本年度金融街(000402,股吧)峰會(huì)，中國(guó)金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人都罕見地共同提到了房地產(chǎn)行業(yè)的外債問題，特別是其美元債務(wù)問題。中國(guó)企業(yè)更多走向國(guó)際融資市場(chǎng)的過(guò)程中，一個(gè)行業(yè)如此被關(guān)注，也是比較少見的。

在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)深化的過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)道境外金融市場(chǎng)融資成為重要的經(jīng)營(yíng)策略和融資選擇，其中美元債券是境外債券融資最主要的品種。房地產(chǎn)企業(yè)境外美元債融資具有三個(gè)重要的特征。一是單支債券和總體融資規(guī)模相對(duì)較小。2021年4季度約有38支地產(chǎn)美元債到期或付息，單支債券從1億美元-4億美元居多，累計(jì)規(guī)模約90多億美元。二是票息率相對(duì)較高，3年期票息率較大部分超過(guò)10%甚至高達(dá)15%。三是境外投資者投資積極性較為踴躍，大部分美元債發(fā)行是認(rèn)購(gòu)倍數(shù)均超過(guò)5倍。

在疫情沖擊、經(jīng)濟(jì)下行以及房地產(chǎn)政策調(diào)控之下，加上部分房企自身問題，國(guó)內(nèi)部分房企面臨境內(nèi)外債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，10月份以來(lái)中資房企美元債出現(xiàn)大幅下跌，房地產(chǎn)金融體系面臨較大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)美元債規(guī)模雖不是太大，但其違約可能引發(fā)連鎖反應(yīng)，潛在風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。一是違約房地產(chǎn)企業(yè)將面臨境內(nèi)外融資困境，引發(fā)更為嚴(yán)重的流動(dòng)性危機(jī)，如果處置不當(dāng)，可能引發(fā)償付危機(jī)。二是其他房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨融資可得性難題，進(jìn)而危及整個(gè)房地產(chǎn)部門及其上下游企業(yè)，從而觸發(fā)更大的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)和融資困境。三是房地產(chǎn)部門風(fēng)險(xiǎn)將直接傳染至銀行部門以及地方政府財(cái)政系統(tǒng)，引發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)外溢沖擊。更值得注意的是，部分房地產(chǎn)違約不是流動(dòng)性或償付問題引致，而是道德風(fēng)險(xiǎn)引致，諸如“逃廢債”問題將引發(fā)更加復(fù)雜的市場(chǎng)沖擊。

不管是境外美元債違約，還是境內(nèi)人民幣債違約，都將引致重大的不確定性，需要積極應(yīng)對(duì)，妥善處置。從風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)出發(fā)，一要堅(jiān)決打擊“逃廢債”，對(duì)這種肆意破壞市場(chǎng)秩序的行為加以嚴(yán)懲。二要堅(jiān)持法治化原則，率先保護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，同時(shí)根據(jù)法定受償順序，尊重和保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益。三是堅(jiān)持一致性原則，不管是境內(nèi)債務(wù)人，還是境外債務(wù)人，均要以風(fēng)險(xiǎn)收益匹配的市場(chǎng)化原則作為基礎(chǔ)，一視同仁。四是注重風(fēng)險(xiǎn)隔離，重點(diǎn)防范房地產(chǎn)部門風(fēng)險(xiǎn)向金融體系和財(cái)政體系傳染。五是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資政策進(jìn)行前瞻性、結(jié)構(gòu)性和針對(duì)性微調(diào)，注重防范流動(dòng)性問題演化為償付性危機(jī)，擺脫“一刀切”思維，在個(gè)人抵押貸款、開發(fā)貸款和債務(wù)流動(dòng)性支持等方面的合理需求給予一定彈性，產(chǎn)業(yè)鏈利益關(guān)聯(lián)順暢化是緩釋房企違約風(fēng)險(xiǎn)的最好方式。

房地產(chǎn)美元債的問題或風(fēng)險(xiǎn)需要進(jìn)一步拓展至我國(guó)企業(yè)的外債風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域。由于債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)傳染性，我國(guó)企業(yè)外部債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將可能階段性提升，融資可得性將明顯下降，融資成本將進(jìn)一步提升，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步呈現(xiàn)。具有外部債務(wù)的企業(yè)可以通過(guò)調(diào)整內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)、減少外部債務(wù)規(guī)模、優(yōu)化外債期限或幣種等方式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論通過(guò)何種方式緩釋風(fēng)險(xiǎn)，守法、守信和市場(chǎng)化原則的底線不能被打破。