從近期全國(guó)主要城市集中供地情況看，土地拍賣市場(chǎng)全面降溫。與此同時(shí)，以北上廣深等一線城市為代表的全國(guó)多個(gè)城市二手房交易市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，就像“霜打的茄子”，都蔫了。

從房屋銷售情況來看，多家房產(chǎn)中介銷售慘淡。“下半年以來，二手房成交量非常少，這個(gè)月我們門店只賣出3套房子。”北京地區(qū)一家房產(chǎn)中介的銷售人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示。

第二輪土拍集體降溫

近期，全國(guó)各地第二輪土拍普遍遇冷，流拍率居高不下，溢價(jià)率大幅降低，底價(jià)成交率更是創(chuàng)出新高。還有多個(gè)城市的土地拍賣“未拍先冷”，就連以往韌性十足的一線城市也大幅降溫。繼廣州流拍率達(dá)到52.1%之后，北京、上海的第二輪集中供地出讓也于近日結(jié)束，降溫明顯。

什么是集中供地？根據(jù)2021年自然資源部住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作要求，自2021年起，22個(gè)試點(diǎn)城市執(zhí)行住宅用地“兩集中”出讓政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。

關(guān)于國(guó)內(nèi)土拍市場(chǎng)全面遇冷的原因，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，主要是受到調(diào)控政策的影響。一方面，在當(dāng)前全球?qū)嵤捤韶泿耪叩谋尘跋?，?shí)際通脹率處于上行周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易成為投機(jī)炒作的風(fēng)口。監(jiān)管層通過出臺(tái)“三道紅線”及房地產(chǎn)市場(chǎng)指導(dǎo)參考價(jià)、調(diào)整學(xué)區(qū)房入學(xué)政策等舉措，多管齊下，最終將房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度控制在理性程度。另一方面，土拍遇冷也說明房地產(chǎn)企業(yè)目前已具備一定的防風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，部分企業(yè)開始主動(dòng)降低杠桿率，讓自己更合規(guī)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，土地拍賣市場(chǎng)降溫，在很大程度上與土地交易市場(chǎng)面臨的各類壓力有關(guān)。一是各類土地交易受到的約束越來越多；二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金吃緊，不管是融資渠道還是銷售資金的回籠都略顯不暢，壓制了房企參與土拍的熱情。

58安居客房產(chǎn)研究院在《2021年第三季度樓市總結(jié)》報(bào)告中解讀稱：在密集的調(diào)控政策下，對(duì)比第一次和第二次集中供地情況可見，第二次的土地成交金額、溢價(jià)率和樓面均價(jià)均出現(xiàn)明顯回調(diào)，房企拿地積極性明顯偏弱，土地流拍數(shù)量明顯增加。在“三道紅線”政策的壓力下，房企當(dāng)前的主要任務(wù)是優(yōu)化財(cái)務(wù)指標(biāo)，因此，在年內(nèi)銷售預(yù)期偏差、回款壓力增大的情況下，大多數(shù)房企都在減少在土地市場(chǎng)的投入。

二手房交易明顯遇冷

與土拍市場(chǎng)同樣冷清的，還有各地的二手房交易市場(chǎng)。據(jù)了解，今年以來，多個(gè)城市的二手房交易市場(chǎng)普遍遇冷，交易量減少，房?jī)r(jià)漲幅收縮甚至出現(xiàn)回調(diào)，買賣雙方觀望情緒上升。

《證券日?qǐng)?bào)》記者近日對(duì)北京二手房市場(chǎng)走訪后發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)中介門店門可羅雀，生意冷清。張紅（化名）是北京海淀區(qū)一家房產(chǎn)中介門店銷售人員，據(jù)他透露，自己已經(jīng)好幾個(gè)月沒開單了。而且，整個(gè)門店成交量也很少，10月份以來到現(xiàn)在，所在門店的成交量只有3套。“近期也有客戶來看房，但大多數(shù)是來詢價(jià)的，實(shí)際買房的很少。”

在張紅看來，今年下半年出臺(tái)的調(diào)控政策較多，特別是對(duì)學(xué)區(qū)房的打壓力度較大，整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)都不太好。以某地學(xué)區(qū)房的成交情況來看，該小區(qū)10月份以來共賣出3套房子，是所有中介公司加起來的成交量；自己所在公司僅賣出一套。“但在市場(chǎng)好的時(shí)候，該小區(qū)一個(gè)月就能賣出20套至30套，我們公司就能賣出8套至10套。”

“現(xiàn)在的二手房交易市場(chǎng)，已經(jīng)由之前的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)了。”另一家房產(chǎn)中介從業(yè)人員告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，對(duì)原房主來說，若急于出售房子，通常都會(huì)下調(diào)房子的總價(jià)款，否則很難出手；不著急出售的，肯定也不愿意隨便降價(jià)。對(duì)購(gòu)房者來說，很多想出手購(gòu)買的，也會(huì)因市場(chǎng)成交量下滑而選擇觀望。

中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，一線城市的二手房交易數(shù)據(jù)普遍大跌，創(chuàng)出多年來的新低。其中，上海9月份成交套數(shù)只有11000套，比8月份下降40%；廣州9月份二手住宅整體完成網(wǎng)簽宗數(shù)為6198宗，環(huán)比下降27.38%，同比下降56.04%；北京9月份二手房成交量只有12575套，環(huán)比下降21%，創(chuàng)連續(xù)18個(gè)月以來的市場(chǎng)新低。

不僅成交量持續(xù)低迷，二手房交易價(jià)格也降溫明顯。“現(xiàn)在著急賣的房子比上月的標(biāo)價(jià)至少降了10%；與上半年價(jià)格相比，大概降了20%-25%。”上述房產(chǎn)中介從業(yè)人員介紹稱，特別是二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布后，部分二手房業(yè)主的心里預(yù)期有所下降，開始主動(dòng)降價(jià)。盡管房?jī)r(jià)不斷縮水，但二手房的交易量和看房量仍在直線下降。

今年上半年，上海樓市一度交易火爆，很多房產(chǎn)中介覺得“在屋里坐著，就能把房子賣掉”。沒想到的是，半年后的交易情況急轉(zhuǎn)直下，面對(duì)如今直線下滑的成交量和成交價(jià)，很多中介和業(yè)主都坐不住了。

上海一家房產(chǎn)中介從業(yè)人員小張回憶稱，“上半年時(shí)，一套房子有三四組客戶搶著要；從下半年開始，成交量開始下滑，反而不好賣了。以一套老學(xué)區(qū)房為例，建筑面積70平方米，4月份的掛牌價(jià)為1120萬元，買家都出價(jià)到1090萬元了，業(yè)主都沒賣。因?yàn)楫?dāng)時(shí)看房客戶較多，業(yè)主覺得房?jī)r(jià)可能還會(huì)漲。沒想到這一放，市場(chǎng)就變冷了，最終這套房?jī)H以1050萬元成交，前后足足差了40萬元。”

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年9月份全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比整體呈略降態(tài)勢(shì)，同比漲幅持續(xù)回落。據(jù)測(cè)算，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平；二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%。

“當(dāng)前抑制房?jī)r(jià)上漲的因素主要有兩個(gè)。一是房地產(chǎn)價(jià)格確實(shí)存在一定的泡沫，主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)收入比方面；二是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)均存在“降杠桿”的需求，房企希望借此降低資金斷鏈風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)希望借此優(yōu)化信貸業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。”盤和林對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，但要注意到，一線城市依然存在旺盛的購(gòu)房需求。