隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，房地產(chǎn)中介上市公司迎來了艱難時刻。
10月28日，國創(chuàng)高新(002377.SZ)、我愛我家(000560.SZ)相繼披露三季報。
報告顯示，國創(chuàng)高新第三季度歸母凈利潤同比下降1222%，主要是報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)虧損嚴(yán)重；據(jù)我愛我家的三季報顯示，第三季度的歸母凈利潤同比下降52.40%，報告期內(nèi)面臨市場環(huán)境下行、地產(chǎn)政策緊縮的市場格局。
“指導(dǎo)價出來后二手房降溫明顯，現(xiàn)在一天打幾十個電話，也不一定有客戶愿意上門看房，買賣雙方大多都處在觀望的狀態(tài)。”廣州天河區(qū)某房產(chǎn)中介門店的銷售經(jīng)理陳先生告訴南方財經(jīng)全媒體記者，這兩個月門店的業(yè)績情況差了很多，不少同事已經(jīng)轉(zhuǎn)去賣新房。
記者注意到，這家原本主營二手房交易的門店，以往都是貼著周邊小區(qū)的售價信息，現(xiàn)在門口則貼滿了新房的廣告，盡管這些新房的地理位置距離該門店超過20公里。今年下半年以來，政策調(diào)控重點在二手房市場展開，進而導(dǎo)致成交量大跌。“金九銀十”不再，房地產(chǎn)中介上市公司的業(yè)績也明顯下滑。
上市房產(chǎn)中介公司業(yè)績下滑
據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)主要上市公司有國創(chuàng)高新、我愛我家、貝殼找房(BEKE.US)、世聯(lián)行(002285.SZ)等。
國創(chuàng)高新發(fā)布2021年三季報顯示，前三季度公司主營收入31.23億元，同比上升2.24%；歸母凈利潤-6.07億元，同比下降759.65%；扣非凈利潤-6.10億元，同比下降797.03%；其中2021年第三季度，公司單季度主營收入9.4億元，同比下降32.01%；單季度歸母凈利潤-5.15億元，同比下降1222.84%。
國創(chuàng)高新解釋公司虧損的原因，主要是本報告期公司房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)虧損嚴(yán)重。具體原因一是與上年同期相比，公司上半年新增門店約400間，同時關(guān)閉了部分低效門店，相關(guān)成本費用增加較大。二是本報告期公司仍然延續(xù)了去年下半年提高經(jīng)紀(jì)人傭金分成比例的政策，相關(guān)變動成本同比增加較多。
此外，也受到商譽、無形資產(chǎn)（商標(biāo)）減值的影響。2017年國創(chuàng)高新通過重大資產(chǎn)重組收購深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司100%股權(quán)，以此為契機進入房地產(chǎn)中介行業(yè)，并形成商譽32.20億元、無形資產(chǎn)（商標(biāo)）1.26億元，但在去年已計提商譽減值29.16億元、計提無形資產(chǎn)（商標(biāo)）減值4703.99萬元。
按照謹慎性原則，國創(chuàng)高新在本報告期進一步計提商譽減值3.03億元、計提無形資產(chǎn)減值1500萬元。換言之，32.20億元商譽已經(jīng)全部歸零，而無形資產(chǎn)（商標(biāo)）也僅剩6400萬元。
據(jù)記者了解，近32億商譽全部歸零，主要原因在于深圳云房網(wǎng)絡(luò)科技公司未能完成并購交易時的業(yè)績承諾。
數(shù)據(jù)顯示，深圳市場是云房網(wǎng)絡(luò)科技公司二手房業(yè)務(wù)收入和利潤的主要來源地，公司收入的60%，凈利潤的70%來自深圳區(qū)域。國創(chuàng)高新相關(guān)負責(zé)人在今年初時表示，受深圳715房產(chǎn)新政和行業(yè)巨頭競爭影響，公司經(jīng)紀(jì)人大量被競爭對手挖走，導(dǎo)致業(yè)務(wù)開展困難。
我愛我家2021年三季報顯示，前三季度公司主營收入89.46億元，同比上升32.51%；歸母凈利潤4.77億元，同比上升95.4%；扣非凈利潤4.54億元，同比上升82.46%；其中2021年第三季度，公司單季度主營收入28.17億元，同比下降0.06%；單季度歸母凈利潤9694.94萬元，同比下降52.4%。
財報指出，2021 年1-3 季度，“因城施策”下，熱點城市相繼出臺調(diào)控政策收緊樓市。西安、紹興、無錫、衢州、合肥等先后建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，杭州二手房交易平臺上線個人掛牌房源功能，熱點城市加強房地產(chǎn)市場秩序整治等，二手房市場熱度持續(xù)降溫，三季度成交規(guī)模呈持續(xù)下降趨勢。
二手房價格方面，樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)，疊加成交規(guī)模下行因素，二手房成交價格有所回落。從國家統(tǒng)計局公布的 70 個大中城市房價指數(shù)同比月度變化規(guī)律來看，三季度全國房價的平均同比增速水平開始普遍回落。
作為地產(chǎn)中介行業(yè)龍頭的貝殼找房預(yù)計在11月9日發(fā)布三季報，10月初貝殼上海區(qū)域裁員消息持續(xù)發(fā)酵，貝殼找房回應(yīng)媒體稱:“今年以來，行業(yè)環(huán)境發(fā)生較大變化，公司據(jù)此對上海地區(qū)金融等部分業(yè)務(wù)進行調(diào)整。對于此次調(diào)整涉及到的員工，將嚴(yán)格遵守國家勞動法等相關(guān)法律法規(guī)進行妥善安排，同時為其優(yōu)先提供內(nèi)部轉(zhuǎn)崗機會。”
多地政策調(diào)控加碼 二手房成交量“入冬”
今年下半年以來，自深圳帶頭出臺二手住宅參考價機制并取得成效以來，部分熱點城市如廣州、東莞等相繼出臺二手房參考價政策，二手房市場降溫明顯。
根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，9月份全市二手住宅成交量為6198宗，環(huán)比下降27.4%，同比大減56%。而根據(jù)深圳房產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù),截至9月30日,全市中介門店關(guān)門數(shù)量高達642家,有效實名登記房產(chǎn)中介人員較今年峰值減少6000余人,同比去年同期減少14.2%。
“往年的9、10月份都是成交旺季，但今年成交量不到去年的兩三成，有些同事一個月都開不了一單，只能靠租單維持，我們現(xiàn)在銷售重點已經(jīng)放在新房了。”天河區(qū)某鏈家門店中介梁小姐告訴記者。
今年8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了首批96個熱點區(qū)域住宅小區(qū)的交易參考價格，其中54個小區(qū)位于天河，其余42個小區(qū)分布在黃埔、海珠、越秀和番禺。天河區(qū)被視為此輪政策調(diào)控的重點區(qū)域。
住建局給出的參考價遠低于市場價，價差最高超過6萬元/平方米，基本把多個小區(qū)去年下半年以來的漲幅抹平。該政策對買家產(chǎn)生的影響主要在于首付比例以及心理預(yù)期。
據(jù)多位中介人員向記者解釋，一方面，銀行放貸的上限為參考價，間接提高了買家的首付比例；另一方面，賣家在經(jīng)歷了去年下半年以來的暴漲后，目前并無按照參考價出售的意愿，而買家對比參考價后，感到樓市未來走勢的不確定性較大，害怕高位接盤，觀望情緒濃厚。
“目前盡管有降價出售意愿的業(yè)主，但也不可能降到參考價那個程度，比如富力天朗明居在政策出來前已經(jīng)賣到6、7萬一平，指導(dǎo)價5萬一平，現(xiàn)在也有業(yè)主急著賣，但也明說不可能是指導(dǎo)價，而且業(yè)主降價賣還要求全款。”陳先生表示，目前上門詢價的剛需客戶還是有一些，但買賣雙方都處于一種博弈的狀態(tài)。
廣州中原研究發(fā)展部指出，市場已從去年的“賣方市場”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;買方市場”，不少小區(qū)即便降價亦難以成交，其中不乏網(wǎng)紅盤。以位于廣州市老城區(qū)越秀的學(xué)位房東風(fēng)廣場為例，該小區(qū)被列入了參考價名單，去年行情好的時候可謂一房難求，而現(xiàn)在不少房源報價下調(diào)超百萬，但依然不能提高買家入市熱情。
廣州二手房成交“入冬”是中介行業(yè)的一個縮影。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，包括廣州在內(nèi)，目前全國已有13個城市發(fā)布了二手房參考價格機制，而且都是樓市成交較為火熱的重點城市。
今年2月，深圳在全國率先建立二手房價格指導(dǎo)機制，并引發(fā)了后續(xù)多個城市跟進。除了廣深這兩個一線城市，還有東莞、成都、西安、寧波、無錫、合肥、溫州這6個二線城市，以及三亞、紹興、衢州、金華這4個三線城市。二手房指導(dǎo)價的城市已經(jīng)不僅僅局限在一二線城市，部分房地產(chǎn)市場過熱的三線城市也被涉及。
政策出臺后，實際影響超出了市場預(yù)期。今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來新低。
從全國范圍來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，9月份，在重點監(jiān)測的70城中，超70%的城市(52個)二手房價格環(huán)比下降。其中一線城市二手房價格全部下降，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。
興業(yè)證券研報顯示，在重點監(jiān)測的11個一二線城市中，9月份核心城市新房、二手房整體成交套數(shù)同環(huán)比均下降。數(shù)據(jù)顯示，9月二手房成交套數(shù)同比減少53%，環(huán)比減少18%；分結(jié)構(gòu)來看，9月份一線城市同比減少58%，環(huán)比減少23%，二線城市同比減少46%，環(huán)比減少13%。
“金九銀十”不再 房地產(chǎn)行業(yè)或迎寒潮
除了二手房，新房的去化情況也并不樂觀，中介公司轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房的成效如何有待觀察。
每年的“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，從目前公布的銷售數(shù)據(jù)來看，市場所期待的金九銀十的旺季行情并未如期到來。相反多家房企公告的業(yè)績出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)行業(yè)下行壓力加劇。
克而瑞研究中心近日發(fā)布的百強房企9月份業(yè)績顯示，9月份百強房企實現(xiàn)單月銷售金額7596億元，環(huán)比下降1.8%，同比下降36.2%。超過九成房企銷售業(yè)績同比出現(xiàn)下降，其中六成房企同比降幅超過30%。
10月9日，兩家全國頭部房企發(fā)布業(yè)績公告，均出現(xiàn)業(yè)績下滑的狀況。金地集團發(fā)布公告稱，9月份該公司實現(xiàn)銷售面積98.1萬平方米，同比下降20.88%；實現(xiàn)銷售金額212.0億元，同比下降17.84%。
與此同時，招商蛇口也發(fā)布了9月份的銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口9月實現(xiàn)簽約銷售金額233.29億元，同比減少21.72%；實現(xiàn)簽約銷售面積98.86萬平方米，同比減少9.67%。
克而瑞研究中心建議，四季度房企需要加快開發(fā)、保證貨量供應(yīng)，促進銷售去化、加速現(xiàn)金回流。此外，未來房企經(jīng)營邏輯將加速向“以銷定投”轉(zhuǎn)變，在開發(fā)和銷售端也對企業(yè)的經(jīng)營效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。
招銀國際證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曾展指出，近期央行提出保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)投放及維護市場健康后，不會再有進一步放松性政策出臺。 央行提出穩(wěn)樓市是為降低金融系統(tǒng)性風(fēng)險和房屋交付風(fēng)險，而并不是放松地產(chǎn)的信號。因為從定性上，中央重申“房住不炒”以及“推進房地產(chǎn)稅立法”是為貫徹中央政府長期以來改善房地產(chǎn)市場的決定。
南方財經(jīng)全媒體記者 翁榕濤 廣州報道
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