上一輪集中供地中遭遇過(guò)半數(shù)土地流拍的廣州于2021年11月2日正式上架新一輪集中供地地塊。相較于前兩輪動(dòng)輒千億元左右的起拍價(jià)，廣州本輪集中供地?cái)?shù)量和金額都大幅下調(diào)。

根據(jù)廣州公共資源交易中心公布第三批集中供地名單，本次共推出17宗地塊，總用地面積超120公頃，計(jì)容總建筑面積296萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約434億元，將于12月1日正式出讓。從地塊區(qū)位來(lái)看，包括海珠1宗、白云3宗、黃埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、從化2宗、增城1宗。

除了總數(shù)量減少之外，廣州此輪土地出讓也放寬了部分地塊的出讓條件。其中，部分回爐地塊起拍價(jià)進(jìn)行了小幅下調(diào)，一些地塊也取消了限制新房售價(jià)，以及一個(gè)月內(nèi)一次性付清總價(jià)的要求。

總體來(lái)看，在房企融資艱難、審慎投資的背景下，廣州第三輪集中供地通過(guò)調(diào)低出讓門(mén)檻向市場(chǎng)和企業(yè)釋放了積極信號(hào)。盡管如此，業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，在市場(chǎng)整體低迷的背景下，廣州本輪集中供地仍將延續(xù)第二輪的拿地格局，有資金實(shí)力的房企，或?qū)⑹谴筅A家。

降低門(mén)檻

從供地?cái)?shù)量以及起拍金額來(lái)看，廣州這一輪集中供地采取了相對(duì)保守的態(tài)度。

本輪集中供地廣州共推出17宗地塊，起拍總價(jià)約434億元；而第一輪集中供地，廣州推出48宗地塊，掛牌總價(jià)901億元；次輪集中供地廣州同樣推出48宗地塊，掛牌總價(jià)1124億元。

廣州第二輪集中供地遇冷或許助推了本次在規(guī)則上作出的一些讓步。2021年9月26日、27日，廣州進(jìn)行第二輪集中供地出讓?zhuān)谕瞥龅?8宗地塊中，最終成功出讓23宗地塊，總成交價(jià)569.37億元，25宗流拍，溢價(jià)率也僅1.5%。

廣州中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱(chēng)，這一次土地出讓規(guī)模和數(shù)量明顯減少符合實(shí)際情況，因?yàn)榇蠹叶加邢嗤脑V求，會(huì)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況實(shí)事求是地作出選擇。“市場(chǎng)現(xiàn)在是下行的，開(kāi)發(fā)商也在謹(jǐn)慎拿地。從這個(gè)角度，他們要拿到合適便宜的土地，而官方也不希望流拍給予消極信號(hào)，因此會(huì)少推一些，成功率高反而有提振作用。”

為了吸引更多的房企參與，本輪土拍在多個(gè)維度上也體現(xiàn)出官方的用心。例如，本輪上架地塊也多集中于熱門(mén)區(qū)域，上一輪大規(guī)模流拍的增城，本輪也僅上架一宗地塊。不僅如此，部分地塊拍賣(mài)規(guī)則上進(jìn)行了調(diào)整，也是向房企示好的信號(hào)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，出現(xiàn)在本輪供地的地塊，有7宗來(lái)自第二批集中供地中流拍的地塊。其中增城朱村大道西地塊表面“不降反漲”（如剔除2.3萬(wàn)平方米政府性房源后實(shí)為降價(jià)），番禺利豐北側(cè)地塊和從化區(qū)江埔街地塊起拍價(jià)不變，其余4宗均降價(jià)掛牌。

此外，在第二輪供地中，黃埔、南沙部分地塊均被限制了未來(lái)新房售價(jià)，然而在第三批集中供地中則沒(méi)有體現(xiàn)這一點(diǎn)。不過(guò)，黃埔及海珠所掛地塊均要求銷(xiāo)售首套購(gòu)房家庭占比50%。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，廣州第二輪土拍流拍率非常高，在這種情況下，如果由于流拍率上升導(dǎo)致新開(kāi)工面積以及銷(xiāo)售下降，這會(huì)形成一個(gè)對(duì)市場(chǎng)非常不利的循環(huán)，因此對(duì)規(guī)則進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整也是情理之中。

李宇嘉續(xù)稱(chēng)，在這個(gè)過(guò)程中，還是有些規(guī)則在堅(jiān)持，比如不超過(guò)15%的溢價(jià)率，還有向剛需、首套房購(gòu)置需求的傾斜等。“這給市場(chǎng)傳達(dá)的信號(hào)是很清晰的，供地調(diào)整是有所為，有所不為。該堅(jiān)持的還是要堅(jiān)持，該調(diào)整的必須要調(diào)整，本身來(lái)講，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期就是地方政府該做的。”

平穩(wěn)收官？

在出讓規(guī)則已經(jīng)向市場(chǎng)釋放積極信號(hào)的背景下，廣州第三輪集中供地的走勢(shì)也是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，前10月，重點(diǎn)22城整體土地供應(yīng)節(jié)奏有所放緩，對(duì)比各城市2021年住宅用地計(jì)劃，前10月宅地成交面積占全年計(jì)劃供應(yīng)量比例平均僅為52%。其中，部分城市前10個(gè)月土地掛牌量較高，但受房企融資難度加大以及市場(chǎng)降溫的影響，流拍率大幅提升，導(dǎo)致第二輪集中土拍成交量較首輪明顯下降，如長(zhǎng)沙、北京、沈陽(yáng)、杭州、廣州5個(gè)城市，第二輪集中土拍流拍率均超50%。

由此，廣州作為第三輪集中供地中率先調(diào)低出讓門(mén)檻的城市，或許也是為本輪集中供地奠定了基調(diào)。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在分析廣州本輪集中供地時(shí)指出，本輪集中供地結(jié)構(gòu)上更傾向于南沙、黃埔等熱區(qū)，還取消了全周期限價(jià)、降低了多宗回爐地塊的起拍價(jià)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的意圖明顯。

不過(guò)，在當(dāng)前的環(huán)境下，房企拿地的欲望或許并不會(huì)因?yàn)槌鲎岄T(mén)檻降低而大幅增強(qiáng)。一個(gè)可以看出房企“錢(qián)緊”的側(cè)面是，房企即將迎來(lái)償債高峰，而目前多數(shù)房企再融資的渠道卻大幅縮小。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院指出，2022年到2024年，房企海外債到期規(guī)模分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度是到期高峰，為983.3億元，占當(dāng)年的27.8%。

一名龍頭房企負(fù)責(zé)土地投拓的人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，錢(qián)缺得不得了，哪有錢(qián)買(mǎi)地?，F(xiàn)在就是勒緊褲腰帶過(guò)日子，一手抓賣(mài)房一手還債，如果還有余錢(qián)的話也是存起來(lái)以備不時(shí)之需。有現(xiàn)金才有安全感，活下去比什么都重要。如果活下去都保證不了，還拿什么發(fā)展？我們現(xiàn)在就是盡可能開(kāi)發(fā)存量空間爭(zhēng)取變現(xiàn)，買(mǎi)地會(huì)先緩一緩。

在大環(huán)境整體下行之際，官方也必然需要與市場(chǎng)密切溝通。李宇嘉認(rèn)為，在流拍率高企之時(shí)，第三輪供地必須要降低姿態(tài)，給房企和市場(chǎng)積極信號(hào)。“這也是不得不做的事情。”

事實(shí)上，官方也有所行動(dòng)。肖文曉透露，“在第二輪供地結(jié)束之后，主管部門(mén)與房企就二輪供地遇到的問(wèn)題以及三輪供地的拿地意向進(jìn)行了密切的溝通，第三輪供地平穩(wěn)收官的可能性很大，預(yù)計(jì)大環(huán)境限制下不會(huì)太火爆，但也不會(huì)再有那么多的流拍。”

在各方的努力之下，廣州第三輪集中供地或?qū)⒃谄椒€(wěn)中收官。

“第二輪供地遇冷，主要原因還是因?yàn)?lsquo;三道紅線’監(jiān)管疊加市場(chǎng)下行，導(dǎo)致民企普遍資金緊張，不得不選擇戰(zhàn)略收縮。近期來(lái)看，監(jiān)管部門(mén)針對(duì)目前房企資金鏈緊張的問(wèn)題，已經(jīng)回應(yīng)了合理的房地產(chǎn)貸款將適時(shí)得到滿足，預(yù)計(jì)對(duì)于部分尚有余力的房企還是會(huì)注入年底拿地的信心，而地方政府審時(shí)度勢(shì)調(diào)整土地出讓計(jì)劃，也會(huì)讓第三輪集中供地相對(duì)平穩(wěn)過(guò)渡。”肖文曉分析稱(chēng)。