月內(nèi)多個(gè)城市租金有所上漲，租賃市場火熱持續(xù)。企業(yè)開店積極性提高，窩趣、雅詩閣、樂乎等企業(yè)有新增項(xiàng)目落地。
隨著多項(xiàng)保障性租賃住房利好政策的推出，是否會(huì)抑制長租企業(yè)的發(fā)展？目前多地積極響應(yīng)號(hào)召，通過增量建設(shè)或存量改造的方式增加保障性租賃住房供給，緩解城市青年住房壓力。
從長遠(yuǎn)來看，政府主導(dǎo) 市場參與或成為租賃市場的主流方向，形成多主體、多品類并行的局勢(shì)。
今年以來，租賃住房融資方式呈多元化特點(diǎn)。加之政府對(duì)租賃住房項(xiàng)目資產(chǎn)證券化的支持，未來租賃住房REITS發(fā)行數(shù)量將會(huì)有所增加。
核心城市租賃市場熱度持續(xù)，企業(yè)開店積極性提高
畢業(yè)季活動(dòng)過后租賃市場迎來中秋國慶活動(dòng)，租賃市場活躍，多個(gè)城市租金有所上漲。
9月北京普通公寓平均租金單價(jià)水平居于全國首位，且是唯一城市租金單價(jià)突破100元/月/平方米的城市；其次是上海，平均租金單價(jià)為99.7元/月/平方米。
同比來看，多個(gè)城市較去年疫情同期租金實(shí)現(xiàn)上漲，其中廣州同比漲幅最大，達(dá)43.53%。其次是深圳，為40.07%，9月份深圳租金單價(jià)90.46元/月/平方米。
環(huán)比來看，上海租金有所下降，降幅0.98%。其他一二線城市均實(shí)現(xiàn)環(huán)比上升，其中成都環(huán)比漲幅最大，達(dá)12.73%，同比漲幅39.14%?？傮w而言，租房旺季過后，各個(gè)城市租金有所下降。
一線城市租賃需求持續(xù)，新一線及二線城市潛力亦得到釋放。隨著中秋國慶活動(dòng)的到來，多家企業(yè)開店積極性提高，月內(nèi)樂乎、窩趣、雅詩閣等多家企業(yè)有新增開業(yè)項(xiàng)目。
新開業(yè)項(xiàng)目布局以一線城市為主，其中窩趣9月開業(yè)項(xiàng)目規(guī)模均較小，東莞、深圳、上海以及廣州新開項(xiàng)目的房源數(shù)分別為361、98、204以及43間。4個(gè)新開門店當(dāng)前平均出租率為90.35%，新店去化效率較高。
此外，雅詩閣新開業(yè)兩個(gè)項(xiàng)目是與中建三局聯(lián)手打造，同時(shí)以“雙品牌”模式布局，將高端酒店與品牌長租公寓融合，賦能項(xiàng)目運(yùn)營。
值得注意的是，各城市積極響應(yīng)政府號(hào)召，月內(nèi)南京由國企東南集團(tuán)打造的首個(gè)自持長租公寓項(xiàng)目入市，公寓方要求承租方需在南京創(chuàng)業(yè)或就業(yè)，目前首批入住者主要是青年大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者和仙林大學(xué)城的青年教師。
此外，錢投·寧巢明石公寓項(xiàng)目是浙江首宗成建制開發(fā)的人才租賃住房項(xiàng)目，即從土地出讓到規(guī)劃指標(biāo)、用途規(guī)定等，就明確了用作人才公寓，主要承租對(duì)象為杭州市區(qū)范圍內(nèi)市屬和區(qū)屬用人單位的高層次人才。
該公寓共有1469套房源，由錢投集團(tuán)旗下的寧巢公寓運(yùn)營管理有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理，公寓配套有錢投自建的商業(yè)配套—寧巢里，涵蓋餐飲、娛樂、健身、超市購物等日常生活配套。
保障性租賃住房登場，融資渠道多元化發(fā)展
今年以來，紅利與監(jiān)管并行，增加租賃用地供給、多渠道增加租賃住房、稅收優(yōu)惠、資金監(jiān)管等多項(xiàng)利好政策頻出。
7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，多個(gè)城市積極推進(jìn)保障性租賃住房進(jìn)展，推進(jìn)租賃住房市場半公益化。
9月，杭州、南京、云南等城市對(duì)于增加保障性住房供給提出相關(guān)要求。其中，杭州要求新增保障性租賃住房套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)爭取達(dá)到30%以上；云南、天津發(fā)布相關(guān)政策支持非住宅改造成保障性租賃住房項(xiàng)目。
近期，多個(gè)城市公布“十四五”時(shí)期住房發(fā)展規(guī)劃。其中，廣州提出到2025年全面完成66萬套保障性租賃住房建設(shè)；江蘇十四五期間將新增20萬套（間）保障性租賃住房；廣西今年將建設(shè)保障性租賃住房1.39萬套。截至9月已開工27個(gè)項(xiàng)目，提供房源數(shù)量1.32萬套。
保障性租賃住房的火熱，一定程度上緩解了城市住房壓力。對(duì)于長租企業(yè)而言，應(yīng)當(dāng)如何突圍？保障性租賃住房的崛起是否預(yù)示著市場化長租房的沒落？
事實(shí)上，目前來看保障性租賃住房更多的是廣義上的住房保障，客群定位為中低收入的城市新市民、青年人群，是為緩解青年住房問題而誕生的產(chǎn)品。而針對(duì)追求生活品質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量的人群而言，高品質(zhì)服務(wù)式公寓不可或缺。
同時(shí)，藍(lán)領(lǐng)團(tuán)體、工業(yè)園區(qū)等催生的租房需求亦是長租企業(yè)的重要客源。此外，運(yùn)營管理能力也是長租企業(yè)的一大優(yōu)勢(shì)，通過管理輸出等方式與國企、政府合作，推進(jìn)項(xiàng)目進(jìn)展亦是發(fā)展方式之一。
觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，隨著保障性租賃住房受到重視，未來租賃市場將朝著政府增量 市場化住房方向發(fā)展，以政策性的增量住房擴(kuò)充市場容量，租賃產(chǎn)品漸趨多元化。
針對(duì)租賃住房供給，天津、廈門、鄭州等多個(gè)城市推行非改租、非改居等相關(guān)政策，利用非住宅項(xiàng)目改建成租賃住房項(xiàng)目，加大供給，有利于盤活城市閑置存量資產(chǎn)，緩解城市青年住房壓力。
同時(shí)，存量改造也是增加保障性租賃住房的重要來源。目前多個(gè)城市已有非改租、非改居項(xiàng)目陸續(xù)入市。
融資端，9月安歆集團(tuán)獲前海母基金Pre-D輪數(shù)億元融資，用于城市端員工住宿業(yè)務(wù)和園區(qū)端配套住宿業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。
今年來，住房租賃融資方式主要有公司債、類REITs、ABS、小公募等。未來隨著金融、政策的支持，住房租賃融資渠道將會(huì)得到更加充分的運(yùn)用。
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