即使樓市出現(xiàn)“小轉(zhuǎn)折”，也僅是入冬降溫途中的短期升溫。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，10月樓市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，局部城市放款周期有所縮短。同時(shí)，部分城市在成交量數(shù)據(jù)近期也出現(xiàn)止跌回升。在近期有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)表態(tài)所釋放的政策邊際放松以及當(dāng)前機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示的信貸環(huán)境有所改善下，市場(chǎng)或正進(jìn)入下行周期中的“小轉(zhuǎn)折”。不過，也有機(jī)構(gòu)調(diào)研結(jié)果指出，當(dāng)前樓市信貸環(huán)境并未明顯改善。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的專家認(rèn)為，在有關(guān)部委表態(tài)所釋放的調(diào)控邊際放松信號(hào)以及部分城市出臺(tái)措施防止市場(chǎng)過快降溫下，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)政策或?qū)p緩市場(chǎng)下行幅度。但即使部分城市信貸環(huán)境出現(xiàn)改善，也無法改變當(dāng)前房貸整體趨緊的局面。即便調(diào)控出現(xiàn)變化，其帶來的調(diào)控力度也只能導(dǎo)致“小轉(zhuǎn)折”，而很難導(dǎo)致市場(chǎng)“拐點(diǎn)”。

10月房貸利率下調(diào)？

據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)結(jié)果，10月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，10月90城中20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，其中14個(gè)城市首套利率下降，14個(gè)城市二套房貸利率下降，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調(diào)。下調(diào)城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市，除了廣州、深圳外，其他多是三四線城市。

在放款周期方面，貝殼研究院指出，10月90城房貸平均放款周期為74天，較上月有所延長。不過，從局部城市看，上海、蕪湖、南寧、煙臺(tái)、鄭州、株洲等城市放款周期較9月有所縮短。

此外，中指研究院指出，9月國家統(tǒng)計(jì)局披露的全國商品房銷售數(shù)據(jù)降幅有所收窄。9月受樓市政策調(diào)控持續(xù)發(fā)力影響，全國商品房銷售面積、銷售額分別下降13.2%和15.8%，連續(xù)兩個(gè)月保持兩位數(shù)下降，降幅較上月小幅收窄。1-9月，全國商品房銷售面積和銷售額累計(jì)同比增幅繼續(xù)收窄。各地區(qū)中，中部和東部地區(qū)商品房銷售面積累計(jì)增速均超13%，但較前8月累計(jì)同比增幅分別收窄4.8和4.7個(gè)百分點(diǎn)。

近期，部分城市住宅成交量也出現(xiàn)止跌回暖勢(shì)頭。9月持續(xù)創(chuàng)下二手房網(wǎng)簽量歷史新低的的深圳，在進(jìn)入10月后有所改善。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，10月4日-10日，深圳市二手房（含自助）網(wǎng)簽量305套，環(huán)比小幅回升0.7%。10月11日-17日，深圳市二手房（含自助）網(wǎng)簽量447套，環(huán)比小幅回升46.6%。深房中協(xié)預(yù)計(jì)，隨后市場(chǎng)網(wǎng)簽量將會(huì)回升至平穩(wěn)水平。

政策端出現(xiàn)積極信號(hào)，樓市下行降幅或?qū)p緩

對(duì)于10月房貸利率下降的監(jiān)測(cè)結(jié)果，貝殼研究院認(rèn)為，9月底以來央行多次釋放積極信號(hào)，預(yù)計(jì)四季度住房信貸的投放將回歸“平穩(wěn)有序”，對(duì)首套置業(yè)客群、賣一買一的改善客群予以保障和支持。一方面房貸利率下調(diào)的城市范圍將擴(kuò)大，另一方面放款周期將有所縮短。

從政策端看，在9月24日的央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。多地也在近期因城施策，通過加快預(yù)售資金返還、降低房企拿地成本等政策以及出臺(tái)“限跌令”等舉措，意在防范市場(chǎng)過快降溫。

蘇寧金融研究院宏觀部副主任陶金對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，在穩(wěn)信用貨幣政策背景下，房地產(chǎn)供給和需求兩端放松的跡象出現(xiàn)。需求端房貸額度放寬、利率下降，供給端則在“三條紅線”和房貸集中度的框架下放寬了窗口指導(dǎo)，進(jìn)行正常的房貸審批和風(fēng)控管理。在此背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛需仍然較為強(qiáng)勁，在購房端進(jìn)行邊際放松，可能會(huì)釋放一部分剛需，市場(chǎng)交投可能會(huì)較前期更為活躍，同時(shí)部分城市下跌的趨勢(shì)將有所反轉(zhuǎn)。

陶金認(rèn)為，“房住”政策放松所釋放的需求不可忽視，可能會(huì)影響房地產(chǎn)下行周期的幅度。不過，由于“房住”本身不具有金融的加杠桿和放大效應(yīng)，很難從本質(zhì)上改變房地產(chǎn)總體周期方向。

貸款需求積壓，成交量或繼續(xù)萎縮

實(shí)際上，近期機(jī)構(gòu)之間的信貸環(huán)境調(diào)研結(jié)果并不統(tǒng)一。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，截至10月10日，中原地產(chǎn)研究中心調(diào)研覆蓋內(nèi)地包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京等34個(gè)城市。結(jié)果顯示，整體房貸收緊多于放松，放款周期依然很長。

從中原地產(chǎn)研究中心的調(diào)研結(jié)果看，截至10月上旬，包括中山、鄭州、杭州、無錫、南昌、常州、長沙、濟(jì)南、福州、天津?yàn)榇淼某鞘蟹抠J利率相比前期繼續(xù)上行，只有肇慶、佛山有輕微下調(diào)，其他城市基本保持了平穩(wěn)。

“我們的調(diào)研顯示，房貸放松并沒有明顯出現(xiàn)，熱點(diǎn)城市整體貸款依然維持之前的緊張程度。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴證券時(shí)報(bào)記者，9月居民戶中長期貸款僅增加4680億。截至10月10日，全國房貸額度依然收緊為主。從缺口看，2021年整體缺口接近1-2萬億房貸，目前大部分城市已經(jīng)積壓3-6個(gè)月的存量交易等待放款。

張大偉認(rèn)為，從貸款數(shù)據(jù)看，預(yù)計(jì)樓市調(diào)整將持續(xù)，若四季度沒有降準(zhǔn)降息等政策，樓市四季度成交量將繼續(xù)萎縮。從10月上旬的整體房貸市場(chǎng)看，收緊依然是趨勢(shì)。

在陶金看來，有關(guān)部門的最新表態(tài)帶來的政策調(diào)整更多是邊際上的和具有區(qū)域性的。從更高層面的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控看，“房住不炒”的政策定力非常強(qiáng)。不過，在后續(xù)圍繞“房住不炒”所制定的政策可能會(huì)更加區(qū)分“房住”和“不炒”，即保證住房剛需的滿足，同時(shí)嚴(yán)厲打擊炒房行為。

展望未來，陶金認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控變得更加細(xì)致和具體，調(diào)控工具也很多，即便調(diào)控出現(xiàn)變化，其帶來的調(diào)控力度也更多是微妙和結(jié)構(gòu)性的，只能導(dǎo)致“小轉(zhuǎn)折”，而很難導(dǎo)致市場(chǎng)“拐點(diǎn)”。