三季度，深圳寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的回暖跡象。
10月19日，房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)世邦魏理仕發(fā)布《2021年第三季度深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，其中顯示，三季度單季度深圳寫字樓吸納量創(chuàng)歷史新高，突破50萬平方米，位列四大一線城市之首。
而第三季度深圳共錄得4個(gè)新寫字樓項(xiàng)目入市，總計(jì)供應(yīng)超過26萬平方米。新項(xiàng)目均來自核心商務(wù)區(qū)，包括前海、福田中心區(qū)和高新園區(qū)。
得益于較高的吸納量，深圳整體寫字樓市場(chǎng)空置率實(shí)現(xiàn)了2.2個(gè)百分點(diǎn)的改善，下降至18.7%。
其中，前海板塊表現(xiàn)搶眼，單季為整體市場(chǎng)貢獻(xiàn)了超1/3的需求，并由此帶動(dòng)片區(qū)市場(chǎng)入駐率實(shí)現(xiàn)了10%以上的躍升。其中，超5成需求來自科技行業(yè)，近2成來自金融行業(yè)。
世邦魏理仕深圳顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人吳洋指出，由前海“歸巢計(jì)劃”在內(nèi)的政府招商政策帶動(dòng)，尤其在租金等方面給予支持，給前海寫字樓市場(chǎng)短期內(nèi)快速去化起到一定的推動(dòng)作用。
吳洋進(jìn)一步認(rèn)為，隨著前海擴(kuò)容及香港政府北部都會(huì)區(qū)規(guī)劃的公布，前海無論在中短期還是遠(yuǎn)期均具有良好的發(fā)展前景，區(qū)域吸引力不斷增強(qiáng)，在政府引導(dǎo)下也將不斷吸引準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)相關(guān)的企業(yè)進(jìn)駐，帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)熱度攀升。
分行業(yè)看，TMT類企業(yè)繼續(xù)位居深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)需求榜首，整體占比超3成，金融業(yè)位居第二，占比超25%，兩者共同構(gòu)筑了整體市場(chǎng)需求的半壁江山。
更進(jìn)一步細(xì)分來看，TMT需求主要來自提供軟硬件開發(fā)以及信息技術(shù)服務(wù)的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)；金融行業(yè)的擴(kuò)張以傳統(tǒng)金融為主，主要來自銀行業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)。從需求來源來看，本地企業(yè)依然為需求主力，占比超6成。與此同時(shí)，隨著新項(xiàng)目不斷入市，搬遷需求占據(jù)市場(chǎng)主流，其中升級(jí)搬遷占比近半，大多為乙級(jí)以下寫字樓或工業(yè)樓宇跨片區(qū)搬遷至甲級(jí)寫字樓。
租金表現(xiàn)方面，若干項(xiàng)目在空置率較高的情況下實(shí)行靈活的租賃策略以實(shí)現(xiàn)快速去化。受此影響，整體市場(chǎng)平均租金微降0.1%至每月每平方米187.4元。
作為知名的創(chuàng)新之城，深圳的商事主體總量和創(chuàng)業(yè)密度已連續(xù)幾年位居全國大中城市首位。深圳市市場(chǎng)監(jiān)管局企業(yè)注冊(cè)局的消息顯示，今年1-6月，全市新登記商事主體258449戶，同比增長10.4%。按照第七次全國人口普查結(jié)果，2020年深圳常住人口為1756.01萬人，即全市每千人擁有商事主體208.6戶，擁有企業(yè)131.5戶。
過去的幾年間，深圳的寫字樓供應(yīng)量長期處于高位。根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，2019年，深圳寫字樓新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，全年錄得超過200萬平方米新增供應(yīng)，共計(jì)21個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)；2020年，深圳全年優(yōu)質(zhì)寫字樓錄得17個(gè)新項(xiàng)目入市，總供應(yīng)超過130萬平方米，也是在2019年供應(yīng)峰值后的第二高供應(yīng)量。
伴隨著高供應(yīng)量的，是近兩年高達(dá)20%以上的空置率，尤其是在居住用地緊缺的反襯下，寫字樓的高空置率引起了不少詬病。
今年4月，深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江在一場(chǎng)公開論壇中表示，深圳的存量商業(yè) 寫字樓的規(guī)模總量已達(dá)到1.6億平方米，遠(yuǎn)超新加坡和香港，與東京、上海持平，而規(guī)劃增量預(yù)計(jì)還將有1億平方米，某種程度上存在著市場(chǎng)的盲目性。
也有地產(chǎn)研究人士認(rèn)為，反過來看，如果沒有足夠的寫字樓供應(yīng)，企業(yè)需求得不到滿足，并且租金快速上漲，這會(huì)損傷城市的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力。
據(jù)吳洋介紹，未來六個(gè)月，深圳新增寫字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)超過50萬平方米，主要分布在南山和羅湖區(qū)。受新增供應(yīng)影響，整體市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將小幅升高。
整體來看，深圳寫字樓供應(yīng)量或?qū)⒊氏陆第厔?shì)。最近兩年，深圳的建設(shè)用地供應(yīng)思路出現(xiàn)了較大變化，居住用地供應(yīng)量大幅提升，相比之下，2020年計(jì)劃供應(yīng)商服用地107公頃，2021年這一計(jì)劃供應(yīng)數(shù)降至52.3公頃。
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