房貸利率下調(diào)趨勢明顯。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測結(jié)果，10月，貝殼研究院監(jiān)測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個基點。90城中20城的房貸利率下調(diào)，其中14個城市首套房利率下降，14個城市二套房貸利率下降，重合的9個城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，也覆蓋無錫、湖州等長三角城市。
而近期央行公布最新一期LPR利率，仍維持在1年期3.85%，5年期及以上4.65%的水平，至今已連續(xù)18個月未變。 不過，與之掛鉤的個人住房按揭貸款利率卻早已波動。
年初以來，重點城市的個人房貸利率一路走高，多地突破5%高位。直至國慶假期之前，部分地區(qū)房貸利率才出現(xiàn)松動跡象。
一邊是按兵不動的LPR，一邊是波動明顯的房貸利率。兩相對照之下，房貸利率看上去與LPR并無干系。市場人士認(rèn)為，房貸的市場利率與LPR存在一定差距，這或與房地產(chǎn)管控的政策環(huán)境有關(guān)。
存量房貸利率掛鉤LPR
早在2019年8月17日，央行發(fā)布改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制公告，稱為深化利率市場化改革，提高利率傳導(dǎo)效率，推動降低實體經(jīng)濟(jì)融資成本，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制。
相比此前，新的LPR依照公開市場操作利率加點形成，并在原有的1年期一個期限品種基礎(chǔ)上，增加5年期以上的期限品種。同時，報價頻率由原來的每日改為每月報價，目的旨在提高報價銀行的重視程度，提升LPR的報價質(zhì)量。
央行負(fù)責(zé)人表示，在LPR形成機(jī)制改革前，我國存在貸款基準(zhǔn)利率和市場利率并存的“利率雙軌”問題。完善LPR形成機(jī)制，可促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”，最終起到通過市場化改革方式降低貸款實際利率的效果。
公告發(fā)布1年后，存量貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換已完成。央行數(shù)據(jù)顯示，在已轉(zhuǎn)化的所有貸款中，存量個人房貸累計轉(zhuǎn)換6429.7萬戶，規(guī)模達(dá)28.3萬億元，轉(zhuǎn)換比例高達(dá)98.8%，其中94%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價。
對于“房貸族”而言，最為關(guān)心的是LPR改革會否影響房貸成本。多數(shù)“房貸族”亦表示，相比此前的貸款基準(zhǔn)利率，掛鉤LPR的房貸成本似乎要略低一些。
在新的LPR首次公布當(dāng)日，央行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會上透露，新的LPR形成機(jī)制不會使得房貸利率出現(xiàn)明顯下降，“房住不炒”的定位不能偏離。
劉國強(qiáng)還強(qiáng)調(diào)，利率改革將在一定程度上減少剛需購房者的資金成本。LPR在2021年重定價后，預(yù)計全年可為房貸借款方人節(jié)省利息支出約500億元。
實際上，市場房貸利率卻存有波動。隨著對房地產(chǎn)的調(diào)控和對銀行資金的監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，個人房貸利率亦不斷走高。以廣州為例，今年上半年，經(jīng)多次上調(diào)房貸利率，四大行首套房貸利率上升至5.85%，二套一度沖破6%大關(guān)，高至6.05%。
房貸利率升降之間，LPR卻始終不變，二者似乎并未呈現(xiàn)相關(guān)性。
LPR改革支持實體經(jīng)濟(jì)
房貸利率與LPR走勢不一致，或與LPR改革的邏輯及目的有關(guān)。
央行行長易綱曾強(qiáng)調(diào)，利率是資金的價格，是重要的宏觀經(jīng)濟(jì)變量。市場人士認(rèn)為，讓資金能更多配置在實體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，減少中小微企業(yè)等實體經(jīng)濟(jì)主體的融資成本是LPR改革的根本目的。
存貸息差是商業(yè)銀行的主要盈利手段。在LPR改革之前，銀行間存在以貸款基準(zhǔn)利率的一定倍數(shù)（如0.9倍）框定貸款利率隱性下限的現(xiàn)象。
大企業(yè)和中小企業(yè)在尋求銀行融資時，其資金成本始終高于或至少等于貸款利率隱性下限。大企業(yè)財務(wù)費用的增加意味著銀行可以獲得更高收益，而對于中小企業(yè)而言，這就成了不得不精打細(xì)算的資金成本問題。
隱性貸款利率下限的存在，導(dǎo)致貸款利率易升難降，使銀行在理論下行階段無法將貨幣政策有效傳遞至實體經(jīng)濟(jì)。而改革后，由于LPR由18家不同類型的銀行以市場化形式報價，報價結(jié)果難以精準(zhǔn)預(yù)測，單家銀行也就因此難以設(shè)定最低貸款利率隱性下限。
在此背景下，大企業(yè)貸款利率出現(xiàn)明顯下降。大企業(yè)也往往是各家銀行爭搶的重點，銀行面對這一群體需付出大量營銷成本，而收益較此前下降，這間接導(dǎo)致中小企業(yè)信貸市場成為新的主戰(zhàn)場。
多家銀行的入場帶動小微企業(yè)的平均貸款利率下行，同時也帶動小微企業(yè)貸款市場的良性競爭，降低銀行整體對小微企業(yè)的風(fēng)險定價，進(jìn)一步降低中小企業(yè)融資成本。
在新冠疫情等因素疊加影響下，中小微企業(yè)的融資需求較為迫切，這是LPR在較低水平穩(wěn)定運行的根本原因。 作為LPR的形成基礎(chǔ)，MLF由央行確定，當(dāng)前MLF利率為2.95%，同樣18個月未變。這一定程度上反映了貨幣政策對實體經(jīng)濟(jì)的支持。
不過，房貸利率的升高在邏輯上有不同之處。
具體來說，2020年下半年，央行及住建部聯(lián)合出臺“三條紅線”，隨后年末又對銀行信貸提出“兩個集中度”要求，再到今年初“集中供地”政策落地，對房地產(chǎn)行業(yè)的管控越發(fā)嚴(yán)格，房地產(chǎn)進(jìn)入史上最嚴(yán)監(jiān)管時代。
市場人士認(rèn)為，房貸利率的走高事實上是政策影響供求關(guān)系，最終影響市場結(jié)果。以傳統(tǒng)樓市銷售旺季“金九銀十”為例。今年9月，樓市表現(xiàn)并不如往年，這或與銀行信貸資產(chǎn)騰挪有關(guān)。在房貸集中度限制的政策影響下，部分銀行為達(dá)標(biāo)二季度考核要求，開始主動減少房貸投放。而在階段性考核結(jié)束后，第三季度開始銀行貸款額度緊張的情況逐漸得到緩解。
在此背景下，房貸利率走勢背離LPR或仍將持續(xù)一段時間，但其他經(jīng)濟(jì)實體的貸款利率或?qū)⑷耘cLPR保持一致。
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