土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、銷售降溫、投資下行等多方信號(hào)之后，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)將這場(chǎng)市場(chǎng)之變的最后一個(gè)確認(rèn)章呈上桌面。

10月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布9月份70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，52個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌，據(jù)測(cè)算，70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.2%，這是在連續(xù)16個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上，繼8月份二手房?jī)r(jià)格漲幅為0之后，首次出現(xiàn)明確下跌。

而且價(jià)格的下行完成由二手房市場(chǎng)向新房市場(chǎng)的傳遞，據(jù)測(cè)算，9月份70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，新房?jī)r(jià)格下跌城市36個(gè)，較上月增加16城。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，樓市在多年來首次出現(xiàn)普跌，市場(chǎng)拐點(diǎn)全面確立。

追溯房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制可以發(fā)現(xiàn)，這輪穩(wěn)中有降的市場(chǎng)趨勢(shì)，由多方原因共同造就，其中信貸收緊發(fā)揮了最為緊要的連環(huán)作用，但隨著近期央行密集表態(tài)，政策底部或已基本明確，未來趨近于平和的可能性變得愈發(fā)明顯。

房?jī)r(jià)降溫

一線城市房?jī)r(jià)作為每個(gè)周期的測(cè)量“底線”，其新房?jī)r(jià)格在9月止?jié)q。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，9月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為持平。其中，北京環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；廣州下降0.1%，與上月相同；上海和深圳均上漲0.2%，漲幅比上月分別回落0.2個(gè)和0.8個(gè)百分點(diǎn)。

在二手房方面，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉(zhuǎn)為下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

與一線城市“穩(wěn)中有降”并行的是，二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，價(jià)格下行受銷售情況影響，也與整體預(yù)期趨冷相關(guān)，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9月重點(diǎn)城市二手房成交量降至歷史低位，9月全國(guó)新房商品住宅銷售面積也創(chuàng)2016年以來歷史新低，此外土地市場(chǎng)第二輪集中供地房企拿地積極性降低，市場(chǎng)預(yù)期下降、成交量低迷也導(dǎo)致價(jià)格下跌。

多位分析人士指出，房地產(chǎn)信貸緊縮是本輪調(diào)控效果明顯的主要原因。

受“三道紅線”、房貸集中度管理等房地產(chǎn)金融審慎管理機(jī)制影響，房企資金趨緊，在21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的調(diào)研中，多家規(guī)模型房企均表示開發(fā)貸額度受限，且按揭貸款額度緊張，回款周期空前拉長(zhǎng)，影響了原本已經(jīng)拉緊的現(xiàn)金流，以收定投之下，投資規(guī)模出現(xiàn)普遍萎縮。

另一方面，信貸收緊也體現(xiàn)在個(gè)人按揭貸款放款周期拉長(zhǎng)和房貸利率提升上，多家銀行均告知21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，其房貸放款周期因額度緊張而無限拉長(zhǎng)，這更是導(dǎo)致了個(gè)人換房需求被空前抑制。

“二手房市場(chǎng)放款難已經(jīng)全面抑制市場(chǎng)活躍。”張大偉分析指出，特別是一二線城市，二手房占比高，且置換型客戶幾乎都需要賣掉手中的二手房獲得資金，當(dāng)下貸款周期已經(jīng)超過3個(gè)月，年內(nèi)放款難的情況持續(xù)下，市場(chǎng)成交量將不斷減少，包括深圳等城市成交量已達(dá)到多年來的最低點(diǎn)。

中信證券則指出，二手房置換需求流向新房市場(chǎng)的空間已經(jīng)幾乎沒有，二手銷售下降反過來影響置換需求，在調(diào)控之初，二手房的部分需求因?yàn)樾路颗c二手房的價(jià)差涌到新房市場(chǎng)，但隨著改善置換鏈條的逐漸斷裂，定向限制二手房市場(chǎng)已經(jīng)不能再為新房市場(chǎng)帶來增量需求。

房?jī)r(jià)在多方綜合原因的連環(huán)效應(yīng)之下，體現(xiàn)出“質(zhì)變”。

政策回穩(wěn)

但對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也無需悲觀，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的基調(diào)下，所有調(diào)控舉措的最終目的是維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長(zhǎng)期發(fā)展。

近期央行頻繁表態(tài)，整體透露出將長(zhǎng)期堅(jiān)持房地產(chǎn)金融審慎管理機(jī)制不變，對(duì)部分銀行執(zhí)行中的過度收縮問題予以“糾偏”，預(yù)計(jì)未來企業(yè)資金鏈緊繃問題將得到有效緩解，邊際改善將對(duì)市場(chǎng)信心起到促進(jìn)作用。

9月28日，央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)針對(duì)房地產(chǎn)提出“雙維護(hù) ”，即維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。這是房地產(chǎn)調(diào)控后央行首次提及房地產(chǎn)行業(yè) 。

受央行“雙維護(hù)”政策影響，部分爛尾項(xiàng)目已經(jīng)相繼復(fù)工，局部地區(qū)的房地產(chǎn)按揭貸款利率近期出現(xiàn)下調(diào) 。廣州、佛山等地的部分國(guó)有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率，目前中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經(jīng)較過往有所下降，其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%，下降了40 bps。

10月15日，央行在2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上提到，部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于30家試點(diǎn)房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在一些誤解，將要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款，企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項(xiàng)目得不到貸款，也一定程度上造成了一些企業(yè)資金鏈緊繃；針對(duì)這些情況，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)已于 9 月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

這被理解為央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)在政策執(zhí)行層面遇到的問題及時(shí)“糾偏”。

某全國(guó)性房企區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，此前房企因?qū)N售回款歸還于銀行，但無法再次獲取合理開發(fā)貸的情況預(yù)計(jì)將得到有效改變，合理合規(guī)的資金訴求得到緩解后，整體產(chǎn)業(yè)鏈條才能回歸順暢運(yùn)行。

10月20日，中央領(lǐng)導(dǎo)人在2021金融街論壇年會(huì)上指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變；會(huì)上，央行副行長(zhǎng)潘功勝也進(jìn)一步指出，“金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水博士就此分析認(rèn)為，房地產(chǎn)信貸政策會(huì)邊際調(diào)整放松，房地產(chǎn)信貸投放將會(huì)加速，未來幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)將明顯趨穩(wěn)轉(zhuǎn)暖。從需求端看，合理住房貸款需求將得以滿足，信貸審批時(shí)間縮短，利率有所下調(diào)，房地產(chǎn)需求釋放，市場(chǎng)銷售回暖。從供給端看，房企合理融資需求將會(huì)滿足，融資困難將得到緩解，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。

另一方面，近期已接連有張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等超15個(gè)城市發(fā)布“限跌令”，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

張大偉表示，房?jī)r(jià)大漲會(huì)放大金融風(fēng)險(xiǎn)，而房?jī)r(jià)迅速下跌也同樣會(huì)影響穩(wěn)定，他預(yù)計(jì)，防止樓市過快下調(diào)很可能成為未來政策趨勢(shì)，如果10月后房?jī)r(jià)下跌加速，或許或出現(xiàn)房企價(jià)格戰(zhàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員則預(yù)計(jì)，四季度下行慣性還在，但跌幅或增幅收窄幅度會(huì)縮小。