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清的說法，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”。

在近些年的快速發(fā)展中，“高杠桿—高增長”的模式令房地產(chǎn)業(yè)裹挾了過多的金融資源，也累計(jì)了一定的風(fēng)險(xiǎn)。過去一年多來，房地產(chǎn)金融審慎管理制度出臺(tái)后，一些城投債和房企債務(wù)接連出現(xiàn)違約，說明行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防御系統(tǒng)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上牢固。

分析人士認(rèn)為，隨著去杠桿進(jìn)程的深入，房地產(chǎn)逐漸褪去支柱產(chǎn)業(yè)的“光環(huán)”，其角色定位向居住、保障、民生等屬性回歸。

今年3月發(fā)布的“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要，用538字的較大篇幅提及房地產(chǎn)，其中多數(shù)內(nèi)容放在“全面提升城市品質(zhì)”的章節(jié)下，這也意味著房地產(chǎn)的居住、保障等基本功能被著重強(qiáng)調(diào)。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長馮俊也在近日的演講中指出，“要努力滿足人民群眾不斷增長的美好居住生活需要；……保證房地產(chǎn)業(yè)是為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供正能量的民生產(chǎn)業(yè)。”

推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，完善住房保障

分析人士認(rèn)為，基于房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，其在穩(wěn)增長中的作用仍然重要，前提是保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不出現(xiàn)大的波動(dòng)。相比之下，房地產(chǎn)在防風(fēng)險(xiǎn)與保民生等方面的價(jià)值更被看重。

許小樂認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，繼續(xù)執(zhí)行“三線四檔”、房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)查經(jīng)營貸違規(guī)進(jìn)入樓市等降杠桿手段以及限購、限貸、限售等調(diào)控手段，打擊投資投機(jī)行為，通過穩(wěn)房價(jià)，讓絕大部分家庭買得起房、住得好。

在民生領(lǐng)域，房地產(chǎn)的作用有望體現(xiàn)在調(diào)節(jié)收入分配、補(bǔ)齊保障短板兩個(gè)方面，前者主要對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)稅改革，后者對(duì)應(yīng)住房保障體系建設(shè)。

從去年末開始，房地產(chǎn)稅就頻繁被相關(guān)主管部門提及。經(jīng)過多輪政策預(yù)熱，今年10月23日，全國人大常委會(huì)會(huì)議決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。這也意味著房地產(chǎn)稅試點(diǎn)即將邁出實(shí)質(zhì)性一步。

房地產(chǎn)稅改革有著補(bǔ)充地方稅收、調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需等多重作用，但考慮到將增加持有環(huán)節(jié)稅收、減少交易環(huán)節(jié)稅收的大方向，其在調(diào)解收入分配方面的作用同樣重要，也更符合“共同富裕”的要求。

在建設(shè)住房保障體系方面，政策的鋪墊同樣頻繁。今年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。這也是監(jiān)管層首次明確住房保障體系的三類構(gòu)成。此后，監(jiān)管層還對(duì)保障性租賃住房這一新品類作出制度安排。

與買賣市場(chǎng)相比，租賃住房建設(shè)一直是短板。有數(shù)據(jù)顯示，2020年，我國城鎮(zhèn)家庭租房比例約25%，低于發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體普遍超過30%的租房率。分析人士普遍認(rèn)為，對(duì)這一市場(chǎng)的支持和規(guī)范也將是未來的政策重點(diǎn)。

除上述主流方向外，柏文喜還認(rèn)為，共同富裕還可能促進(jìn)與房地產(chǎn)有關(guān)的其他制度改革。比如，涉及房地產(chǎn)的遺產(chǎn)稅與贈(zèng)予稅有望迎來調(diào)整，房地產(chǎn)租賃方面的稅收也有望加速完善。