10月21日，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國(guó)租賃住房分類標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告》顯示，我國(guó)租賃住房類型整體呈現(xiàn)出明顯的“正金字塔”形態(tài)：滿足年輕人需求的青年公寓占比最大，超過(guò)80%；其次是滿足新市民需求的租賃式社區(qū)，占比超過(guò)10%；面對(duì)企業(yè)基層員工的宿舍型公寓占比8.62%；高端公寓比例僅為1.35%。

不過(guò)，報(bào)告指出，當(dāng)前供需層面仍然存在著“戶型錯(cuò)配、價(jià)格錯(cuò)配、位置錯(cuò)配”的問(wèn)題，迅速提供有效、標(biāo)準(zhǔn)化供給才是緩解新市民、青年人住房困難的途徑。報(bào)告認(rèn)為，“我國(guó)的保障性租賃住房是‘發(fā)展的保障’，保障新市民、青年人能夠‘有其居’，也能‘優(yōu)其居’，從‘住’的角度支持助力我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速。同時(shí)，人們對(duì)更高生活品質(zhì)的追求也不會(huì)被忽視，市場(chǎng)化的住房租賃產(chǎn)品會(huì)為具有支付能力、追求更高品質(zhì)生活的人們提供相應(yīng)的供給。”

因此，報(bào)告預(yù)測(cè)，保障性供給作為基石、市場(chǎng)化供給作為有益補(bǔ)充，兩駕馬車并行的“雙軌制”將成為我國(guó)住房租賃行業(yè)的顯著特點(diǎn)。其中，青年公寓、租賃式社區(qū)、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產(chǎn)品，都會(huì)有相當(dāng)一部分項(xiàng)目進(jìn)入保障性租賃住房行列，與市場(chǎng)化租賃住房并存。而高端公寓面向的客群具有很強(qiáng)的支付能力，租金水平高、項(xiàng)目出租率和續(xù)約率能穩(wěn)定在較高水平，則基本以市場(chǎng)化運(yùn)作為主。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然指出，雖然這個(gè)行業(yè)近三年里出了不少新聞，從暴雷到疫情，但我們并不認(rèn)為行業(yè)經(jīng)歷了波峰波谷。首先，這個(gè)行業(yè)從2014年開(kāi)始真正發(fā)展，它是需要一段時(shí)間的沉淀與摸索的。其次，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以機(jī)構(gòu)化、重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)管理輸出的模式將是未來(lái)行業(yè)主流發(fā)展模式。這三年也看到了國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)實(shí)際經(jīng)歷了資本風(fēng)口、泥沙俱下之后，塵埃落定，目前跑道已經(jīng)逐漸清晰了。

對(duì)于住房租賃行業(yè)“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的說(shuō)法，趙然也予以否認(rèn)，其指出，國(guó)外都是“規(guī)模很經(jīng)濟(jì)”，換句話說(shuō)就是時(shí)間換空間，即還是要有一段時(shí)間的積累和沉淀。行業(yè)從真正發(fā)展，也就是從2014年到現(xiàn)在，也過(guò)了六七年的時(shí)間，所以是需要有這樣一段時(shí)間的沉淀、優(yōu)勝劣汰。

此次發(fā)布的報(bào)告還提到，當(dāng)前行業(yè)、企業(yè)、市場(chǎng)三端均處于邁進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展軌道的臨界點(diǎn)，而政府監(jiān)管、租賃住房企業(yè)、資本市場(chǎng)、消費(fèi)市場(chǎng)均面臨痛點(diǎn)。比如政府監(jiān)管層面，面對(duì)標(biāo)準(zhǔn)不一的住房租賃產(chǎn)品品類時(shí)，監(jiān)管難度大；租賃住房企業(yè)層面，需依靠自身力量不斷進(jìn)行產(chǎn)品線細(xì)分嘗試，試錯(cuò)成本高，而非標(biāo)產(chǎn)品多，則導(dǎo)致行業(yè)發(fā)展無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模化；資本市場(chǎng)層面，優(yōu)質(zhì)資本缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，難以形成快速準(zhǔn)確的判斷，因而在進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域時(shí)慎之又慎，造成行業(yè)融資渠道單一、融資難的局面；消費(fèi)市場(chǎng)層面，挑選住房租賃產(chǎn)品時(shí)缺乏標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，無(wú)從擇取適配產(chǎn)品。

對(duì)此，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布我國(guó)首份針對(duì)租賃住房產(chǎn)品的分類標(biāo)準(zhǔn)研究報(bào)告，梳理對(duì)比美、德、日不同的分類導(dǎo)向，結(jié)合我國(guó)租賃市場(chǎng)實(shí)際提出5P分類模型，并以此為框架劃分服務(wù)式公寓、生活方式型公寓、青年公寓（舒適型）、青年公寓（緊湊型）、宿舍型公寓、租賃式社區(qū)（青年型）、租賃式社區(qū)（家庭型）等7類產(chǎn)品，為行業(yè)發(fā)展和相關(guān)政策制定提供參考，也將為后續(xù)行業(yè)資產(chǎn)證券化和公募REITs的落地厘定估值標(biāo)準(zhǔn)。