本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

當(dāng)一眾房企紛紛選擇低調(diào)“過冬”之時，物管賽道的熱度卻空前高漲。9月以來，包括世茂服務(wù)（00873.HK）、碧桂園服務(wù)（06098.HK）、旭輝永升服務(wù)（01995.HK）、萬物云等在內(nèi)的多家物管公司或是為增加流動性開啟多元融資，或是加速收并購動作。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年1-9月，物管行業(yè)收并購事項(xiàng)共計(jì)約107項(xiàng)，涉及資金共約289.56億元，遠(yuǎn)超2020年全年收并購總額。市場分析人士指出，由于物企的業(yè)務(wù)模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略相似，未來必然面臨激烈的市場競爭。

物企龍頭攪動資本市場

據(jù)中指研究院監(jiān)測，今年9月，房企融資總額為911.6億元，同比下降43.8%，環(huán)比下降22.3%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)7個月下降。而在內(nèi)房股行情低迷、房企在資本市場幾無動作的同時，與之相反的是，一些頭部物企卻相繼通過配售股份、發(fā)行可換股債券等積極舉措，為增加流動性開啟多元融資。

10月24日，旭輝永升服務(wù)發(fā)布公告，宣布公司已于10月23日簽署配售認(rèn)購協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，旭輝永升服務(wù)將于10月27日向投資人配售現(xiàn)有股份及按照先舊后新的順序認(rèn)購新股份，預(yù)計(jì)將于11月7日結(jié)束。

據(jù)悉，此次配售共有8352萬股，占發(fā)行股份總數(shù)5%，占擴(kuò)大后總股本約4.76%。認(rèn)購事項(xiàng)之所得款項(xiàng)總額預(yù)期將為13.16億港元。認(rèn)購事項(xiàng)之所得款項(xiàng)凈額（經(jīng)扣除本公司所承擔(dān)或招致的所有相關(guān)費(fèi)用、成本及開支后）預(yù)期約為13.04億港元。因此，認(rèn)購價凈額（經(jīng)扣除有關(guān)費(fèi)用、成本及開支后）估計(jì)約為每股認(rèn)購股份15.61港元。

無獨(dú)有偶，10月20日，世茂服務(wù)連發(fā)兩則公告，宣布通過配股、發(fā)行可換股債券的方式募集資金，共計(jì)約48.2億港元。

公告顯示，世茂服務(wù)擬以每股15.18港元的價格配售1.15億股股份，預(yù)計(jì)認(rèn)購事項(xiàng)完成后，募集所得款項(xiàng)凈額約為17.35億港元，配售價格較10月19日的收盤價折讓9.75%。同時，該公司還將發(fā)行本金總額31.10億港元的可換股債券；所得款項(xiàng)凈額預(yù)計(jì)約30.85億港元；按初始轉(zhuǎn)換價每股18.22港元計(jì)算，債券最終可轉(zhuǎn)換成1.706億股，占世茂服務(wù)的已發(fā)行總股本的7.22%。

從融資金額的用途來看，世茂服務(wù)的公告透露，公司擬將所得款項(xiàng)凈額用于潛在并購、業(yè)務(wù)擴(kuò)張、一般營運(yùn)資金及一般公司用途。隨后，世茂服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁葉明杰向部分媒體透露，目前“有了新的收購目標(biāo)”。

“當(dāng)下收并購市場正火熱，行業(yè)整合大潮來襲，以收并購為切入點(diǎn)正是世茂服務(wù)在行業(yè)內(nèi)提高競爭力與市場占有率的重要機(jī)遇。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長唐卓向《華夏時報(bào)》記者表示，參考5月碧桂園服務(wù)在收購藍(lán)光嘉寶服務(wù)之前曾進(jìn)行百億再融資的事件來看，世茂服務(wù)此次融資有可能是已有收購代價較高的收購標(biāo)的正在接洽中。

旭輝永升服務(wù)也在公告中透露，公司擬動用所得款項(xiàng)凈額在未來機(jī)會出現(xiàn)時用作業(yè)務(wù)發(fā)展或投資，以及作為營運(yùn)資金與集團(tuán)一般用途；此外，配售事項(xiàng)及認(rèn)購事項(xiàng)將籌集額外資金以鞏固財(cái)務(wù)狀況，并為擴(kuò)大集團(tuán)股東基礎(chǔ)及資本基礎(chǔ)提供良機(jī)等。有業(yè)內(nèi)人士表示，不排除旭輝永升服務(wù)此次融資是為之前的收并購提供資金支持。此前，10月15日，旭輝永升服務(wù)以6.96億元收購了紅星美凱龍旗下物業(yè)公司80%股權(quán)，新增商業(yè)在管面積超400萬平方米。

同策研究院分析師肖云祥向《華夏時報(bào)》記者指出，物業(yè)對于房企而言屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其作為配售發(fā)債主體也比較有優(yōu)勢，市場接受度較高。公司配售及發(fā)債的根本是為了融資，也側(cè)面說明公司目前資金需求量較大。

不過，配售與發(fā)行可轉(zhuǎn)債均有稀釋公司股本的利空因素在內(nèi)。因此，兩家公司披露融資計(jì)劃后的首個交易日行情不盡如人意。對此，國金證券分析師杜昊旻認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)物業(yè)融資渠道相較地產(chǎn)更為暢通。“雖然世茂服務(wù)本次配股價格相較2020年10月IPO時的價格大約折價8.6%，但配股價格對應(yīng)2021年P(guān)E仍有23倍（按wind一致預(yù)期計(jì)算），且在一天之內(nèi)合計(jì)融資48億港元。 我們認(rèn)為這反映出優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司的價值仍被市場認(rèn)可，融資渠道相較地產(chǎn)而言仍更為暢通。”

年內(nèi)收并購事項(xiàng)已超百起

事實(shí)上，最近一段時間以來，除了兩家龍頭物企積極配售股份、發(fā)行可換股債券，還有不少物企正加緊規(guī)模擴(kuò)張。

例如，9月下旬，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告稱，以不超過100億元的總代價收購富力物業(yè)，之后又以不超過33億元收購彩生活服務(wù)核心資產(chǎn)鄰里樂控股。今年3月下旬，該公司還以約54.32億元的代價拿下了藍(lán)光嘉寶服務(wù)全部股權(quán)的71.17%。

盡管尚未登陸資本市場，但萬科旗下的物業(yè)公司“萬物云”已經(jīng)走上了平臺化轉(zhuǎn)型之路。9月中旬，三盛控股旗下的伯恩物業(yè)加盟萬物云，放棄原本的上市計(jì)劃；9月20日晚，2020年加盟萬物云的升龍物業(yè)，則以“萬盈服務(wù)”的身份向港交所遞交了上市申請。

據(jù)國金證券房地產(chǎn)行業(yè)研究的統(tǒng)計(jì)，上市物管公司2021年7-10月在收并購上的支出合計(jì)已經(jīng)超過160億元人民幣，這已經(jīng)超過了2020年全年的并購總金額?！度A夏時報(bào)》記者注意到，物業(yè)股股價近期亦普遍上揚(yáng)。例如，旭輝永升服務(wù)股價自今年9月20日以來就呈曲線上漲態(tài)勢，從12.86港元漲至10月22日的17.28港元；2020年10月上市的世茂服務(wù)，目前市值380.6億。自今年9月20日以來，該股從13.64港元漲至10月22日的16.10港元。

“我們預(yù)計(jì)今年四季度將是自2018年以來最好的并購窗口期，行業(yè)整合會繼續(xù)加速。”國金證券資源與環(huán)境研究中心房地產(chǎn)首席分析師杜昊旻分析指出，雖然近期地產(chǎn)政策已有邊際改善，但經(jīng)營層面現(xiàn)金流的好轉(zhuǎn)需要一定時間，而債務(wù)償還具有剛性，部分遭遇現(xiàn)金流困境的地產(chǎn)公司或仍將出售旗下物業(yè)公司換取現(xiàn)金。因此，“我們認(rèn)為物業(yè)并購市場目前已進(jìn)入買方市場，頭部物管公司不缺好的洽談項(xiàng)目，且并購市場的交易對價相較今年上半年的18-20倍靜態(tài)PE 也已回調(diào)至10-15倍。”

同時，杜昊旻判斷，第四季度將有更多的擬上市和已上市物業(yè)公司成為被并購標(biāo)的。這是因?yàn)椋瑪M上市和已上市物業(yè)公司在經(jīng)營合規(guī)性上要好于非上市公司，能節(jié)約買方盡調(diào)和投后整合時間，對買方來說是更好的并購選擇。

興業(yè)證券報(bào)告也認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控已進(jìn)入常態(tài)化階段，板塊內(nèi)部分化會持續(xù)進(jìn)行，出售物管板塊會成為中小地產(chǎn)公司融資紓困的選擇之一，今年下半年物管公司有望獲取更多收并購機(jī)會。不過，由于物企的業(yè)務(wù)模式比較一致，發(fā)展戰(zhàn)略也比較雷同，未來必然面臨激烈的市場競爭。其中，未來3至5年是行業(yè)的規(guī)模紅利期，物管行業(yè)將加速整合，物管公司之間也會分化加劇。