曾經(jīng)在年初吸引了全國炒房客的武漢樓市，以個(gè)別樓盤業(yè)主對(duì)降價(jià)維權(quán)的方式，再次成了焦點(diǎn)。

處于輿論漩渦中心的中海光谷東麓，突然拿出了大手筆的促銷，部分房源從一萬五六千的價(jià)格，降到了一萬二三千。盡管開發(fā)商澄清，并非對(duì)所有的房源進(jìn)行了降價(jià)，但武漢樓市的降溫卻是不爭的事實(shí)。特價(jià)房、工抵房……許多市場(chǎng)間斷幾年未曾出現(xiàn)的促銷手段開始重出江湖，部分甚至出現(xiàn)在主城區(qū)。有炒房客告訴第一財(cái)經(jīng)，快進(jìn)快出的短炒做法，如今越來越行不通了，而且還可能面對(duì)投資不及預(yù)期的尷尬現(xiàn)實(shí)。

輿論漩渦中的降價(jià)盤

光谷，當(dāng)之無愧的武漢樓市熱度王。中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，光谷近5年的漲幅達(dá)到103.37%，平均每年漲幅約20.66%，位居武漢各板塊之首。

處于輿論漩渦中心的中海光谷東麓的本次降價(jià)是直接把整一棟樓的200多套房都拿出來特價(jià)出售。據(jù)了解，而該項(xiàng)目前期的均價(jià)是15583元/平方米，帶裝修銷售。其余樓層仍保持原價(jià)。整棟樓均價(jià)14500元/平方米，較原價(jià)折讓10%左右。

九折的微調(diào)本不應(yīng)該引起市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響，爭議比較大的部分在于頂層和底層的價(jià)格。在這次的促銷中，底層和頂層價(jià)格定在了12000~13000元/平方米。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人士也表示，考慮到當(dāng)前樓市及項(xiàng)目剩下三四棟樓備案價(jià)格低，后續(xù)頂?shù)讓訒?huì)延續(xù)12000~13000元/平方米的折扣售價(jià)。

距離中海光谷東麓幾公里的正榮恒瑞御峰，地處光谷中心城核心的區(qū)域，備案價(jià)超過2.1萬元，售價(jià)2.5萬元/平方米，僅剩下最后一棟高層和部分疊拼別墅。這一價(jià)格較四年前上漲近100%，項(xiàng)目目前并未受到中海項(xiàng)目降價(jià)的困擾。

但凡到東湖高新(600133,股吧)區(qū)光谷東等區(qū)域的購房者，都會(huì)聽到項(xiàng)目銷售強(qiáng)調(diào)片區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集、人群年輕且素質(zhì)高、商業(yè)交通配套設(shè)施近兩年正在快速兌現(xiàn)等。但光谷的在售項(xiàng)目，真正的底氣來自它的產(chǎn)業(yè)潛力。

以中海光谷東麓項(xiàng)目為例，該樓盤雖位于武昌區(qū)三環(huán)外，但所在的左嶺片區(qū)分布著華星光電、天馬微電子、國家存儲(chǔ)器基地項(xiàng)目二期等一系列光電科技產(chǎn)業(yè)、新能源汽車產(chǎn)業(yè)等。而樓盤所在的轄區(qū)武漢東湖高新區(qū)，高新企業(yè)數(shù)量位于武漢各區(qū)之首，于去年首次突破3000大關(guān)，占武漢半壁江山、全省30%以上，2025年年底，高新企業(yè)數(shù)量目標(biāo)值10000家。

節(jié)節(jié)攀升的土地價(jià)格也賦予了這個(gè)片區(qū)未來的想象空間。片區(qū)今年6月新拍的土地單價(jià)已達(dá)20799元/平方米，也令這個(gè)片區(qū)除了吸引全國性開發(fā)商外，俯拾皆是2萬元 /平方米的樓盤。

隨著近幾年東湖高新區(qū)以光谷為代表的產(chǎn)業(yè)高地高速發(fā)展，核心區(qū)的發(fā)展已進(jìn)入到成熟期，片區(qū)內(nèi)主要是二手房，新盤較少，僅有的少數(shù)幾個(gè)新盤則是供不應(yīng)求。而光谷中心城的住宅用地占比較低，新增住宅供應(yīng)放量一直不連續(xù)。武漢市國土資源與規(guī)劃局公布2021年的土地供應(yīng)量顯示，東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房用地錄得745畝，供應(yīng)套數(shù)1.1萬套，均位居各板塊倒數(shù)第二。

但在全國樓市下行的趨勢(shì)中，高光中的光谷也迎來了一絲涼意。

今年上半年以光谷東為首的東湖高新區(qū)因?yàn)槌捶繜?，外地投資客控盤房價(jià)跳漲等，引發(fā)外界質(zhì)疑房價(jià)嚴(yán)重虛高。隨后的7月末，東湖高新區(qū)率先試點(diǎn)房票，打新市場(chǎng)遭遇趨勢(shì)性降溫。

7月，東湖高新區(qū)平均去化率多達(dá)67%。8月，東湖高新區(qū)平均去化率跌至28%，環(huán)比驟降39個(gè)百分點(diǎn)。其中，近半新開盤項(xiàng)目去化率低于30%。但受訪的房企人士更愿意把房票制度理解為精準(zhǔn)打擊投資投機(jī)，片區(qū)購買力中長期并不會(huì)受到影響。

促銷力度下探至七五折

如果說光谷的開發(fā)商還在看好片區(qū)市場(chǎng)后市的話，其他片區(qū)的開發(fā)商日子可能就沒這么好過了。特價(jià)房、工抵房、員工內(nèi)部房源……層出不窮的促銷方式重出江湖，部分甚至出現(xiàn)在主城區(qū)。

一位項(xiàng)目在主城區(qū)的北京某央企華中區(qū)負(fù)責(zé)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，公司為了加快回款，半個(gè)月前將武漢市漢口區(qū)二環(huán)內(nèi)的改善新盤以員工內(nèi)部房的名義折價(jià)出清了，回款落袋為安要遠(yuǎn)比盈利幾個(gè)點(diǎn)更為重要。“我們公司在武漢的項(xiàng)目，全款付清類型的客戶，我們會(huì)給到最大力度折扣。”據(jù)了解，如果可以在一周內(nèi)付清全款，開發(fā)商會(huì)給到九折。更有甚者，如花樣年碧云天，對(duì)在一個(gè)月內(nèi)付完全款的客戶給出了七五折的優(yōu)惠。

在三環(huán)外非功能區(qū)非產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，這樣的促銷手段十分常見，尤其是漢南區(qū)、蔡甸區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等較為普遍。

漢陽四新板塊禹洲新希望雍禧蘭臺(tái)一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，考慮到樓市行情回調(diào)，下半年的這輪新盤開盤價(jià)較上半年做了折讓。雍禧蘭臺(tái)拍地時(shí)的樓面價(jià)已達(dá)1.3萬元，在他看來當(dāng)前在售樓盤給出的帶精裝修單價(jià)1.6萬元，已經(jīng)屬于“非常有誠意的讓價(jià)，公司也只是勉強(qiáng)實(shí)現(xiàn)收支打平”。

和禹洲新希望一馬路之隔的是一整片正在建設(shè)中的新項(xiàng)目工地。在兩公里之外，另一個(gè)新盤上坤云啟都會(huì)也正在讓價(jià)以售尾貨，折扣同樣喜人。諸如，五天內(nèi)全款購房者打九二折，三天內(nèi)付首付款、10~15天內(nèi)付完余款的購房者打九五折等。更為重要的是，相比于周邊二手房1.9萬元/平方米左右，上坤云啟所在的四新板塊1.6萬~2.1萬元/平方米的價(jià)格顯得非常有吸引力。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，部分讓利能快速回款，在當(dāng)下顯得尤為重要。

但房企薄利促銷的姿態(tài)并不能徹底打消購房者的顧慮，主要的原因還是促銷扎堆區(qū)是新盤密集區(qū)，購房者可選擇空間大。

購房者王曉聰對(duì)于房企近一兩個(gè)月開啟的降價(jià)營銷顯得頗為平靜。“當(dāng)下，漢陽三環(huán)外的新盤每平方米相比高點(diǎn)基本有10%~20%的下降，一萬多元/平方米有很多新盤隨便挑。”他說道。

驅(qū)車沿著三環(huán)線，從武昌前往漢陽四新板塊，沿線新開樓盤的價(jià)位基本與周邊二手房價(jià)位相當(dāng)，部分甚至要低于二手房。

一位在深圳定居的投資人士以親身投資實(shí)踐告訴第一財(cái)經(jīng)記者，此前他入手一套漢陽區(qū)四環(huán)邊三房，兩年虧損已超過30萬元。歷經(jīng)了近一年掛牌無人問津的僵持，這套房產(chǎn)才得以轉(zhuǎn)手。而他身邊有不少類似他這樣買后即被套牢的投資客，忍痛割肉后方能脫身。

樓市疲乏的表現(xiàn)如今在其他熱門區(qū)域也有所體現(xiàn)。以漢口景氣度較高的后湖板塊為例，片區(qū)銷冠樓盤融創(chuàng)公園大觀每平方米單價(jià)僅錄得2.3萬元左右，這與周邊二手樓盤價(jià)格相當(dāng)。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)記者表示，原計(jì)劃定于2.5萬元/平方米，后來也是根據(jù)市場(chǎng)行情進(jìn)行了適度下調(diào)。“2.3萬元/平方米的定價(jià)距離我們期望的價(jià)格線其實(shí)還是有差距的。”

市場(chǎng)的悄然轉(zhuǎn)冷在數(shù)據(jù)上有直接體現(xiàn)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2020年5月開始，武漢新房價(jià)格已連續(xù)16個(gè)月上漲，而今年9月是首次未上漲。二手房不僅在價(jià)格漲幅上明顯低于新房，并且先于新房在8月首次停止上漲，9月份進(jìn)入下降通道，是2020年12月以來首次下跌。

10月的武漢樓市亦維持了下降趨勢(shì)。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2021年十一黃金周期間（即：10月1日~7日），武漢全市商品房網(wǎng)簽1047套，同比下滑44.89%；其中商品房住宅網(wǎng)簽777套，同比下滑56.64%。

去化年限拉長

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的2015年~2020年各大城市房價(jià)的漲幅情況，武漢漲幅161.6%，位列全國第二，僅次于西安。拉到更長的時(shí)間軸來看，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢新房年成交套數(shù)在2016年達(dá)到26萬套的峰值之后，隨即震蕩下行。近年，這一數(shù)據(jù)整體保持在16萬套左右。價(jià)格方面此間也有小幅盤整，但是整體仍呈上行趨勢(shì)，并于2020年站上1.4萬元/平方米年度成交價(jià)格高點(diǎn)。

今年上下半年樓市表現(xiàn)差異顯著?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，供求顯著放量。1~6月，武漢商品住宅累計(jì)供應(yīng)1086萬平方米，同比增長94%，較2019年同期增長20%；累計(jì)成交1172萬平方米，同比增長149%，較2019年同期增長33%。

不過，7、8兩月武漢市場(chǎng)明顯降溫，成交量持續(xù)走低。具體而言，7月，受限于供應(yīng)陷入低迷，武漢成交量降至173萬平方米，同、環(huán)比跌幅都在20%附近，較2019年同期下降17%。8月，盡管供應(yīng)有所放量，但成交量進(jìn)一步回落至113萬平方米，創(chuàng)年內(nèi)次新低，同、環(huán)比分別下降40%和35%，較2019年同期下降44%，跌幅也有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。

其中，部分片區(qū)面臨去庫存壓力。以鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，截至9月底，全武漢，二手房掛牌量已超過10萬套，平均去化年限為5~6年。東湖高新區(qū)、漢口江岸區(qū)、漢陽鐘家村、王家灣等主城區(qū)，去化周期基本在4~6年左右的時(shí)間。而江夏區(qū)、東西湖區(qū)、黃陂區(qū)、蔡甸區(qū)、新洲區(qū)等遠(yuǎn)城區(qū)或是關(guān)注度較低的區(qū)域，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。

克而瑞駐武漢分析師譚堯?qū)Υ吮硎?，此輪新盤降價(jià)在遠(yuǎn)城區(qū)此起彼伏與片區(qū)土地供應(yīng)多，利好消息有限，需求乏力直接相關(guān)。“得益于信貸端的支持，樓市接下來不會(huì)比之前更差，可能會(huì)慢慢好轉(zhuǎn)，但是也并不會(huì)明顯上行。穩(wěn)定是當(dāng)前市場(chǎng)的主基調(diào)。”

更多的市場(chǎng)人士也提醒，寄望在武漢復(fù)制深圳、杭州等城市炒房一兩年回本的例子，如今變得不現(xiàn)實(shí)了。“投資客若是抱著上半年光谷東板塊控盤炒房快速獲利的目的來武漢的話，勢(shì)必是要栽跟頭的。”