每經(jīng)記者 黃婉銀 每經(jīng)編輯 魏文藝
即便市場和投資者已經(jīng)預備好下降的預期，但眼看著房企三季報的陸續(xù)披露還是不禁讓人打了個寒顫。
在A股龍頭房企中，僅保利、招商蛇口保持了前三季度營收、凈利潤雙增長，萬科、金地前三季度均錄得歸母凈利潤較大幅度下滑。中型房企中南建設、榮盛發(fā)展、華僑城A歸母凈利潤的跌幅也在20%以上；而
陽光城今年的三季報被兩名股東投下反對票，要求管理層對公司經(jīng)營惡化的情況作出合理解釋。
過去兩年房企的財務報表從逐漸到徹底與高增長、高杠桿、高負債再見，這也意味著房企必須經(jīng)歷降債務、控杠桿、去金融化的縮表陣痛，這樣的陣痛已經(jīng)在財務報表、資本市場逐漸顯露。本輪房企三季報呈現(xiàn)出來的，或許正是冬天的第一場寒流。
大中型房企凈利降幅多在雙位數(shù)
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至目前，在已經(jīng)披露三季報的上百家A股房企中，43家出現(xiàn)營業(yè)收入同比下滑，59家出現(xiàn)歸母凈利潤下降。
這也反映了大多數(shù)A股房企的三季報業(yè)績現(xiàn)狀，無論是一貫的穩(wěn)健型大型房企還是抗風險能力較差的部分中小房企，多數(shù)都不外如是。
在A股龍頭房企中，僅保利發(fā)展、招商蛇口錄得業(yè)績雙增長，前三季度營收分別增長17.86%、63.13%，歸母凈利潤分別增長2.88%、189.76%。
綠地控股前三季度的營收同比增長33%至4271.17億元，位居A股房企首位。但其前三季度凈利潤為111.65億元，同比下降7.28%；扣非后歸母凈利潤107.4億元，同比下降10.56%。
綠地控股在三季報中稱，營收的增加一方面是前三季度公司房地產(chǎn)業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)收入1496億元，保持穩(wěn)健；另一方面，基建產(chǎn)業(yè)與去年同期相比，合并范圍增加了廣西建工集團有限責任公司，規(guī)模再上臺階，共實現(xiàn)營業(yè)收入2114億元，同比大幅增長44%。
增收不增利是目前多數(shù)房企的報表現(xiàn)狀縮影，即使是A股房企“一哥”萬科A也是如此。具體到單個季度來看，綠地控股、萬科A第二季度、第三季度在營收保持增長的同時，均出現(xiàn)了歸母凈利潤的持續(xù)下滑。
2021年前三季度，萬科累計實現(xiàn)營業(yè)收入2714.9億元，同比增長12.4%；實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤166.9億元，同比減少16%。
今年1-9月，萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的毛利率（已扣除稅金及附加）為17.5%，較2020年同期下降5.4個百分點。萬科在三季報中指出，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。
IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，由于土地集中出讓試點的推出導致拿地競爭加劇，實際上抬高了房企的拿地成本，地價占房價比例提高成為房企毛利率下滑的主因之一，這一情況在房企后續(xù)的財務報表中還會延續(xù)。
金地集團也在三季報中表示，前三季度歸母凈利潤同比下降33.72%，主要因本報告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項目毛利率下降以及期間費用增加的影響。
不過，同策研究院資深分析師肖云祥在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，“我認為目前盈利能力大幅下降的情況是暫時的，這種現(xiàn)象不會長期存在，主要是看前期高價地的去化情況。實際上，房企近期來拿地已經(jīng)比較謹慎，土拍溢價率走低，甚至有的房企已經(jīng)不再拿地。隨著市場的降溫，未來利潤有修復空間。”
降杠桿下現(xiàn)金流管控壓力提升
在“三道紅線”疊加“五檔房貸”的影響下，房企的資金面和現(xiàn)金流安全凸顯得至關重要。千方百計保證現(xiàn)金流安全是行業(yè)共識，抓銷售、促回款、控支出、降杠桿••••••房企在竭盡所能“開源節(jié)流”。但從三季報來看，多數(shù)房企的資金面和資產(chǎn)負債表壓力仍然不小。
金地集團前三季度的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下滑168.23%，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量流出約為7.6億元，主要是向聯(lián)合營項目及合作方付款增加。
萬科在1-9月經(jīng)營性現(xiàn)金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%。其中在第三季度，萬科經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈流出為55.62億元，同比下降151.62%。萬科在三季報中解釋稱，這是由于經(jīng)營支出增加所致。
再看招商蛇口，1-9月經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額同比下滑18.56%，主要變動原因為房地產(chǎn)項目購地、基建投入增加超過銷售回款增加。
柏文喜進一步表示，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額多數(shù)出現(xiàn)同比大幅度下降，主要原因是市場急劇轉(zhuǎn)淡導致的銷售回款明顯下降，以及從資金端到銷售端的強力調(diào)控措施對的房企的雙重擠壓。房企后期應該努力加大銷售回款力度力度和對外合作力度，通過積極引進戰(zhàn)投、變現(xiàn)部分資產(chǎn)與項目等方式來提升自身流動性，以確保資金安全，實現(xiàn)活下去的目標。
部分房企一方面現(xiàn)金流緊張，另一方面又受限于去杠桿壓力以及境內(nèi)外融資市場環(huán)境影響，籌措資金的渠道較以往也窄了許多。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，今年前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，較上半年16%的降幅進一步擴大5個百分點。受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢與調(diào)控監(jiān)管政策的雙重影響，資本市場悲觀情緒發(fā)酵，導致前三季度房企側(cè)發(fā)債走低。
由此，今年第三季度，部分房企的籌資性現(xiàn)金流凈額也出現(xiàn)下降。今年前三季度，
陽光城籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出達到319.1億元，主要系控制債務規(guī)模與借款相關的現(xiàn)金流出增加所致。榮盛發(fā)展籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出達到114.38億元。
“經(jīng)營性現(xiàn)金流下降是反映經(jīng)營過程中產(chǎn)生的現(xiàn)金流下降，而突然下降還是與房企銷售遇阻有關。而籌資活動現(xiàn)金流凈額下降主要是公司在還債的同時，融資金額下降所引起的，反映的是公司積極去負債。”肖云祥表示，后期房企應該降低擴張力度，減少投資力度。同時，在銷售端發(fā)力，保證“造血”能力的正常運作。
克而瑞研究中心指出，在當前房地產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)、融資收緊的背景下，疊加債務集中到期風險，一方面“維穩(wěn)”是第一要義，降負債、提升財務穩(wěn)健性成為行業(yè)共識；另一方面房企對資金敏感度較高，現(xiàn)金流重要性凸顯，房企運營回歸本質(zhì)，更看重銷售回款質(zhì)量、現(xiàn)金流管理等內(nèi)部經(jīng)營管控。同時，房企在日常經(jīng)營管理中也需注重債權資產(chǎn)的比重及質(zhì)量，提升資金利用效率，保證資金鏈的穩(wěn)定性。
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