房地產(chǎn)稅試點(diǎn)、打“骨折”賣(mài)房、土地市場(chǎng)“涼涼”……今年以來(lái)，被陰云籠罩的地產(chǎn)板塊股價(jià)持續(xù)下探，今日難得迎來(lái)一波反彈。
截至10月21日收盤(pán)，恒生指數(shù)跌0.45%報(bào)26017點(diǎn)，而內(nèi)房股與物管股則攜手上揚(yáng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)以2.12%的漲幅領(lǐng)漲恒生行業(yè)指數(shù)。
其中，卓越商企服務(wù)以11.89%的漲幅位居首位，融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)中國(guó)漲幅在10%以上，旭輝控股、龍湖集團(tuán)漲幅居前。合生創(chuàng)展集團(tuán)盤(pán)中漲幅一度超12%，至收盤(pán)回落至7.57%，收?qǐng)?bào)26.6港元。
A股方面，津?yàn)I發(fā)展、京投發(fā)展?jié)q停，新城控股、皇庭國(guó)際漲逾6%，保利發(fā)展、萬(wàn)科A等跟漲。
地產(chǎn)股今日的這波上漲，從消息面上來(lái)看，最大的利好來(lái)自于監(jiān)管層近期的多次表態(tài)。
10月20日舉行的2021金融街論壇年會(huì)上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴提到，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。
10月15日，在央行的第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾在回答關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速大幅下滑時(shí)提到，由于個(gè)別房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，是短期過(guò)激反應(yīng)。
彼時(shí)，鄒瀾指出，央行、銀保監(jiān)會(huì)已著手化解問(wèn)題，于9月底時(shí)，“指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”。市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)，房企融資環(huán)境有望迎來(lái)邊際改善。
如今，這一變化終于不只是停留在表態(tài)上了。
有券商從部分頭部房企調(diào)研后告訴第一財(cái)經(jīng)，昨天開(kāi)始，銀行系統(tǒng)的態(tài)度發(fā)生了明顯變化，開(kāi)發(fā)商的合作銀行在額度發(fā)放上，開(kāi)發(fā)貸和按揭上有增量額度；企業(yè)主動(dòng)上報(bào)并授予，四季度的信貸投放，對(duì)于合作企業(yè)，在額度和利率方面，基本上沒(méi)有要求。
多位房企內(nèi)部人士確認(rèn)了該消息，但也保持相對(duì)謹(jǐn)慎的態(tài)度。“實(shí)質(zhì)上有所放松，”某華東房企CFO表示，“但未到根本改變，估計(jì)還需時(shí)間，觀(guān)察上級(jí)行及其他銀行的情況。”
某華東房企內(nèi)部人士也向第一財(cái)經(jīng)透露，國(guó)慶后，包括北京銀行、中信銀行在內(nèi)的部分銀行就已出現(xiàn)寬松跡象，另有某股份制銀行四季度還有10億的額度可以投放。
不過(guò)，這一稍微寬松的態(tài)度只有部分銀行面向部分房企。另一TOP20房企內(nèi)部人士則稱(chēng)，未感受到銀行系統(tǒng)的變化，“這邊融資沒(méi)提到，估計(jì)也是分企業(yè)”；某華南房企人士也表示，其從銀行處得到的消息顯示，“現(xiàn)在只會(huì)收縮，不會(huì)放水”。
企業(yè)端的變化或許還要等待更明確的信號(hào)，但市場(chǎng)端的松動(dòng)已有體現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份20個(gè)城市房貸利率出現(xiàn)下調(diào)，同時(shí)，包括上海、蕪湖、南寧等在內(nèi)的局部城市放款周期較9月有所縮短。
近期因二手房貸款執(zhí)行“三價(jià)就低”政策，上海二手房市場(chǎng)大幅降溫，8月初時(shí)，有不少購(gòu)房者曾向第一財(cái)經(jīng)反應(yīng)，能從銀行獲取的貸款額度比較低，貸款評(píng)估價(jià)只能做到合同價(jià)的5折。
日前記者在走訪(fǎng)中介門(mén)店時(shí)了解到，近期二手房貸款額度已有所放松，涉稅評(píng)估價(jià)可以在合同價(jià)的7折左右，放款速度也有所加快。某股份制銀行內(nèi)部人士稱(chēng)，“基本上來(lái)說(shuō)政策稍微緩了緩。”
個(gè)人住房貸款端的改善情況或有望持續(xù)。
今日盤(pán)后，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，要保障好剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。
不過(guò)，有觀(guān)點(diǎn)提醒，央行提出保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)投放及維護(hù)市場(chǎng)健康后，不會(huì)再有進(jìn)一步放松性政策出臺(tái)，穩(wěn)樓市不是政策大轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)。
招銀國(guó)際證券認(rèn)為，這一方面是因?yàn)榻衲?-9月房地產(chǎn)投資依然保持了9%的同比增長(zhǎng)，高于歷史放松紅線(xiàn)的5%；另一方面，監(jiān)管層日前也再度重申“房住不炒”和推進(jìn)房產(chǎn)稅的堅(jiān)定立場(chǎng)。
“這次我們認(rèn)為政府會(huì)借此窗口出清高杠桿房企，減少競(jìng)爭(zhēng)，并通過(guò)房產(chǎn)稅和預(yù)售資金監(jiān)管政策來(lái)完善長(zhǎng)效機(jī)制，預(yù)防將來(lái)可能再次出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。”上述機(jī)構(gòu)表示。
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