11月1日，無錫開啟第三輪集中拍地，領(lǐng)跑22城。
此次無錫共涉及20宗宅地塊，其中17宗底價成交，另外3宗有溢價，最終成交總額約273.8億元。
在此次三批集中供地中，無錫20宗地?zé)o一流拍，與以往相比也多了幾個標(biāo)簽，速度快、溢價率低、無流拍......此外，土地出讓金在今年年底前僅需繳納總額的50%，也在一定程度上減緩房企的資金壓力。但從競拍結(jié)果來看，無錫三輪競拍中七成地塊由地方國企或央企國企與民企合作競得，未能激起民營房企的獨(dú)立參拍意愿。
面臨寒冬，房企們正節(jié)衣縮食，拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎，不復(fù)過往的一擲千金。
但從已掛牌的第三輪集中供地城市來看,競拍規(guī)則相較前兩輪有所變化，企業(yè)是否會“買賬”？土拍格局又是否會發(fā)生逆轉(zhuǎn)呢？
競拍規(guī)則有所放寬
進(jìn)入11月以來，除無錫外，南京、蘇州、深圳、廣州、深圳、合肥等地均已掛牌第三次集中供地明細(xì)，從競拍時間來看，多數(shù)城市將在11-12月發(fā)聲。
相較于二批集中供地中出現(xiàn)的流拍、撤牌率上升等現(xiàn)象，此次三批集中供地中南京、蘇州等地在競拍規(guī)則中出現(xiàn)明顯放松跡象。
10月24日，南京率先掛出61宗地塊，總起始價482.86億元，合計(jì)出讓面積約274.16萬平方米。掛牌文件顯示，南京第三批集中供地取消“不得聯(lián)合報名競買、不得合作開發(fā)，嚴(yán)格限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的要求，房企資質(zhì)由二批土拍的二級或一級下調(diào)至三級及以上。
隨后，蘇州掛出26宗地塊，總出讓面積203.5萬㎡，總起始價405.61億元，計(jì)劃于11月24日開始出讓。與第二批集中供地相比，蘇州第三批集中供地的數(shù)量及面積均明顯增加，共增加5宗地塊，出讓面積增幅達(dá)到45.2%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，蘇州第三批次地塊的保證金全部下調(diào)至30%，而第二批集中供地中除吳江區(qū)出讓地塊保證金為30%外，其余區(qū)域保證金比例大多為50%。
此外，第三批次地塊不僅將首次付款比例由60%下調(diào)至50%，還取消了土地市場指導(dǎo)價（除園區(qū)地塊外），這也意味著取消了因超溢價而需提前支付尾款的要求。這在一定程度上減少了企業(yè)需提前支付二期土地款的壓力。
11月3日，杭州掛牌51宗地塊，其中包含10宗曾在第二批集中供地中被臨時撤拍的地塊。杭州恢復(fù)了預(yù)公告，這也意味著房企又可以在正式競價前“勾地”，杭州土拍規(guī)則再次迎來調(diào)整。
而廣州的第三輪集中供地，部分“回爐”地塊起拍價出現(xiàn)小幅下調(diào)，部分地塊也取消了新房限售價。如南沙、黃埔地塊取消了“限房價”的要求，番禺、白云在第二輪集中供地流拍后，本輪掛牌地價下降了1200-3200元/㎡不等（不扣除配建）。
整體來看，在目前的第三批集中供地中能夠看到一定的條件放寬跡象，但重點(diǎn)城市在優(yōu)化第三批出讓條件時仍在圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，細(xì)化和完善供地土拍規(guī)則，落實(shí)好因城施策，借鑒實(shí)行“一地一策”。
房企表現(xiàn)恐不及預(yù)期
面對第三輪集中供地，房企將會有怎樣的表現(xiàn)呢？
從市場大環(huán)境來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月全國29個重點(diǎn)監(jiān)測城市商品住宅成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，房地產(chǎn)市場在持續(xù)降溫。其中，一線城市成交環(huán)比增長4%，同比跌幅收窄至18%。25個二、三線城市成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。
盡管房企推出了一系列促銷活動，推盤力度強(qiáng)度前所未有，但整體房地產(chǎn)市場的降溫，消減了這種努力所帶來的結(jié)果。
過往的“金九銀十”不僅是樓市的“晴雨表”，也是開發(fā)商搶收的關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)。如今，這一標(biāo)志性階段的意義正在消退，背后則是樓市整體預(yù)期的改變，房企發(fā)展邏輯也在這種降溫態(tài)勢下，不得不進(jìn)入“降負(fù)債、穩(wěn)現(xiàn)金流”的基本面。
進(jìn)入下半年,房企的回款面臨著巨大壓力，據(jù)安信證券數(shù)據(jù)顯示，2021年三季度47家樣本房企銷售回款（用經(jīng)營 投資活動現(xiàn)金流入估算）1.6萬億元，環(huán)、同比分別下降16.5%、1.3%。其中民營房企回款回落更明顯，三季度樣本民營房企銷售回款環(huán)、同比下降26.2%、18.5%。
對于下半年整體的回款情況，金地集團(tuán)副總裁郝一斌曾表示，房企的信貸集中管理，回款壓力繼續(xù)增大以及新增個人住房貸款大概率同比減少，都將為下半年房企帶來較大回款壓力。
在營銷及回款的“雙重作用”下，多位業(yè)內(nèi)人士對于三批集中供地表現(xiàn)恐不及預(yù)期。
貝殼研究院分析師潘浩表示，目前的新房市場正處于高位回調(diào)階段，疊加多方面監(jiān)管，多數(shù)房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高。但多數(shù)房企也并沒有放棄在土地市場尋找機(jī)會，為補(bǔ)充2022年的可售貨值，預(yù)計(jì)11-12月還將迎來一波土地集中供應(yīng)與出讓的行情。
中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦認(rèn)為，在市場大環(huán)境的影響下，三批集中供地整體仍會出現(xiàn)降溫的趨勢，但市場上有個相對好的消息是信貸方面一直在吹暖風(fēng)，因此，房企壓力會相對緩和。但時值年底，房企壓力依舊很大，且政策存在不穩(wěn)定性，在這種趨勢下，房企拿地的積極性不會超過預(yù)期。
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