「生活壞到一定程度就會好起來，因為它無法更壞，努力過后才知道許多事情，堅持堅持就過來了」。
張琳是一家規(guī)模房企的員工，他特別喜歡宮崎駿，今年，他在朋友圈發(fā)了幾次上面這句話——這是宮崎駿的動畫電影《龍貓》里廣為流傳的一句話。
明源君知道，他這是走夜路吹口哨——自己給自己壯膽。但是，即便這樣，9月份他也差點就轉行了。
最近，他跟明源君說，馮叔說得沒錯，偉大都是熬出來的，地產還有得干……他之所以這么樂觀，是因為，9月份以來，從中央到地方，從宏觀發(fā)聲到具體落地，之前，過于嚴厲的調控政策，正在得到迅速糾偏?？ㄗ》科蟛弊拥默F(xiàn)金流等問題，正在不斷得到有效解決……
明源君的看法與其一致，早在8月份，明源君就說過，政策底已到，現(xiàn)在再加半句：紓困政策仍將繼續(xù)，各房企和地產人要抓住機會，奮力搶收！
土地、融資、預售端的利好
從中央到地方，正不斷涌現(xiàn)
根據(jù)中國基金報的報道，截至10月下旬，今年全國房地產調控已經超過500次，僅9月份的調控次數(shù)達62次。
雖然過去幾年，每年調控次數(shù)都非常密集，但大部分動作對投機客來說不痛不癢。今年是全方位、無死角、最嚴厲的調控政策——投機客、房企、中介、銀行、信托，甚至土地市場，凡是和房地產沾邊的，統(tǒng)統(tǒng)被納入了調控。
效果很明顯，但風險也隨之迅速暴露。因此，9月份以來政策開始轉向?？梢哉f，之前調控收緊有多狠，現(xiàn)在糾偏就有多緊迫。
首先，是土拍環(huán)節(jié)。
面粉貴了，面包自然就貴。這不全對，但也大差不差。為了控制面粉的價值，今年，22個城市試點集中土拍。
不過，從第一輪集中土拍來看，這并沒有抑制住地價。因為，土地，對房企來說是最重要的生產資料，失去未來的恐懼，讓房企忍不住去搶。
高企的樓面價、溢價率，引發(fā)了調控升級，比如，不得使用馬甲，不得聯(lián)合競買，嚴查資金來源，現(xiàn)房銷售……不少房企，喪失參拍的資格。
目前，這些政策正在扭轉過來，具體如下表所示——
其次，是融資環(huán)節(jié)。
2000多年前，阿基米德說：「給我一個支點，我將撬動整個地球?！购芏喾科髮⑦@句話詮釋得淋漓盡致，借助杠桿，幾年時間就從名不見經傳的小房企，躍升至第二甚至第一梯隊的屢見不鮮。
高杠桿的企業(yè)，流動性是命。一旦流動性缺失，企業(yè)即便有再龐大的資產也是僵尸，瞬間就會油盡燈枯。
近幾年，陷入困境的房企，基本都是流動性出了問題。降杠桿肯定是對的，但降得太急就會出問題。如央行金融市場司司長鄒瀾所說：
部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃。
目前，這一問題也得到了有效解決。早在10月20日舉行的2021金融街論壇年會上，高層已經指出：合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會改變。
11月1日，央行旗下的金融時報發(fā)文稱，人民銀行近期在各地已對準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產貸款業(yè)務和保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放等內容進行了傳達，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據(jù)當?shù)厍闆r進行窗口指導。以目前的情況來看，更多機構的房地產信貸調整在總量控制情況下進行跨區(qū)域調節(jié)。
根據(jù)11月2日財聯(lián)社的報道，從金融管理部門和多家銀行了解到，10月份房地產貸款投放環(huán)比和同比均有較大幅度回升，初步估計環(huán)比多增約1500-2000億元。金融機構對房地產企業(yè)的融資行為已基本恢復至正常狀態(tài)……
最后，是銷售環(huán)節(jié)。
我國房企到位資金中，自籌資金、定金及預付款分別占總額的三分之一，國內借貸和個人按揭貸款平分剩余的三分之一。
預售條件苛刻，按揭放款又慢，房企資金鏈自然緊張，而這是此前的常態(tài)。目前，也大大緩解了。
一是預售放寬。
11 月 2 日，徐州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《關于調整市區(qū)商品住房預售項目建設規(guī)模的補充通知》。提出，調整市區(qū)商品住房預售許可和現(xiàn)售備案規(guī)模，房地產開發(fā)企業(yè)每批次申請商品住房預售許可或現(xiàn)房銷售備案的建筑面積由4萬平方米調整至不低于2萬平方米(尾盤除外)。
此前，義烏（10 月 20 日）和哈爾濱（10 月 9 日）也都已發(fā)文降低預售門檻。
其中，哈爾濱的文件指出，企業(yè)可按棟申請商品房預售許可證，同時要求，2022年12月31日前，對于已實施商品房預售資金監(jiān)管的房地產開發(fā)項目，滿足返還條件的，應盡快予以返還。
此外，明源君還注意到，11月1日，成都市住房和城鄉(xiāng)建設局官網發(fā)布一則消息，事關商品房預售款監(jiān)管，既有違規(guī)的處理，也有激勵措施。
降低房企申請預售的門檻，無疑可以有效減少房企建設成本，加快資金回籠的速度，緩解資金壓力。明源君相信，后續(xù)還會有更多城市跟進。
二是放款加快。
有賣有買，才能形成正向循環(huán)，此前，預售條件嚴苛，購房者買了房，按揭貸款卻遲遲沒辦法下來。央行發(fā)話之后，各地房貸放款隨之加快。
根據(jù)金融界的報道，早在10月份，青島建行、工行貸款額度就全面放開，其他行也在陸續(xù)跟進，除了房貸利率出現(xiàn)松動的勢頭，部分銀行均表示，目前的額度比之前要寬松一些。有中介也表示，排隊等款的時間縮短了。
青島只是一個縮影，10月90城主流首套房貸利率為5.73%，較9月下調1個基點，是年內首次出現(xiàn)環(huán)比下降，代表著信貸環(huán)境正在改善。
滿足合理住房個貸需求，信貸審批時間縮短，房貸放款速度提升，無疑會大大緩解房企的現(xiàn)金流壓力。
一百強房企項目總告訴明源君：本來我們10月份單項目回款任務是2億元，沒想到最后竟然放了十億。
行業(yè)層面的數(shù)據(jù)：10月份，典型房企的銷售額，同比降幅比9月份有所收窄。
甚至，之前不能貸款的老房子現(xiàn)在也可以貸款了。比如，哈爾濱的《意見》就指出，在確保房屋抵押物價值的前提下，放寬二手房公積金貸款房齡年限由20年提高到30年……
機會只留給有準備的房企
提前做好預案
才能將政策的利好最大化
去年，突如其來的新冠疫情讓房企的銷售一下陷入冰點，復工復產之后，很多城市采取了降低預售門檻，信貸支持等，帶來了去年下半年的小井噴。
明源君相信，上述三方面的政策，仍然有繼續(xù)寬松的空間，但這不是大水漫灌，機會只會給有準備的房企。
一、土拍放松后，可以加大聯(lián)合拿地，或者采取超投模式
部分城市陸續(xù)放松了土拍的條件，一方面，房企可以加大聯(lián)合拿地的力度，這個已經很成熟了；另一方面，之前小眾、甚至面臨被封殺的「超投模式」，后面可以放心的使用了。
所謂「超投模式」，就是房企跟合作方成立項目公司，各自持有一定比例的股權，但雙方并不是按照股權比例來分擔土地價款，而是由合作方超出股權比例提供大部分資金，房企這方只提供小部分資金。等項目申請下來開發(fā)貸之后，合作方提前收回超投部分的資金。待項目全部完工，雙方再按約定的股權比例分配項目利潤。
典型房企“類地產基金模式（或稱超投模式）”示意圖
▲資料來源：公司公告，中金公司研究部
由于「超投」部分是以股東借款的形式作為往來款計入其他應付款的，不算作有息負債。通過這種股權架構的設計，房企不僅可以繞開有息負債規(guī)模的監(jiān)管約束，還能實現(xiàn)相對低成本的土地市場上的持續(xù)擴張。
而且，ROE也不低——根據(jù)中金公司研究部測算，該模式可提振開發(fā)商典型住宅項目ROE約2個百分點。
▲資料來源：公司公告，中金公司研究部
此前，監(jiān)管不斷趨嚴，特別嚴查拿地資金來源的城市，這種模式很難玩，未來，會好很多。
二、加速達到預售條件，趕緊搶收
前段時間，明源君做了個小調研——地產人，今年你加薪了嗎？絕大部分都沒加，甚至還降了。當然，也有小部分房企加的。還有地產人告訴明源君，他們布局的城市今年行情都不太好，但他們工程口的加薪了，因為要趕工期。
之前，因為現(xiàn)金流緊繃，為了不至于演變成信任危機，不少房企將離交樓期限較長的項目停掉，用有限的資金保證近期的交樓任務。
往后緊繃的弦有望松一松，至少在已經寬松的城市是這樣。保交樓是必要的，但你其他項目不趕緊達到預售條件，就被別人收割了。
像哈爾濱這樣可以按棟申請預售的，相應的工程順序、進度，就可以做出適度調整，加速資金回籠。
銷售，需要擺脫過去那種賣場的舊零售時代，開啟“客戶+生活”的地產新零售。過去營銷是造夢，未來要有場景體驗，要所見即所得。如此，才能爆擊客戶心智。比如旭輝的“透明工廠”等，就是很好的探索。
根據(jù)旭輝集團官微公布，截止11月2日，旭輝2021年銷售回款突破2000億元，簽約回款率超95%。這跟其推行“旭輝透明建造體系”，首創(chuàng)“旭輝透明工廠”，以建筑品質的展示，助力項目銷售密不可分。截至2021年10月30日，旭輝已在全國42個城市落地74座透明工廠，標桿品質廣受客戶的認可。
旭輝銀盛泰，博觀熙岸項目，憑借透明工廠、37℃空間等，做到了所見即所得，實現(xiàn)售樓處功能升級。在面臨諸多不利條件的情況（三四線疲軟，建筑之鄉(xiāng)購房者對品質要求高，項目周邊無任何配套等），首開當月銷售金額和銷售套數(shù)均排名桓臺TOP1，刷新了桓臺市場近3年銷售記錄。
三、根據(jù)指導意見提前做鋪排，不要等到細則落地才行動
10月22日，湖南省住建廳、省發(fā)改委、省財政廳、省自然資源廳等六部門聯(lián)合發(fā)布《關于推進非住宅商品房去庫存的拖桿意見》，全力化解公寓、寫字樓、商鋪等非住宅去庫存……
內容包括：居住在公寓的居民用戶，在符合條件的情況下可以申請居民用水用電；對于轉讓非住宅商品房的單位和個人，可適當降低相關交易費用……
長沙某房企營銷總表示，供應端控制，同時把交易稅費、補貼、銀行信貸、民用水電這些政策落實，對市場是比較大的利好。對此，他們正做相關準備。
從已經公布的政策來看，其實通常醞釀了較長時間，比如，11月1日成都公布的文件早在10月9日就已經確定了。
還有一家百強房企的副總告訴明源君，他們一直有追蹤信貸數(shù)據(jù)（今年房貸主要投向剛需群體），在蓄客時，特別關注剛需群體的識別。現(xiàn)在政策明確表示，在貸款首付比例和利率方面對首套購房者予以支持，他們前期的準備工作派上用場了。
股神巴菲特發(fā)布2009年度致股東的信這樣寫道：當天上下金子時，要用大桶去接。眼下房企最需要準備“大桶”。
小結
「三穩(wěn)」基調下，樓市調控已經進入矯正、糾偏的新階段。但從中長期看，房地產調控的大方向不會發(fā)生改變。
最近，郁亮在2021年萬科業(yè)務交流會上提出：萬科的目標是在下一個春天被需要，但春天與春天是不一樣的，新的春天要研究新的“活法”。
但是，眼下，對絕大部分房企來說，“活法”的核心，就是將政策的利好最大化——搶錢搶錢搶錢（融資、銷售），時間窗口有限，必須抓緊！
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