從上周統(tǒng)計局公布的商品住宅銷售價格變動情況來看，9月份商品住宅銷售價格穩(wěn)中有降，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比下降的城市均繼續(xù)增多，樓市“金九”成色不足。
業(yè)內(nèi)人士表示，三季度房地產(chǎn)信貸收緊，是市場全面速凍的最大原因。另一方面，近期一些房企出現(xiàn)問題，購房者擔憂買到爛尾樓，也是導致價格下調(diào)的一大原因。
近兩年來，樓市調(diào)控越發(fā)嚴格，一邊是對熱點城市的新房、二手房的“限價令”，一邊是對部分城市新房的“限跌令”，以恢復房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的預期。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，9月份全國房地產(chǎn)調(diào)控累計62次，1-9月調(diào)控482次，刷新歷史同期紀錄。
在三道紅線、兩集中供地以及房貸五檔管理等政策下，短期內(nèi)，房企銷售增速下滑、投資增速下滑、償債壓力加大或成趨勢，在這種現(xiàn)狀下，亟需各家房企“自掃門前雪”，用更好的產(chǎn)品和服務打動消費者，不斷推動行業(yè)健康發(fā)展。
回購美元債 恢復市場信心
據(jù)貝殼研究院房企融資報告顯示，前三季度房企境內(nèi)外債券融資累計約7689億元，同比下降21%，降幅進一步擴大。
進入10月以來，已先后有綠地控股、佳兆業(yè)、雅居樂、綠城中國、合生創(chuàng)展、新城發(fā)展、禹洲集團等多只地產(chǎn)美元債出現(xiàn)大幅下跌。據(jù)光大證券統(tǒng)計，截至2021年三季度末，共有12只地產(chǎn)美元債發(fā)生違約，違約金額共計42.85億美元。
面對信用危機，不少房企奮力展開“自救”，動用真金白銀提前贖回債券，中梁、禹洲、德信、金輝、弘陽、融信等房企密集對外披露回購美元債。此外，也有不少房企主動公布償債安排，釋放出保兌付的積極信號。
中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，一些中資房地產(chǎn)企業(yè)開始回購境外債券，這體現(xiàn)了企業(yè)對自身發(fā)展前景的信心，預計對于緩解市場緊張情緒、恢復市場信心將起到積極作用。
抓精細管理 力?，F(xiàn)金流
隨著調(diào)控政策的深入，地產(chǎn)行業(yè)明確進入到管理紅利時代，各家企業(yè)必須完成從規(guī)模速度向質(zhì)量效益發(fā)展的轉(zhuǎn)變。目前，多家房企開展管理方式、運營效率優(yōu)化，力保企業(yè)現(xiàn)金流，促使行業(yè)實現(xiàn)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。
“關(guān)于安全、預期、速度，安全肯定是第一的。”在博鰲?21世紀房地產(chǎn)論壇第21屆年會上，金科股份副總裁張勇透露，目前金科在全力以赴?，F(xiàn)金流，去庫存、抓回款，加大資金、人力、營銷、激勵方面的力量。同時收投資，備足現(xiàn)金，在組織架構(gòu)上進行調(diào)整優(yōu)化，把力量用到資金端、財務端、營銷端。
中南置地則強調(diào)堅決去庫存，堅決把現(xiàn)金流找回來。“企業(yè)做運營，在運營端體現(xiàn)出來的就是成本、供應鏈的管理，供應鏈的優(yōu)勢充分發(fā)揮起來，也能抗風險。”中南建設(shè)董事、中南置地高級副總裁唐曉東表示。
旭輝控股董事局主席林中同樣認為，房地產(chǎn)行業(yè)如今處于快速變化的過程中，平衡發(fā)展與安全的關(guān)系，還是要回到“既要、又要、還要、且要”的邏輯上來，企業(yè)經(jīng)營是一個均衡的邏輯，不能只追求一面。
困難房企拒絕躺平 推動債務重組
對于困難房企來說，若此刻選擇躺平，那就是為行業(yè)樹立了“差生典型”，影響會極差。所幸的是，無論是去年爆雷的泰禾，還是今年以來陸續(xù)陷入困境的華夏幸福、藍光、恒大、新力、花樣年，這些困難房企都沒有躺平。
出售項目股權(quán)和多元化板塊，引入財務實力強的戰(zhàn)投，進入債務重組階段……這些房企面對已違約的債務，還在各自努力著。
10月7日晚間，華夏幸福正式披露了2192億元金融債務清償方案的主要內(nèi)容，將通過出售資產(chǎn)回籠資金、現(xiàn)金清償、債務展期等方式，分批實現(xiàn)債務化解。
泰禾目前與各方債權(quán)人取得了直接或間接聯(lián)系，展開了線上及線下多種形式的溝通，完成了多輪溝通。目前債務重組工作取得了較大進展，公司已與部分主要債權(quán)人達成了對已到期未歸還借款的和解。
藍光在半年報中披露，公司已成立由董事長直接領(lǐng)導的債務應急管理專項工作組，債務風險化解整體方案正在加緊制定。在項目轉(zhuǎn)讓消息陸續(xù)傳出的同時，藍光據(jù)稱也正在考慮引入財務戰(zhàn)略投資者。“公司正努力短期脫困、中期恢復流動性、長期良性發(fā)展。”
花樣年創(chuàng)始人曾寶寶則向全體員工發(fā)出一封“家書”，稱花樣年“絕不躺平”，目前公司管理層正積極與政府部門、境內(nèi)外金融機構(gòu)、合作伙伴誠懇磋商，力爭控制和消弭風險，早日走出流動性困境。
推進復工復產(chǎn) 努力提升產(chǎn)品品質(zhì)
對于當下的困難房企來說，一個標配的困境便是項目停工，包括恒大、藍光、泰禾等房企均面臨類似的難題。對于這類房企來說，加快推進項目的復工復產(chǎn)，把房子保質(zhì)保量地交到業(yè)主手里，就是切實維護消費者合法權(quán)益的最好做法。
恒大董事局主席許家印在中秋“家書”中表態(tài)將加快推進全面復工復產(chǎn)，實現(xiàn)“保交樓”目標。此后恒大集團又召開“復工復產(chǎn)保交樓”專題會。會上，許家印對參會的4000多名各級負責人指出，必須認識到全力以赴抓好復工復產(chǎn)的重要性，保質(zhì)保量順利交樓是公司必須履行的義務，是公司一定要承擔的責任。“全集團要提高認識、統(tǒng)一思想，把一切精力都投入到復工復產(chǎn)保交樓上。”
目前，泰禾全國多數(shù)項目已經(jīng)復工，去年底以來，超過10個項目有交付。復工復產(chǎn)過程中，泰禾還對多個項目都進行了產(chǎn)品升級改造。例如，北京金府大院對院子、院墻、巷道和園林景觀進行了高標準整改。麗春湖院子全面啟動品質(zhì)提升，并推出多功能高標準會所。泰禾董事長黃其森還宣布了企業(yè)將向小而精、小而美發(fā)展轉(zhuǎn)型，同時多次表示要保證交付品質(zhì)。
長久以來，為了維持利潤，“減配”是一些項目心照不宣的做法，房屋質(zhì)量問題依然是“老大難”，消費者期盼的“產(chǎn)品時代”仍未真正到來。對此，有不少企業(yè)呼吁應當重視品質(zhì)，在產(chǎn)品品質(zhì)、服務質(zhì)量方面下苦功夫，切實維護消費者合法權(quán)益。
旭輝控股執(zhí)行董事兼總裁林峰就表示，很長時間以來，聽到很多同行在猜測政策會出什么，什么時候出，討論怎么降價打折，但很少聽到有人討論怎么研究客戶、打造產(chǎn)品、提升服務。“不要忘記，那才是我們安身立命的根本。天氣看一看就好，不用一直看，風雨和陽光都是規(guī)律，關(guān)鍵是要盯著客戶，埋頭干好活，耕好自己的一畝三分地。”
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