房地產(chǎn)市場正發(fā)生著深刻變化。
2020年以來，中央堅持“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不變，強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時調(diào)控攻策由過去的抑制需求端為主，逐漸向供給端發(fā)力轉(zhuǎn)變，長效機制不斷完善，金融、土地、財稅等方面的調(diào)控政策接連發(fā)布，以穩(wěn)定市場預(yù)期。
在此背景下，全國各級城市的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何？未來的發(fā)展前景怎樣？10月26日，以“錨定價值，理性求進(jìn)”為主題的第十一屆中國價值地產(chǎn)年會將在深圳舉行，每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指研究院將重磅發(fā)布《全國297個地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力白皮書》(以下簡稱《白皮書》)，從人口、交通、產(chǎn)業(yè)等方面對297個地級以上城市的房地產(chǎn)投資吸引力進(jìn)行深入分析。
近日，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在接愛《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時，就《白皮書》相關(guān)問題進(jìn)行了說明。
房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍
總體來看，房地產(chǎn)市場仍舊向好。2020年全國商品房銷售面積為17.6億平方米，同比增長2.69%。其中商品住宅銷售面積15.5億平方米，同比增長3.2%。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~9月份，全國商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%；比2019年1~9月份增長9.4%，兩年平均增長4.6%。商品房銷售額134795億元，增長16.6%；比2019年1~9月份增長20.9%，兩年平均增長10%。
“2021年，地級以上城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP100城市中，成都、西安、長沙等部分中西部核心二線以及合肥、無錫、惠州、常州等熱點城市群內(nèi)部城市排名上升較快。”
黃瑜認(rèn)為，2020年以來，房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)較為活躍，但不同城市分化更加明顯，東部核心城市群城市恢復(fù)節(jié)奏快，交易市場及土地市場熱度均較高，而東北、中西部的部分城市，市場活力不足。
“其中，成都作為國家歷史文化名城之一，多年來經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)快速和高質(zhì)量發(fā)展，電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)競爭優(yōu)勢不斷提升，疊加人才引進(jìn)政策頻發(fā)，人口持續(xù)流入，近十年常住人口增加582萬人；近兩年成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃利好釋放、交通網(wǎng)絡(luò)不斷完善等，進(jìn)一步提升了城市投資吸引力，2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力提升至全國第6位。”
總體來看，面對“三道紅線”融資新規(guī)、“兩道紅線”房貸新規(guī)、22城“兩集中”供地等政策，房企投資、營銷等經(jīng)營管理難度加大，未來深耕具有發(fā)展?jié)摿η疫m合自身特點的城市將是企業(yè)投資的重要聚力點。
三四線城市樓市分化將加劇
《白皮書》中的“城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力評價模型”包括2大維度、12個方面、近50項具體指標(biāo)。市場容量和增值潛能是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力的兩大維度，其中市場容量涉及人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通配套等八個方面，增值潛能涵蓋供求關(guān)系、房價支撐、市場熱度、需求滿足等四個方面。
“在這些因素中，人口因子是決定房地產(chǎn)市場容量和增值潛能的關(guān)鍵因素，人口聚集是城市競爭力的直接體現(xiàn)，城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、收入、交通等因素都將通過影響人口流向，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場容量產(chǎn)生影響，此外，人口基礎(chǔ)也通過需求端間接影響市場增值潛能。”黃瑜表示，區(qū)域的人口、產(chǎn)業(yè)、交通相互作用共同決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力。
在政策引導(dǎo)下，城市群和都市圈的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力將進(jìn)一步增強，未來京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群及都市圈，房地產(chǎn)市場發(fā)展優(yōu)勢將更加凸顯。
針對不同城市，黃瑜表示，“一線銷售存量房市場相對較大，新房市場成交量相對有限。2021年下半年全國市場調(diào)整壓力增加，一線城市市場韌性較強，供應(yīng)端改善下成交規(guī)模保持高位，一線銷售占比有望保持穩(wěn)定。”
而二線城市新房市場規(guī)模較大，杭州、南京、成都、西安等城市近些年人口增長迅速，住房需求增加，新房市場空間較大，這部分城市隨著新房供應(yīng)量的不斷增加，短期市場規(guī)模仍有一定支撐；另有部分城市市場處于調(diào)整通道，如部分東北、西南地區(qū)城市，短期市場規(guī)?；?qū)⒗^續(xù)縮量，但中長期來看，二線城市作為全省或區(qū)域的中心城市，未來市場仍有釋放機會。綜合來看，二線城市市場份額仍有望穩(wěn)中有增。
針對三四線城市，黃瑜認(rèn)為“市場分化將加劇”，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較弱的三四線城市人口持續(xù)凈流出，城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在一定程度上有所放緩，新房市場規(guī)模縮小或?qū)⒀永m(xù)。熱點城市群內(nèi)部部分三四線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較好，疊加城市群區(qū)域規(guī)劃不斷落實，城市發(fā)展或?qū)⒂兴涌?，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力亦有所提升。整體來看，三四線城市的市場份額或穩(wěn)中略降。
土拍市場降溫短期影響有限
近期，重點城市第二批集中供地整體降溫但城市間和城市內(nèi)市場熱度分化進(jìn)一步加劇，深圳等城市多宗地塊競價達(dá)到地價上限，武漢和重慶多數(shù)地塊以底價成交，北京也有多幅地塊因無人報名而延期。
顯然，這是土地供應(yīng)市場自今年2月以來22城實施“兩集中”供地政策以來的調(diào)控結(jié)果，集中供地政策給房企投資、營銷、融資等均帶來新的挑戰(zhàn)。
對造成近期土地市場迅速降溫的原因，黃瑜表示，“一是資金持續(xù)承壓下房企拿地能力及拿地意愿下降。三季度企業(yè)融資環(huán)境偏緊，疊加樓市降溫、房貸放款變慢導(dǎo)致銷售回款受阻，房企資金壓力不斷加大，拿地能力下降。同時，企業(yè)對當(dāng)前市場預(yù)期普遍較為悲觀，拿地再投資意愿不足。”
“二是第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整對房企要求提升，同時部分遠(yuǎn)郊區(qū)地塊吸引力有限。土拍規(guī)則調(diào)整提高了企業(yè)參拍門檻，嚴(yán)格房企購地自有資金來源審查，競品質(zhì)、定品質(zhì)等要求提高，部分城市采取競自持、競?cè)瞬殴?、現(xiàn)房銷售等方式，企業(yè)拿地意愿減弱。同時，部分城市二批次的部分地塊區(qū)位相對較差，且所在區(qū)域潛在供應(yīng)多，競爭激烈，導(dǎo)致最終撤牌或流拍。”
不同企業(yè)面對如今的市場環(huán)境有不同的機遇，黃瑜表示，“今年下半年以來，各地調(diào)控政策密集出臺。據(jù)統(tǒng)計，三季度各地出臺調(diào)控100余次，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，市場調(diào)整壓力增加，疊加房地產(chǎn)金融審慎管理發(fā)力下房企資金端持續(xù)承壓，房企拿地意愿在一定程度上受到抑制。國企經(jīng)營杠桿普遍較低，且資金和融資存優(yōu)勢，今年以來在土地市場表現(xiàn)較為活躍，在重點城市第一批、第二批集中供地中積極擴(kuò)儲。”
值得注意的是，當(dāng)前重點城市土拍規(guī)則普遍要求達(dá)到最高限價后搖號或一次性報價確定競得人，疊加全國土地市場整體降溫，經(jīng)營穩(wěn)健的民企亦迎來拿地窗口期。除此之外，民企持續(xù)深耕具有品牌、資源優(yōu)勢的城市和地區(qū)，或能更好地把握市場機會。
但黃瑜也同時認(rèn)為，土拍市場的表現(xiàn)并未改變城市基本面。“目前來看，土地市場降溫是房企拿地能力、拿地意愿下降及土拍規(guī)則升級造成的短期階段性現(xiàn)象，而城市基本面并沒有發(fā)生太大變化”。
“土地市場熱度是研判城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力指標(biāo)體系當(dāng)中的一個重要指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力有一定影響，但短期影響有限。”
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