“金九銀十”的樓市走向一直是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，而今年房地產(chǎn)“金九銀十”已經(jīng)不再，市場(chǎng)持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)明顯。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建及二手住宅的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，百城新建住宅平均價(jià)格為16189元/平方米，環(huán)比上漲0.09%，漲幅較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)，已連續(xù)4個(gè)月漲幅收窄，且本月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅降至年內(nèi)低點(diǎn)；同比上漲3.08%，漲幅較上月收窄0.32個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，百城二手住宅平均價(jià)格為16026元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為百城二手住宅價(jià)格指數(shù)自2020年6月發(fā)布以來(lái)首次下跌；同比上漲4.04%，漲幅較上月收窄0.34個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，59個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌，數(shù)量為年內(nèi)最高。

此外，二手房成交量也是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要指標(biāo)，以北京為例，11月1日，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京10月二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調(diào)53.4%，環(huán)比下調(diào)25.7%，這是北京二手房市場(chǎng)連續(xù)7個(gè)月成交下調(diào)，更是年內(nèi)首次跌破萬(wàn)套。

對(duì)此，多位專家對(duì)證券時(shí)報(bào)·e公司記者表示，受前期調(diào)控政策和信貸環(huán)境持續(xù)收緊所致，市場(chǎng)需求難以釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)尚未改變。另一方面，9月以來(lái)，監(jiān)管層連續(xù)釋放維穩(wěn)信號(hào)，四季度樓市調(diào)控政策存邊際調(diào)整預(yù)期，四季度市場(chǎng)有望逐步筑底回穩(wěn)。

市場(chǎng)持續(xù)降溫

具體來(lái)看，新建住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年10月，長(zhǎng)三角、珠三角、山東半島新房?jī)r(jià)格環(huán)比均處年內(nèi)較低水平，分別為-0.03%、0.06%、0.14%；京津冀受部分城市新房?jī)r(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲帶動(dòng)，環(huán)比上漲0.28%。

本月長(zhǎng)三角新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)近20個(gè)月以來(lái)首次環(huán)比下跌（上次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月），由上月環(huán)比上漲0.22%轉(zhuǎn)為下跌0.03%；區(qū)域內(nèi)，部分前期市場(chǎng)較活躍的城市均出現(xiàn)不同程度降溫，如上海、南京、合肥等新房?jī)r(jià)格環(huán)比均由漲轉(zhuǎn)跌，寧波環(huán)比漲幅收窄，杭州跌幅略有擴(kuò)大。

二手住宅方面，根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，10月百城二手住宅價(jià)格環(huán)比年內(nèi)首跌，各主要城市群市場(chǎng)下行態(tài)勢(shì)明顯，珠三角城市群二手住宅價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下跌，跌幅擴(kuò)大至0.24%；長(zhǎng)三角價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至0.02%，達(dá)年內(nèi)最低水平；京津冀、山東半島價(jià)格環(huán)比均止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅分別為0.12%、0.06%。

部分城市受“二手房成交參考價(jià)”政策的疊加影響，市場(chǎng)持續(xù)降溫，如珠三角的深圳、東莞、廣州和長(zhǎng)三角的上海、寧波二手住宅價(jià)格延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，長(zhǎng)三角的無(wú)錫、金華、溫州價(jià)格環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。

“百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)4個(gè)月收窄，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比出現(xiàn)年內(nèi)首次下跌，這些數(shù)據(jù)表明房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的態(tài)勢(shì)尚未改變。”對(duì)此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對(duì)證券時(shí)報(bào)e公司記者表示，市場(chǎng)下行的主要原因是前期調(diào)控政策和信貸環(huán)境持續(xù)收緊所致，市場(chǎng)需求難以釋放，預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。雖然9月底以來(lái)央行多次向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，但政策傳導(dǎo)到市場(chǎng)尚需時(shí)間，短期內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)尚未回穩(wěn)。

展望未來(lái)，中指研究院認(rèn)為，四季度樓市調(diào)控政策存邊際調(diào)整預(yù)期，部分城市房貸利率、放款周期等信貸端政策或有所改善。臨近年底，房企在銷售壓力及資金壓力下，推盤積極性將有所提升，各類促銷優(yōu)惠活動(dòng)或?qū)⒊掷m(xù)。隨著調(diào)控政策逐步趨穩(wěn)，信貸政策邊際寬松預(yù)期增強(qiáng)，四季度市場(chǎng)有望逐步筑底回穩(wěn)。

政策“雙向”調(diào)節(jié)

隨著今年以來(lái)房地產(chǎn)政策和融資環(huán)境持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題備受關(guān)注，在此背景下監(jiān)管層密集發(fā)聲。

10月15日，在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對(duì)要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃，這被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)信貸壓力將緩解的信號(hào)。

另一方面，多地政府也出臺(tái)“穩(wěn)樓市”新政。10月上旬，哈爾濱出臺(tái)多條措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括符合條件購(gòu)房者首套房最高可獲10萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率按1.5%執(zhí)行；二手房公積金貸款房齡提高至30年；開發(fā)企業(yè)可按棟申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證等。

10月，廣州明確住房公積金可在佛山、東莞等省內(nèi)7城購(gòu)房時(shí)提取使用；湖南高層次人才購(gòu)房公積金貸款額度最高可放寬至240萬(wàn)元；義烏降低商品房預(yù)售條件并調(diào)整“公證搖號(hào)”政策；杭州收緊人才落戶政策，畢業(yè)生落戶門檻提高至本科畢業(yè)；東莞公布二手房指導(dǎo)價(jià)小區(qū)，首批納入218個(gè)樓盤。

此外，各地也開啟了“雙向”調(diào)節(jié)模式的政策，如10月，孝感出臺(tái)“限跌令”，商品房售價(jià)漲跌超10%均需重新備案，此前出臺(tái)相關(guān)政策的還包括岳陽(yáng)、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、唐山等十余城，另有部分城市發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼、上調(diào)公積金貸款額度、下調(diào)二手房交易個(gè)稅征收率等，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

談及四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜對(duì)e公司記者表示，預(yù)計(jì)新房市場(chǎng)政策調(diào)控以穩(wěn)為主，正常剛性需求合理釋放，但市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，疊加房企加快推貨加速回款，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力增加，預(yù)計(jì)多數(shù)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)收窄，部分城市價(jià)格或?qū)⒂瓉?lái)短期回調(diào)。

“二手房信貸端改善相對(duì)有限，預(yù)計(jì)短期市場(chǎng)活躍度保持低位運(yùn)行，價(jià)格或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅波動(dòng)。重點(diǎn)城市三批供地陸續(xù)掛牌，地塊出讓條件優(yōu)化預(yù)期較高，預(yù)計(jì)土地市場(chǎng)四季度延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，重點(diǎn)城市三批地塊流拍和撤牌情況有所好轉(zhuǎn)。”陳文靜表示。

值得注意的是，10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，這將有助于引導(dǎo)住房回歸居住屬性，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)起到積極作用成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。

陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)短期影響市場(chǎng)預(yù)期，購(gòu)房者更加理性，但當(dāng)前試點(diǎn)城市名單和試點(diǎn)征收細(xì)則尚未公布，市場(chǎng)預(yù)期尚未出現(xiàn)較大波動(dòng)。“未來(lái)隨著相關(guān)試點(diǎn)的落地和執(zhí)行，市場(chǎng)供求關(guān)系將受到一定影響，短期試點(diǎn)城市的成交或?qū)⒂兴陆?，房?jī)r(jià)存在階段性回調(diào)壓力，但回調(diào)的幅度依賴于試點(diǎn)城市房地產(chǎn)稅征收力度的大小。中長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)期穩(wěn)定后，征收房地產(chǎn)稅有利于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)和資源有效利用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。”