從降溫樓市到出手“送溫暖”，義烏市只經(jīng)歷了短短兩個(gè)月的時(shí)間。

第一財(cái)經(jīng)從浙江金華義烏市住建局相關(guān)工作人員處獲悉，10月20日，為落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，并結(jié)合其房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際，浙江省義烏市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于調(diào)整部分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》（下稱《通知》），對(duì)預(yù)售條件、“公證搖號(hào)”政策做出了調(diào)整。

其中，《通知》從取消過(guò)去規(guī)定“分批申請(qǐng)預(yù)售證的需要間隔3個(gè)月”的限制和增加房企申請(qǐng)預(yù)售證的靈活性兩方面，降低預(yù)售門檻。

無(wú)獨(dú)有偶，國(guó)慶節(jié)后哈爾濱市出臺(tái)的“十六條”新政中，也從放寬預(yù)售門檻、增加預(yù)售資金返還頻次等內(nèi)容，給予房企靈活掌握推盤節(jié)奏、加速銷售回款的便利。

不過(guò)，在哈爾濱、義烏相繼釋放出樓市積極信號(hào)同時(shí)，在預(yù)售資金監(jiān)管方面并未降低監(jiān)管門檻。比如，義烏雖允許房企加快取得預(yù)售證，卻未在預(yù)售資金監(jiān)管上做出調(diào)整；而哈爾濱雖在預(yù)售資金監(jiān)管上做出調(diào)整，但其“提高返還額度”的做法，建立在保持原資金返還頻次的基礎(chǔ)上。

事實(shí)上，“處理好房企紓困和確保有效供應(yīng)、防止樓盤爛尾，已成為樓市下行階段各地聚焦的問(wèn)題，在這一背景下，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管是趨勢(shì)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)。

時(shí)隔兩個(gè)月，由緊轉(zhuǎn)松

根據(jù)20日義烏發(fā)布的《通知》，從預(yù)售條件、“公證搖號(hào)”政策兩方面為房企減輕銷售回款壓力。

在降低預(yù)售條件方面，新政主要從兩方面出發(fā)。一是取消原有每批次間隔時(shí)間不少于3個(gè)月的規(guī)定。二是規(guī)定總建筑面積在4萬(wàn)平方米以下的，須一次性申請(qǐng)預(yù)售；總建筑面積在4萬(wàn)平方米(含)以上申請(qǐng)分批次辦理預(yù)售許可的，每批次的建筑面積不低于2萬(wàn)平方米(末次除外)。

換而言之，經(jīng)過(guò)調(diào)整，廢除了原有分批次取得預(yù)售的時(shí)間規(guī)定以及一次性預(yù)售的面積要求，房企在當(dāng)?shù)囟啻紊暾?qǐng)預(yù)售證的可能性和申請(qǐng)預(yù)售證的靈活性加大，這有利于房企加快銷售節(jié)奏，并更好達(dá)到更快回籠資金的目的。

在“公證搖號(hào)”方面，新政則通過(guò)推出差別化公證搖號(hào)政策，明確低密住宅和登記人數(shù)不足項(xiàng)目無(wú)需公證搖號(hào)，給予了開發(fā)商更多的營(yíng)銷操作空間。

“從義烏的樓市新政來(lái)看，相比于哈爾濱出臺(tái)的十六條新政，其覆蓋面偏窄，主要聚焦在解決降低房企現(xiàn)金流壓力的問(wèn)題。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

作為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣之一的義烏，今年以來(lái)，伴隨樓市熱度從一二線城市向周圍三四線城市轉(zhuǎn)移，經(jīng)歷了一波房?jī)r(jià)和地價(jià)明顯攀升。

作為縣級(jí)市，義烏房?jī)r(jià)已超過(guò)諸多二線省會(huì)城市。今年3月，武漢地產(chǎn)以30億元拿下義烏原賓王客運(yùn)站地塊，樓面價(jià)達(dá)3.6萬(wàn)元，溢價(jià)率高達(dá)53%。與此同時(shí)，義烏主城區(qū)已難覓3萬(wàn)元/平方米以下的樓盤。

為降溫樓市“虛火”，8月10日，義烏住建局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，從優(yōu)化土地供應(yīng)、加強(qiáng)商品住宅品質(zhì)管控、推行“公證搖號(hào)”、調(diào)整限售政策等方面收緊調(diào)控。

隨后，當(dāng)?shù)貥鞘袩岫乳_始下調(diào)。

“樓市的降溫首先體現(xiàn)在庫(kù)存量的下跌上。”中指研究院浙江分院常務(wù)副總高院生在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，自2021年下半年以來(lái)，義烏商品房供應(yīng)持續(xù)保持低位，市場(chǎng)處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)，而受供應(yīng)不足的結(jié)構(gòu)性影響，義烏商品房成交出現(xiàn)下滑——9月商品房成交面積為15萬(wàn)平方米，環(huán)比下降31%。

也有分析人士稱，義烏樓市供給端“松綁”與當(dāng)下整體房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢(shì)有關(guān)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)布的最新70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，9月份，各線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅均轉(zhuǎn)為下降或持平。

相較于因信貸收緊、需求透支而出現(xiàn)階段性熱度回調(diào)的一二線城市，三四線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)的下跌更值得關(guān)注。9月，三四線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)則由上月環(huán)比持平轉(zhuǎn)為下降0.2%，這是自2020年3月份以來(lái)的首次下跌。

隨著市場(chǎng)回落，對(duì)于房企而言，一面是在融資端，面臨“三條紅線”和“五檔管理”帶來(lái)的去杠桿壓力，以及隨著近期多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)房企信用評(píng)級(jí)，進(jìn)一步被加劇的融資難度；一面是在銷售端，由于價(jià)格回落、頭部房企信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，購(gòu)房置業(yè)者觀望情緒濃厚，房企銷售回款難度更甚。

“近期如義烏等地方釋放出的供給端紓困信號(hào)，有助于房企經(jīng)營(yíng)回歸平穩(wěn)，并通過(guò)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)逐步消除部分房企的高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩稱。

多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

部分地區(qū)在供給端紓困的“救市”行為，并沒有觸及降低“預(yù)售資金監(jiān)管”的紅線。

以義烏為例，在其出臺(tái)的樓市新政中，雖允許房企加快取得預(yù)售證，放寬了預(yù)售門檻，卻未在預(yù)售資金監(jiān)管上做出調(diào)整。

另一個(gè)出臺(tái)房企紓困政策的哈爾濱，雖在放寬預(yù)售門檻基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，即在預(yù)售資金監(jiān)管上做出調(diào)整，但也僅是在保持原資金返還頻次的基礎(chǔ)上，提高返還額度。

哈爾濱住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人日前在接受媒體采訪時(shí)稱，在預(yù)售資金監(jiān)管方面，實(shí)施意見提出監(jiān)管資金入賬金額在扣除5%留存監(jiān)管資金后仍有余額的，在返還各階段監(jiān)管資金基礎(chǔ)上，每階段提高原來(lái)應(yīng)返額度的20%。從預(yù)售資金監(jiān)管方式、監(jiān)管金額、監(jiān)管比例等方面，哈爾濱市仍延續(xù)以往政策未做調(diào)整。整體上，在預(yù)售資金監(jiān)管方面沒有降低監(jiān)管門檻。

“在不放松監(jiān)管、有效控制風(fēng)險(xiǎn)情況下，哈爾濱市充分考慮房企目前經(jīng)營(yíng)狀況，評(píng)估疫情產(chǎn)生影響，在保持原資金返還頻次基礎(chǔ)上，著力提高返還額度，增加房企現(xiàn)金流動(dòng)，助力在建樓盤建設(shè)。”該名負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)其他同級(jí)別城市相關(guān)政策效果來(lái)看，希望通過(guò)本次政策推動(dòng)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)增量10%~15%。

由此可見，緩解當(dāng)?shù)貥鞘泄┙o端疲軟，達(dá)到短期促增長(zhǎng)、長(zhǎng)期穩(wěn)市場(chǎng)的調(diào)控效果，是義烏和哈爾濱新政為房企“減負(fù)”的共通之處。

李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)，預(yù)售門檻和預(yù)售資金提取比例的相對(duì)放寬，是樓市下行期，扶持房企的一貫策略。以哈爾濱為例，其近期出臺(tái)的樓市新政與2020年疫情期間的樓市紓困政策非常相似，都釋放出了提振市場(chǎng)預(yù)期的積極信號(hào)。

“預(yù)售資金監(jiān)管的主要目的是防止樓盤爛尾。不能因?yàn)榇祟惣偫д叨鴮?dǎo)致人為的項(xiàng)目延期交付、質(zhì)量乃至爛尾等問(wèn)題。故而對(duì)此類出臺(tái)‘救市’政策的地方，為確保項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，預(yù)售資金的最低提取比例不能松綁。只要堅(jiān)持這個(gè)原則，無(wú)論是取得預(yù)售證的條件還是預(yù)售資金監(jiān)管，都可以采取更靈活的措施。”李宇嘉進(jìn)一步表示，結(jié)合此前疫情期間的紓困做法，以銀行保函來(lái)代替預(yù)收款、調(diào)整工程的節(jié)點(diǎn)、加快預(yù)售款提取等做法都是可行的。

而樓市下行壓力加大、房企資金鏈緊張、頭部企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)的另一面，則是房企騰挪預(yù)售款的現(xiàn)象增多。

三季度以來(lái)，為保障購(gòu)房者合法權(quán)益，防范購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，已有多個(gè)城市緊急發(fā)布相關(guān)提示，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自9月底以來(lái)，已有杭州、嘉興、舟山、東臺(tái)、咸寧、鄂州和廣東、重慶等多個(gè)省市，發(fā)布了商品房交易風(fēng)險(xiǎn)提示，以加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管。

“接下來(lái)，樓市下行的慣性依然存在。”李宇嘉稱，在這一背景下，從政策層面來(lái)看，在金融端，為了緩解房企資金鏈緊張、信用風(fēng)險(xiǎn)傳染、市場(chǎng)預(yù)期悲觀，地產(chǎn)金融政策會(huì)適度寬松。

而在調(diào)控端，李宇嘉指出，由于房屋銷售回款是房企自有資金的主要來(lái)源，為降低房企運(yùn)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)壓力，如哈爾濱、義烏等壓力城市相繼出臺(tái)的放寬預(yù)售門檻或調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管等紓困政策是可行的，也是及時(shí)的，但同時(shí)也應(yīng)明確，預(yù)售資金的最低提取比例不松綁，預(yù)售資金監(jiān)管不松綁，以保證有效供應(yīng)，維護(hù)購(gòu)房者利益。