這兩天，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)引起廣泛關(guān)注，其中最為吸睛的一點(diǎn)是，9月70城新房、二手房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)下跌，房?jī)r(jià)下行完成由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳遞城市，成交方面，重點(diǎn)二手房成交量降至歷史低位，全國(guó)新房商品住宅銷(xiāo)售面積也創(chuàng)2016年以來(lái)歷史新低。

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)掉進(jìn)冰窟。

樓市入冬，跟持續(xù)的高壓環(huán)境密不可分，截至10月15日，2021年房地產(chǎn)累計(jì)調(diào)控次數(shù)超500次，平均每月調(diào)控超50次，達(dá)歷史之最。

不過(guò)，在經(jīng)歷一輪輪嚴(yán)峻的政策鞭笞之后，近來(lái)，市場(chǎng)從多個(gè)層面釋放出積極信號(hào)，長(zhǎng)春、哈爾濱分別出臺(tái)有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的調(diào)控政策，監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)的表述也表現(xiàn)出向好預(yù)期。

頻繁傳來(lái)的“好聲音”仿佛冬夜里擎起的火把，點(diǎn)點(diǎn)微光指引下，房企面臨的去杠桿和銷(xiāo)售降速雙重壓力究竟是否能找到緩解路徑？

冬夜?jié)u暖

10月9日，哈爾濱住建局等9部門(mén)出臺(tái)“哈十六條”，從供需兩端出臺(tái)多條利好樓市的措施，作為今年在全國(guó)范圍內(nèi)打響“救市”第一槍的城市，哈爾濱穩(wěn)樓市政策“組合拳”引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注，去年，地方松綁樓市頻頻上演“一日游”、“兩日游”，此后，便再無(wú)地方以放款政策試探監(jiān)管態(tài)度，這就使得哈爾濱官宣“救市”具有很強(qiáng)的信號(hào)意義，其是否會(huì)被中央默許，成為一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)。

而在哈爾濱一攬子救市措施并未被叫停之后，越來(lái)越多的城市加入調(diào)控松綁的“闖關(guān)”陣營(yíng)中。近日，青島建行、工行貸款額度全面放開(kāi)，其他行也在陸續(xù)跟進(jìn)，除了房貸利率出現(xiàn)松動(dòng)的勢(shì)頭，另一方面，部分銀行均表示，目前的額度比之前要寬松一些。20日，義烏調(diào)整調(diào)控政策，降低預(yù)售條件，調(diào)整“公證搖號(hào)”政策，這也意味著，將給予開(kāi)發(fā)商更多營(yíng)銷(xiāo)操作空間。

貝殼研究院分析認(rèn)為，從近期城市調(diào)控來(lái)看，有關(guān)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的政策，主要從降低預(yù)售監(jiān)管條件、增加人才購(gòu)房補(bǔ)貼以及延長(zhǎng)公積金貸款房齡等角度出臺(tái)，隨著市場(chǎng)回落，房企在去杠桿和銷(xiāo)售降速的雙重壓力下面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，近期的系列信號(hào)有助于房企經(jīng)營(yíng)回歸平穩(wěn)，并逐步通過(guò)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)逐步消除部分房企的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。

除了地方上的試探之外，從9月底以來(lái)，中央層面暖風(fēng)頻吹。9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)房地產(chǎn)金融座談會(huì)，再次強(qiáng)調(diào)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

10月15日，央行第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，鄒瀾司長(zhǎng)認(rèn)為部分金融機(jī)構(gòu)誤解銀行不得新發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，未來(lái)將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。

10月20日金融街(000402,股吧)論壇，劉鶴副總理表示“房地產(chǎn)合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”同日，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝指出，在金融管理部門(mén)的預(yù)期引導(dǎo)下，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正”，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

“可以看出房地產(chǎn)積極信號(hào)正在釋放，房企和購(gòu)房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。”貝殼研究院表示。

數(shù)據(jù)顯示，10月90城房貸利率主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，為年內(nèi)首次下調(diào)，信貸環(huán)境有所改善。

樓市“松綁”幾何

最近一年，房企融資“三條紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策，重塑了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的格局。尤其是今年下半年以來(lái)，多地樓市步入深度調(diào)整，房企頻頻曝出樓盤(pán)交付困難、債務(wù)違約等事件，特別是，恒大事件為行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影。不過(guò)，在央行行長(zhǎng)易綱看來(lái)，恒大風(fēng)險(xiǎn)僅是個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)。

綜合來(lái)看，高層對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的表態(tài)，究竟透露出哪些信號(hào)？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，央行對(duì)于恒大事件的定位表明，該事件是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不善，未能根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目多元化擴(kuò)張?jiān)斐傻?，言下之意，?duì)于個(gè)別問(wèn)題，高層不會(huì)救助，要按照市場(chǎng)化、法制化的規(guī)則來(lái)辦。

“首先是企業(yè)自己承擔(dān)，該變賣(mài)的變賣(mài)，剩下的按法律規(guī)定的受償順序，投資者或許也要承擔(dān)一定損失。但由于事件涉及到公共利益，特別是金融風(fēng)險(xiǎn)和小業(yè)主權(quán)利，所以管理層積極協(xié)調(diào)解決，以金融支持合理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，尋找收購(gòu)對(duì)象等。”李宇嘉說(shuō)。

對(duì)于房地產(chǎn)金融政策的走勢(shì)，李宇嘉稱(chēng)，近期監(jiān)管層對(duì)三道紅線的表述表明，未來(lái)，對(duì)于證照齊全的新開(kāi)工項(xiàng)目，能正常銷(xiāo)售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)貸款將能正常發(fā)放，讓企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)回款鏈條正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)。

“此外，基于額度緊張、集中度控制，金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房貸款一刀切，首套房得不到滿足或周期很長(zhǎng)、利率攀升，二手房甚至停貸，不符合差別化的信貸政策，下一步，這方面政策將會(huì)緩和。”李宇嘉預(yù)計(jì)。

9月，新房、二手房房?jī)r(jià)下跌城市增長(zhǎng)顯著，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資單月出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，資金鏈緊張導(dǎo)致信用風(fēng)險(xiǎn)傳染，開(kāi)發(fā)商集體遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)，市場(chǎng)預(yù)期悲觀，對(duì)此，李宇嘉表示，地產(chǎn)金融長(zhǎng)效機(jī)制并非為打壓地產(chǎn)、打壓房?jī)r(jià)而存在，而是防風(fēng)險(xiǎn)和保穩(wěn)定，行業(yè)發(fā)展至此，政策必須要調(diào)整，因此，金融政策寬松是必然的。

2021年已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)，能否為今年畫(huà)上圓滿的句號(hào)還有賴(lài)于企業(yè)的全力追趕，但對(duì)于四季度，李宇嘉認(rèn)為應(yīng)該保持樂(lè)觀積極態(tài)度，盡管下行慣性還在，但從地產(chǎn)銷(xiāo)售、價(jià)格、開(kāi)工、拿地等多維度來(lái)看，跌幅或增幅收窄幅度將縮小。