狼來了！喊了很多年，房地產(chǎn)稅這一次真的來了？10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議通過《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定》（簡稱《決定》），試點城市由國務(wù)院確定，報全國人大常委會備案。房地產(chǎn)稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)。試點5年，條件成熟時，及時制定法律。
在業(yè)內(nèi)人士看來，試點在前，立法在后，房地產(chǎn)稅進入倒計時，試點最近2年內(nèi)可能落地。房地產(chǎn)市場過熱的城市大概率會成為率先試點城市，短期內(nèi)對購房者的情緒帶來沖擊，而各地受此影響不一。
試點在前，立法在后
《決定》內(nèi)容顯示，為積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議決定：授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作。
財政部、稅務(wù)總局有關(guān)負責(zé)人在接受新華社記者采訪時表示，財政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點辦法（草案），按程序做好試點各項準備工作。
對于此次試點，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國版的房地產(chǎn)稅，必須基于“稅收法定”而來，而立法注定是相當(dāng)漫長的過程。而試點，則可以通過行政途徑下達，隨時都有可能落地。試點在前，立法在后，這應(yīng)該是趨勢了。
張大偉預(yù)計，部分城市出臺房地產(chǎn)稅試點很可能在最近2年就落地，全國范圍內(nèi)，短期應(yīng)該是不會出臺。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣也認為，房地產(chǎn)稅在國家的稅費體系里十分重要，立法周期相對比較漫長，推進亦需要嚴謹嚴密，試點是很重要的“試金石”。目前，房地產(chǎn)稅改革試點工作要啟動了，意味著房地產(chǎn)稅的立法進程往前邁了一大步。
“此次政策意義重大，是房地產(chǎn)制度改革大潮中最值得關(guān)注的一個政策。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從“引導(dǎo)住房合理消費和土地資源節(jié)約集約利用”的表述說明當(dāng)前將對住房和土地利用行為進行嚴管和引導(dǎo)。房地產(chǎn)稅的改革，不能簡單理解為財政體系的改革，而是要將其和住房制度改革、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展等聯(lián)系在一起。
華夏新供給經(jīng)濟學(xué)研究院院長、中國財政科學(xué)研究院研究員賈康曾撰文表示，無論是為了落實“房住不炒”、加強樓市調(diào)控，還是為了調(diào)節(jié)收入分配、促進共同富裕，房地產(chǎn)稅都已被寄予厚望。
此房地產(chǎn)稅非彼房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅在上海、重慶試點了10年，為什么還要再做房地產(chǎn)稅試點？事實上，雖然房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅僅有一字之差，但是意義卻不同。在張大偉看來，房地產(chǎn)稅并非上海、重慶的房產(chǎn)稅的升級。
對此，王玉臣解釋稱，房地產(chǎn)稅，顧名思義是對房地產(chǎn)征收的一種稅費，不僅僅包括房屋本身，它是一個綜合性的概念，包括一切與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的稅，包含在土地使用權(quán)的出讓、房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、持有、出租等諸多環(huán)節(jié)。而上海和重慶試點的房產(chǎn)稅僅僅是針對房屋本身，從概念上看，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅。
王玉臣認為，在上海和重慶試點的房產(chǎn)稅，范圍并不廣，其中，上海是針對二套房征收，重慶是針對別墅和高檔住房征收。從實際試點效果來看，似乎并不理想，并沒有起到穩(wěn)定房價、共同富裕和提高財政收入等作用。因此，重慶、上海房產(chǎn)稅的試點不足以支撐房地產(chǎn)稅的立法，不能為房地產(chǎn)稅提供更多更全面的參考。
此外，《決定》將試點地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，不包括依法擁有的農(nóng)村宅基地及其上住宅。土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人為房地產(chǎn)稅的納稅人。對于非居住用房地產(chǎn)繼續(xù)按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》執(zhí)行。
對此，嚴躍進解釋稱，商業(yè)辦公等非居住的住房、企業(yè)持有的住房等，很早就在征收房產(chǎn)稅。換句話說，過去不征稅的，只有個人住宅。而現(xiàn)在改革的重要變化就是，個人住宅要納入征收范圍，因此，改革的核心是住宅。不過，農(nóng)村住房不納入改革。另外，意味著此次試點城市會將商辦等房產(chǎn)稅的征收轉(zhuǎn)變?yōu)樯剔k的房地產(chǎn)稅征收。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂判斷，本輪房地產(chǎn)稅試點將與滬渝房產(chǎn)稅有明顯的不同。首先，本輪房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)會以全部存量房為征稅對象。其次，本輪房地產(chǎn)稅試點將會充分考慮居民家庭承受能力，以保障基本居住需求為前提。再次，本輪房地產(chǎn)稅征收更加注重調(diào)節(jié)居民家庭財富差距，更好地實現(xiàn)共同富裕目標(biāo)。
浙江、深圳和海南會納入試點嗎？
從目前來看，房地產(chǎn)稅試點改革思路很清晰?！稕Q定》內(nèi)容顯示，國務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點具體辦法，試點地區(qū)人民政府制定具體實施細則。國務(wù)院及其有關(guān)部門、試點地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。
此外，國務(wù)院按照積極穩(wěn)妥的原則，統(tǒng)籌考慮深化試點與統(tǒng)一立法、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等情況確定試點地區(qū)，報全國人民代表大會常務(wù)委員會備案。
當(dāng)前房地產(chǎn)稅的首要問題是試點，什么樣的城市會納入試點？在張大偉看來，最近房地產(chǎn)市場過熱的城市，大概率會成為率先試點城市。
嚴躍進則表示，此前有專家提及的浙江、深圳和海南納入改革試點，雖然這是部分專家的觀點，但是可信度很高。
“浙江是共同富裕示范區(qū)，共同富裕就要杜絕炒房，所以改革試點可能性很大。深圳作為社會主義先行示范區(qū)，房地產(chǎn)稅的改革就是先行示范的重要表現(xiàn)。海南作為全國第一個提‘去房地產(chǎn)化’的省份，加之自由港的建設(shè)以及全省限購的優(yōu)勢，也完全可以納入試點。但是就這三個省市來說，浙江改革的迫切性最大、概率最大，因為共同富裕是十四五期間的改革主軸線，浙江先行試點具有很好的基礎(chǔ)和示范效應(yīng)。”嚴躍進如是說。
《決定》授權(quán)的試點期限為五年，自國務(wù)院試點辦法印發(fā)之日起算。試點過程中，國務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時總結(jié)試點經(jīng)驗，在授權(quán)期限屆滿的六個月以前，向全國人民代表大會常務(wù)委員會報告試點情況，需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見，由全國人民代表大會常務(wù)委員會決定。條件成熟時，及時制定法律。
業(yè)內(nèi)：各地受房地產(chǎn)稅影響不一
張大偉認為，需要注意的是房地產(chǎn)稅只是工具，這個工具如果用來調(diào)控，肯定會非常有效，但稅率和稅基并沒有明確，很難估算影響多大，而且很可能各地短期的影響并不一樣。
上海財經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院首席專家楊暢也表示，理論上，開征房地產(chǎn)稅有可能在短期對房價形成壓力。房地產(chǎn)稅將增加存量住宅的持有成本，在短期刺激房源釋放，而需求在短期難以擴張，供大于需的格局將在短期推動房價回落。但由于不同城市具有不同的特點，若采取相同的改革方案，對不同城市的影響差異明顯。
不過，有業(yè)內(nèi)人士認為，可以肯定的是，房地產(chǎn)稅的落地，短期內(nèi)對購房者的情緒將帶來沖擊。
許小樂表示，在當(dāng)前限購限貸情形下，房地產(chǎn)稅對需求的影響非常小，房地產(chǎn)稅對交易市場的影響主要通過影響超額住房持有成本進而影響二手房市場的供應(yīng)。通過挑選部分典型城市進行測算，房地產(chǎn)稅并不會顯著影響深圳、西安和重慶超額住房持有意愿，但會影響濟南、青島和長沙超額住房持有意愿。
許小樂進一步解釋稱，房地產(chǎn)稅對市場交易的影響主要取決于市場的供求關(guān)系狀態(tài)。在供不應(yīng)求的市場，如深圳、西安和重慶二手房市場，即便出現(xiàn)超額住房持有人出售的情況，由于賣方議價能力更強，城市的總交易額也將會增加。青島、濟南和長沙處于供過于求或供求平衡狀態(tài)，買方議價能力更強，這些地方房地產(chǎn)稅試點將會導(dǎo)致總交易金額的下降。
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