受銷(xiāo)售回暖影響，近期多地新房庫(kù)存明顯下降。同時(shí)，房企拿地更為理性。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性狀況將得到改善。

一線城市樓市成交環(huán)比上升

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月11日至10月17日，一線城市樓市整體成交環(huán)比上升53.7%。其中，廣州升幅最大，約為150.17%；深圳居其次，升幅約為59.45%。從同比數(shù)據(jù)看，樓市整體成交仍下降，降幅為18.5%。其中，上海降幅約為43.35%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市庫(kù)存量環(huán)比下降0.83%。其中，南京降幅約為1.19%，北京降幅為1.17%，福州降幅為1.12%。

前9個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售量和開(kāi)發(fā)投資量整體處于高位。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷(xiāo)售面積為130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%，比2019年1-9月份增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。其中，住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)11.4%，辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)0.7%。商品房銷(xiāo)售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%，比2019年1-9月份增長(zhǎng)20.9%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)17.8%，辦公樓銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)0.5%。2021年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%，比2019年1-9月份增長(zhǎng)14.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%。其中，住宅投資84906億元，同比增長(zhǎng)10.9%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，隨著部分重點(diǎn)城市第二批次地塊完成出讓?zhuān)B加房企流動(dòng)資金壓力緩解，房地產(chǎn)投資額有望進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

土地市場(chǎng)熱度下降

10月19日，長(zhǎng)沙第二批集中供地出讓結(jié)束。初始共有29宗地塊掛牌，起始總價(jià)達(dá)280.9億元。正式出讓前，8宗地塊中止出讓?zhuān)?宗地塊終止出讓。在剩余的13宗地塊中，3宗流拍，10宗地塊均以底價(jià)成交，合計(jì)出讓規(guī)劃建筑面積208.9萬(wàn)平方米，總成交金額88.47億元，平均成交樓面均價(jià)為4444元/平方米。

“長(zhǎng)沙首輪集中供地市場(chǎng)呈現(xiàn)較熱態(tài)勢(shì)，但第二批集中供地?zé)岫瘸霈F(xiàn)回落。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“除了資金壓力，土拍門(mén)檻提升使得房企拿地更為理性，從禁馬甲、限制拿地宗數(shù)、提高保證金比例、競(jìng)品質(zhì)地塊需先提供建設(shè)方案、現(xiàn)房銷(xiāo)售等角度提高了要求。”

克而瑞研究中心指出，首輪集中供地長(zhǎng)沙熱度頗高，熔斷、搖號(hào)頻現(xiàn)，企業(yè)積極“搶地”，甚至產(chǎn)生“地王”。在第二輪集中供地中，成交地塊以本地開(kāi)發(fā)商為主，外地品牌房企僅有金茂、龍湖有所斬獲，其余地塊均被長(zhǎng)沙本地房企競(jìng)得，長(zhǎng)房、天祥置業(yè)、城北置業(yè)等均有所斬獲，而城發(fā)恒偉成為唯一拿下2宗地塊的房企。下半年以來(lái)，長(zhǎng)沙商品住宅成交低迷，“金九”銷(xiāo)量同比下降四成以上。

從前三季度土地市場(chǎng)整體成交情況看，受第二輪土拍延遲、土地市場(chǎng)降溫等因素影響，成交量出現(xiàn)一定程度的下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為13730萬(wàn)平方米，同比下降8.5%；土地成交價(jià)款9347億元，同比增長(zhǎng)0.3%。

同時(shí)，新開(kāi)工面積出現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。前9個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積928065萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%。其中，住宅施工面積656884萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.2%。房屋新開(kāi)工面積152944萬(wàn)平方米，同比下降4.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積113374萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。房屋竣工面積51013萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23.4%。其中，住宅竣工面積36816萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.4%。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，為保障中長(zhǎng)期住房供給穩(wěn)定，在四季度的第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強(qiáng)的房企有望得到更多拿地機(jī)會(huì)。

掘金地產(chǎn)板塊

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值，光大證券研報(bào)表示，預(yù)計(jì)四季度房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性緊張情況將得到改善，開(kāi)發(fā)貸和按揭貸將持續(xù)回暖，竣工端將維持較高增速，房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)值得期待。看好經(jīng)營(yíng)能力等綜合實(shí)力較強(qiáng)的龍頭房企。

諸葛找房指出，“三條紅線”新規(guī)運(yùn)行已滿一年。大部分房企將降負(fù)債、降杠桿、保障現(xiàn)金流作為主要任務(wù)，通過(guò)積極調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建債務(wù)安全邊界。

根據(jù)諸葛找房監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，不少大型房企采取多種手段降低負(fù)債，保障資金鏈安全。銷(xiāo)售規(guī)模在2000億元以上的頭部房企大多處于綠檔，有息負(fù)債規(guī)模增速為3.72%。這些企業(yè)融資難度相對(duì)較低。