前10月，百強房企業(yè)績增速繼續(xù)下滑。
10月31日晚間，中指研究院、克而瑞、億翰智庫等多家研究機構(gòu)紛紛發(fā)布今年1~10月房企銷售業(yè)績榜單。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前10月碧桂園以6761億元的銷售業(yè)績繼續(xù)穩(wěn)居首位，萬科、融創(chuàng)和保利分列二、三、四名。排名前四的房企總計銷售額達(dá)21680億元。
克而瑞統(tǒng)計也顯示，10月百強房企單月業(yè)績規(guī)模較9月環(huán)比回升1.4%，單月業(yè)績同比去年同期延續(xù)了自7月以來的下跌趨勢，但降幅收窄至32.2%。逾八成百強房企單月業(yè)績同比降低，其中44家房企業(yè)同比降幅大于30%，同環(huán)比雙降的百強房企數(shù)量達(dá)37家。10月房企單月業(yè)績表現(xiàn)不及上半年及歷史同期。
雖然百強房企累計銷售增速繼續(xù)下滑，但前10個月仍然誕生了32家千億房企，較去年同期增加6家。多家研究機構(gòu)均認(rèn)為，多重因素共同作用之下，市場趨冷幾成定局，四季度銷售業(yè)績?nèi)匀徊蝗輼酚^。
百強房企業(yè)績增速連續(xù)下滑
中指數(shù)據(jù)顯示，2021年1~10月百強房企銷售額均值為1067.5億元，同比增長16.3%，與1~9月平均增長率19.9%、1~8月增長率均值為29.8%相比，繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢。并且從趨勢圖上看，百強房企增速在1~2月達(dá)到全年峰值之后即出現(xiàn)了大幅下降，呈現(xiàn)“倒V字”走勢。
事實上，剛剛過去的10月份全國房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫?？硕鹬攸c監(jiān)測的29個城市商品住宅10月成交面積環(huán)比下降3%，同比下降22%，較2019年同期下降12%。其中25個二、三線城市成交環(huán)比下降4%，同比下降23%。
盡管如此，前10月銷售額超千億元的房企仍然達(dá)到32家，較去年同期增加6家；銷售額超百億元房企為148家。百強房企權(quán)益銷售額均值為790.5億元，權(quán)益銷售面積均值為553萬平方米；TOP101-200房企銷售額均值為116.8億元。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，前10月不同陣營房企的業(yè)績進一步分化。32家千億“超級陣營”銷售額增長率均值為10.6%，第一陣營（500億-1000億元）23家房企銷售額增長率均值為17.5%。第二陣營（300億-500億元）28家房企銷售額增長率均值為21.3%；第三陣營（200億-300億元）34家房企和第四陣營（100億-200億元）31家，銷售額增長率均值分別為24.3%和21.3%。
同時，各梯隊銷售門檻值也發(fā)生了變動。其中，TOP3房企門檻值為5126.0億元，較上年下降6.2%；TOP10房企門檻值為2502.0億元，較上年增長15.7%；TOP30房企門檻值為1038.8億元，較上年增長12.1%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為637.0億元、245億元，同比分別增長1.5%和4.1%。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士指出，“隨著市場趨穩(wěn)、調(diào)控政策的出臺，房企從追求規(guī)模轉(zhuǎn)換到規(guī)模與效益并重，更注重穩(wěn)健增長，銷售目標(biāo)設(shè)定相對保守。2021年1-10月，從公布銷售目標(biāo)的32家房地產(chǎn)企業(yè)來看，目標(biāo)完成率均值為76.3%，其中綠城、濱江、正榮、佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)等目標(biāo)完成率超90%。”
房企融資仍面臨內(nèi)憂外患
值得注意的是，10月份部分房企爆發(fā)的債務(wù)危機正在引發(fā)行業(yè)風(fēng)險，一系列危機令房企的評級級別及評級展望受到影響，標(biāo)普、穆迪、中誠信等評級機構(gòu)紛紛下調(diào)房企評級。
據(jù)不完全統(tǒng)計，部分房企為解決美元債務(wù)問題已經(jīng)制定應(yīng)對計劃，如當(dāng)代置業(yè)公司董事會主席張雷和總裁張鵬有意提供合共約8億元人民幣股東貸款解決到期債務(wù)償還等問題。另外，包括海倫堡、鑫苑置業(yè)在內(nèi)的企業(yè)已經(jīng)完成美元債交換要約，將兌付壓力延后；弘陽地產(chǎn)、禹洲集團、奧園集團、金輝控股、朗詩地產(chǎn)等多家房企紛紛回購美元票據(jù)，降低企業(yè)負(fù)債水平和優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)，以穩(wěn)定資本市場信心。
數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，10月份房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模陡降，為130.01億元，僅為9月份327.9億元的1/3規(guī)模；10月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為84.27億元，同樣下降明顯。從融資成本來看，信用債與海外債融資成本都有所上升，其中信用債平均利率為4.08%，環(huán)比上升0.12個百分點；海外債平均利率為10.49%，環(huán)比上升2.66個百分點。
克而瑞認(rèn)為，四季度房企銷售繼續(xù)承壓，通過“以價換量”來促銷售、抓回款的空間也越來越小，部分負(fù)債率較高的房企將面臨更大的經(jīng)營壓力。短期來看，年末企業(yè)仍需加快開發(fā)節(jié)奏、保證年底的貨量供應(yīng)，深化銷售渠道并維持積極的營銷和折扣力度，沖刺全年業(yè)績。長期來看，未來房企的經(jīng)營邏輯向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏以及去化效率都提出了更高的要求。
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