這個國慶假期，回到家鄉(xiāng)的李靜（化名）從父母那里得知一個令她吃驚的消息：家里前兩年購買的一套房子，今年以來房價已經跌去超過20%。
李靜的家鄉(xiāng)是一個三線小城，家里的房子在城市郊區(qū)，是此次房價下跌的重災區(qū)，但即使是市中心的房子也已經跌去15%左右。
不僅僅是三四線城市，即使是一些省會城市也已經“扛不住”了。近日，哈爾濱出臺《關于促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》，提出購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等16條“救市”政策。
一位哈爾濱的房屋中介告訴21世紀經濟報道記者，新的16條房地產政策，是鼓勵外來人員在哈爾濱買房落戶，新政出臺后來買房的人變多了，目前售樓部不能說爆滿，但確實挺忙的。
中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，全國這一輪房價下跌的直接原因是信貸收緊，最大的影響是二手房，目前來看一線城市二手房成交量下跌最大。但目前的“救市”政策都沒有觸及到市場下調的根本，很多城市出臺的“限跌令”甚至會起到反作用。
冷清的“金九銀十”
今年房地產慣有的“金九銀十”，顯得特別冷清。
張大偉指出，目前出臺“限跌令”城市數量明顯增多，包括鄂州、東陽、張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山、南通、徐州、新沂、安慶等。其中，就包括李靜的家鄉(xiāng)。
“我和中介聊，發(fā)現(xiàn)同一個樓盤，一期剛剛開盤的時候單價在8000-10000萬元，而現(xiàn)在新開盤的二期只有7000多元，一開盤就下跌超過1000元，不少一期購房者都不滿。”李靜說。
不僅僅是三線城市，哈爾濱這類省會城市，也在防止房價大起大落。21世紀經濟報道記者注意到，就在今年9月9日，哈爾濱松北區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布了《關于穩(wěn)定房地產市場相關情況的通知》，提出要堅守商品房價格的穩(wěn)定性。
“哈爾濱房子都降價了，政府出‘限跌令’，就是為了不讓房子價格降太厲害，但就算如此，現(xiàn)在哈爾濱房價已經降價，很便宜了。”上述哈爾濱房屋中介表示。
他進一步表示，哈爾濱今年的新房單價平均約下降2000元左右，松浦觀江國際此前單價達到1.3萬元/平，但現(xiàn)在即使是南北通透的戶型也就1萬元左右，“有人就是看房子掉價不敢買，‘限跌令’就是給老百姓(603883,股吧)吃‘定心丸’”。
張大偉表示，根據網簽規(guī)則，一般來說，房地產如果實際售價低于網簽價格15%，就無法通過備案，但此前大家都是預防不要過度漲價，沒有考慮過下跌問題。但是，現(xiàn)在相應的規(guī)定起到了限跌作用，很多城市并沒有發(fā)布“限跌令”，但是實際的限制都是有的。
情況確實如此。21世紀經濟報道記者了解了福建廈門、廣東惠州等地的情況，一位廈門房地產中介告訴21世紀經濟報道記者，政府的“限跌令”一般是兩個方面：限制售價，以及限制折扣。
“我們售賣新房的工作人員，原本計劃打到92折，但為了避免市場比較亂，政府就限制最多打95折。”上述中介指出，廈門樓市在今年三四月份火熱過一陣，但隨著銀行貸款額度縮減，放款時間拉長，客戶驟減，一些客戶在今年四五月份就訂房了，但現(xiàn)在還拖著。
“今年9月和10月，客戶整體比之前多一些，但售價仍然不好。”上述廈門中介指出，預期年底市場可能會出現(xiàn)更便宜的房子。
一位惠州房地產中介對21世紀經濟報道記者表示，往年在下半年樓市會相對火熱，但今年卻出現(xiàn)下滑，對他們來說，七八月份整個惠州的成交網簽數據下降了22%。
“銀行政策對貸款有所收緊，導致二手房不是一般的不好賣，新房也在打折。”上述惠州中介表示，有一些樓盤直接打到9折，開發(fā)商也在想各種辦法來促銷，比如降低首付，甚至首付分期。
一線城市二手房“速凍”
中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，9月份一線城市二手房數據全線暴跌，整體數據已是多年來新低。
北京二手房市場全面冰凍，9月二手房成交量只有12575套，相比2020年的17259套下降了27%，環(huán)比下降21%，創(chuàng)下連續(xù)18個月的市場最低點；上海9月成交套數也只有11000套，相較于8月份的18000套下降約40%；9月份，廣州二手住宅整體網簽宗數為6198宗，環(huán)比下降27.38%，同比下降56.04%；深圳9月成交1765套二手住宅，環(huán)比減少13.6%。
張大偉指出，從二手房來看，一線城市成交量下跌最為嚴重，首先是一線城市的限購在所有城市中最為嚴格，其次是信貸收緊對其影響很大。
“信貸收緊最直接的影響就是二手房，其中對一線城市影響最嚴重，對二線、三線城市影響相對弱一些。”張大偉表示，但三線城市樓市也不好過，因為三線城市的房地產供應相對飽和，并且受一些大企業(yè)“暴雷”的影響更明顯。
不僅二手住宅，新建住宅9月份也出現(xiàn)了全線明顯下調，一線城市平均成交面積環(huán)比下降超過23%，同比下降47%，二線城市也環(huán)比下降6%，同比下降30%。三線城市環(huán)比下降26%，同比下降52%。
國慶節(jié)期間，中原地產數據顯示，大部分城市房地產市場新增成交量達到多年最低谷，一線城市二手房接近零成交。往年出現(xiàn)的長假期間三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)潮幾乎完全消失，三四線城市加速打折現(xiàn)象開始明顯出現(xiàn)。
這讓和李靜一樣的不少購房家庭，陷入了虧損之中。
王婷（化名）家里在2017年購買了一套在角美的新房（角美位于廈門和漳州交界，屬漳州），購入價格為19999元/平方米，但如今她計劃以16000元/平方米賣出。
“2017年時行情大好，我們就跟風買了一套，但現(xiàn)在資金緊張，加上房價仍在下跌，我還是想賣出去，盡管賣出去要虧錢，差不多要虧60萬。”王婷說。
張大偉表示，導致樓市“速凍”的第一個原因是房貸全面收緊，放款普遍都在3個月以上，導致全國樓市二手房交易接近停滯，上海、深圳、北京二手房交易都已經跌至歷史低點。其次，房地產調控持續(xù)升級，9月單月全國房地產調控累計達62次，疊加1-8月的420次，2021年以來房地產調控次數達482次。
“從目前的‘救市’政策看，都沒有觸及到市場下調的根本。‘限跌令’也根本沒有能夠擋住這些城市樓價下跌的趨勢。不少樓盤以送首付、送車、送40萬家私卡等方式變相突破限跌令。”張大偉表示，市場持續(xù)低迷之下，房企唯一的自救辦法就是降價促銷，但隨著限跌政策出現(xiàn)，企業(yè)流動性愈加緊張。
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